Hoeveel financiert de bank
Voor fiscaal ingezetenen financieren Spaanse banken tot ongeveer 80 procent van de taxatiewaarde. Voor niet-ingezetenen ligt dat in de regel tussen 60 en 70 procent. Het verschil, plus de aankoopkosten van belasting, notaris en advocaat, brengt u zelf in. De bank financiert die kosten niet.
Een indicatief voorbeeld: bij een bestaande woning van 255.000 euro bedragen de bijkomende kosten ongeveer 22.600 euro. Leent u 70 procent, dan heeft u in totaal circa 99.100 euro aan eigen middelen nodig. Hoe de aankoopkosten zijn opgebouwd, leest u op de pagina kosten en belastingen.
Andere verschillen voor niet-ingezetenen, stand 2026 en per bank verschillend:
- Rente: doorgaans iets hoger dan voor ingezetenen, indicatief 0,25 tot 0,5 procentpunt.
- Looptijd: meestal maximaal 20 tot 25 jaar.
- Draagkracht: banken gaan ervan uit dat de maandlast niet hoger is dan 30 tot 35 procent van uw netto maandinkomen. Zie dat als bovengrens, niet als doel. Bestaande leningen tellen mee.
Ontvangt u uw inkomen in een andere valuta dan de euro, dan beïnvloedt de wisselkoers uw werkelijke maandlast. Neem dat mee in de keuze voor de hoogte van de lening.
De taxatie (tasación)
De bank laat de woning taxeren door een erkend taxateur en baseert het leenbedrag op die taxatiewaarde. Valt de taxatie lager uit dan de koopprijs, dan moet u in de regel meer eigen geld inbrengen. De taxatie komt voor rekening van de koper en kost indicatief 300 tot 600 euro. Let op: een hypotheektaxatie is meestal niet voldoende om de referentiewaarde van het kadaster aan te vechten bij de overdrachtsbelasting; daarvoor is een afzonderlijk deskundigenrapport nodig.
Vaste, variabele of gemengde rente
- Vast: dezelfde rente over de hele looptijd en dus een voorspelbare maandlast. Aan het begin meestal duurder.
- Variabel: gekoppeld aan de Euribor plus een opslag, en periodiek aangepast. De startlast is lager, maar kan stijgen.
- Gemengd: de eerste jaren een vaste rente, daarna variabel.
De keuze hangt af van hoeveel zekerheid u wilt en hoe lang u de lening verwacht aan te houden. Vergelijk aanbiedingen op de TAE, het effectieve jaarpercentage, waarin ook provisies en verplichte verzekeringen zijn verwerkt. Kleine verschillen tellen op: een half procentpunt hogere rente op 200.000 euro over 25 jaar kost ruim 16.000 euro extra aan rente.
Let behalve op de rente ook op:
- afsluit- en behandelingskosten;
- boetes bij vervroegd aflossen, zeker als u verwacht extra af te lossen;
- gekoppelde producten zoals een woon- of levensverzekering of het laten storten van uw salaris. Reken na of de rentekorting opweegt tegen de jaarlijkse kosten van die producten.
Benodigde documenten
Persoonlijk:
- paspoort en NIE (uw Spaanse fiscale nummer);
- inkomensverklaring uit uw woonland en recente loonstroken;
- belastingaangifte uit uw woonland; bij zelfstandigen de aangiften van de afgelopen jaren;
- werkgeversverklaring met salaris en dienstverband, en uw arbeidsovereenkomst;
- bankafschriften van de afgelopen zes maanden.
Buitenlandse documenten moeten vaak beëdigd vertaald en van een apostille voorzien zijn. Begin daar tijdig mee.
Over de woning:
- het arras- of reserveringscontract;
- een recente nota simple, het uittreksel uit het eigendomsregister.
Procedure en doorlooptijd
- Voorlopige toetsing: op basis van uw gegevens volgt doorgaans binnen enkele dagen een eerste inschatting of voorlopige goedkeuring.
- Aanvraag en beoordeling: de bank beoordeelt uw dossier en laat de woning taxeren. Reken op een à twee weken.
- Aanbod en FEIN: u ontvangt de FEIN, het gestandaardiseerde Europese informatieformulier met alle voorwaarden. Dat aanbod is bindend en u heeft wettelijk tien dagen bedenktijd vóór ondertekening. Gebruik die om elke bepaling te laten toelichten.
- Ondertekening bij de notaris: eerst de hypotheekakte, daarna de koopakte. De bank maakt het geleende bedrag rechtstreeks aan de verkoper over.
Het hele traject duurt doorgaans vier tot zes weken, soms langer als documenten uit het buitenland moeten komen. Begin dus vóór u het arrascontract tekent en neem daarin een financieringsvoorbehoud op, zodat u uw aanbetaling terugkrijgt als de bank niet financiert.
Kosten van de hypotheek
Sinds 2018 betaalt de bank de belasting op de hypotheekakte (AJD), en sinds 2019 ook de kosten van notaris, register en gestoría voor de hypotheek. Voor u blijven de taxatie en eventuele extra afschriften die u zelf aanvraagt. Daarnaast kan de bank afsluitkosten rekenen, die onderhandelbaar zijn, en is een woonverzekering verplicht; die kost indicatief 200 tot 600 euro per jaar.
Hoe CostaVista u begeleidt
CostaVista werkt samen met een financieringspartner die vooraf, op basis van uw inkomen en vermogen, de mogelijkheden voor uw situatie doorrekent. Zo weet u voordat u een woning reserveert met welk budget u kunt werken. Wij stemmen de planning van de hypotheek af op het arrascontract en de notarisdatum. Wilt u uw mogelijkheden laten doorrekenen, neem dan contact met ons op.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.