Wie viel die Bank finanziert
Steuerlich in Spanien Ansässigen finanzieren spanische Banken bis zu etwa 80 Prozent des Schätzwerts. Bei Nicht-Residenten liegt der Anteil in der Regel zwischen 60 und 70 Prozent. Die Differenz sowie die Kaufnebenkosten für Steuer, Notar und Anwalt bringen Sie selbst auf. Diese Nebenkosten finanziert die Bank nicht.
Ein Beispiel als Richtwert: Bei einer Bestandsimmobilie für 255.000 Euro betragen die Nebenkosten rund 22.600 Euro. Bei einer Finanzierung von 70 Prozent benötigen Sie insgesamt etwa 99.100 Euro Eigenmittel. Wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen, lesen Sie auf der Seite Kosten und Steuern.
Weitere Unterschiede für Nicht-Residenten, Stand 2026 und je nach Bank verschieden:
- Zins: meist etwas höher als für Residenten, als Richtwert 0,25 bis 0,5 Prozentpunkte.
- Laufzeit: in der Regel höchstens 20 bis 25 Jahre.
- Tragfähigkeit: Banken gehen davon aus, dass die monatliche Rate 30 bis 35 Prozent Ihres Nettomonatseinkommens nicht übersteigt. Betrachten Sie das als Obergrenze, nicht als Ziel. Bestehende Kredite werden berücksichtigt.
Beziehen Sie Ihr Einkommen in einer anderen Währung als dem Euro, beeinflusst der Wechselkurs Ihre tatsächliche Monatsbelastung. Berücksichtigen Sie das bei der Höhe des Darlehens.
Die Bewertung (tasación)
Die Bank lässt die Immobilie von einem zugelassenen Gutachter bewerten und richtet den Darlehensbetrag nach diesem Schätzwert. Liegt die Bewertung unter dem Kaufpreis, müssen Sie in der Regel mehr Eigenkapital einbringen. Die Bewertung trägt der Käufer; sie kostet als Richtwert 300 bis 600 Euro. Beachten Sie: Eine Bankbewertung reicht meist nicht aus, um den Katasterreferenzwert bei der Grunderwerbsteuer anzufechten; dafür ist ein gesondertes Sachverständigengutachten nötig.
Fester, variabler oder gemischter Zins
- Fest: derselbe Zins über die gesamte Laufzeit und damit eine planbare Rate. Zu Beginn meist teurer.
- Variabel: an den Euribor zuzüglich eines Aufschlags gekoppelt und regelmäßig angepasst. Die Anfangsrate ist niedriger, kann aber steigen.
- Gemischt: in den ersten Jahren ein fester Zins, danach variabel.
Die Wahl hängt davon ab, wie viel Planungssicherheit Sie wünschen und wie lange Sie das Darlehen voraussichtlich halten. Vergleichen Sie Angebote anhand der TAE, des effektiven Jahreszinses, der auch Gebühren und verpflichtende Versicherungen enthält. Kleine Unterschiede summieren sich: Ein halber Prozentpunkt mehr auf 200.000 Euro über 25 Jahre kostet über 16.000 Euro zusätzliche Zinsen.
Achten Sie neben dem Zins auch auf:
- Abschluss- und Bearbeitungsgebühren;
- Vorfälligkeitsentschädigungen, besonders wenn Sie Sondertilgungen planen;
- gekoppelte Produkte wie Gebäude- oder Lebensversicherung oder den Gehaltseingang bei der Bank. Rechnen Sie nach, ob der Zinsnachlass die jährlichen Kosten dieser Produkte aufwiegt.
Erforderliche Unterlagen
Persönlich:
- Reisepass und NIE (Ihre spanische Steuernummer);
- Einkommensnachweis aus Ihrem Wohnsitzland und aktuelle Gehaltsabrechnungen;
- Steuererklärung aus Ihrem Wohnsitzland; bei Selbständigen die Erklärungen der letzten Jahre;
- Arbeitgeberbescheinigung über Gehalt und Beschäftigungsdauer sowie Ihr Arbeitsvertrag;
- Kontoauszüge der letzten sechs Monate.
Ausländische Dokumente benötigen häufig eine beglaubigte Übersetzung und eine Apostille. Beginnen Sie damit rechtzeitig.
Zur Immobilie:
- der Arras- oder Reservierungsvertrag;
- eine aktuelle nota simple, der Auszug aus dem Eigentumsregister.
Ablauf und Dauer
- Vorprüfung: Auf Grundlage Ihrer Angaben erhalten Sie meist innerhalb weniger Tage eine erste Einschätzung oder vorläufige Zusage.
- Antrag und Prüfung: Die Bank prüft Ihre Unterlagen und lässt die Immobilie bewerten. Rechnen Sie mit ein bis zwei Wochen.
- Angebot und FEIN: Sie erhalten das FEIN, das standardisierte europäische Merkblatt mit allen Bedingungen. Das Angebot ist bindend, und Sie haben vor der Unterzeichnung eine gesetzliche Bedenkzeit von zehn Tagen. Nutzen Sie diese, um sich jede Klausel erläutern zu lassen.
- Unterzeichnung beim Notar: zuerst die Hypothekenurkunde, dann die Kaufurkunde. Die Bank überweist den Darlehensbetrag direkt an den Verkäufer.
Der gesamte Ablauf dauert meist vier bis sechs Wochen, mitunter länger, wenn Unterlagen aus dem Ausland beschafft werden müssen. Beginnen Sie daher vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags und nehmen Sie einen Finanzierungsvorbehalt auf, damit Sie Ihre Anzahlung zurückerhalten, falls die Bank nicht finanziert.
Kosten der Hypothek
Seit 2018 trägt die Bank die Steuer auf die Hypothekenurkunde (AJD), seit 2019 zudem die Notar-, Register- und Gestoría-Kosten der Hypothek. Bei Ihnen verbleiben die Bewertung und zusätzliche Abschriften, die Sie selbst anfordern. Die Bank kann außerdem eine Abschlussgebühr berechnen, die verhandelbar ist, und eine Gebäudeversicherung ist Pflicht; sie kostet als Richtwert 200 bis 600 Euro im Jahr.
Wie CostaVista Sie begleitet
CostaVista arbeitet mit einem Finanzierungspartner zusammen, der vorab auf Grundlage Ihres Einkommens und Vermögens die Möglichkeiten für Ihre Situation durchrechnet. So kennen Sie Ihr Budget, bevor Sie eine Immobilie reservieren. Wir stimmen den Zeitplan der Hypothek auf den Arras-Vertrag und den Notartermin ab. Wenn Sie Ihre Möglichkeiten durchrechnen lassen möchten, nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.