Het aankooptraject in Spanje, stap voor stap

Wie mag er kopen

Iedere buitenlander mag in Spanje een woning kopen, ongeacht nationaliteit en ongeacht of u binnen of buiten de EU woont. U verwerft volledige eigendom en er geldt geen maximum aan het aantal woningen. De belastingen bij aankoop zijn gelijk aan die voor Spanjaarden; verschillen ontstaan pas bij de jaarlijkse belastingen voor niet-ingezetenen.

Een aankoop geeft geen verblijfsrecht. De regeling waarbij een vastgoedinvestering toegang gaf tot een verblijfsvergunning, is in april 2025 afgeschaft.

De stappen

1. Oriëntatie en budget

Bepaal eerst wat de woning moet doen: zelf gebruiken, verhuren of beide. Dat stuurt de keuze tussen bestaande bouw en nieuwbouw en tussen een toeristische en een rustige woonomgeving.

Reken met het totale bedrag en niet alleen met de vraagprijs. Bovenop de koopsom komen belasting, notaris, kadaster, een advocaat en eventueel een gestoría (administratiekantoor). Als vuistregel houdt u 12 tot 14 procent van de koopprijs aan. De bank financiert deze kosten niet; ze komen dus uit eigen middelen. De opbouw leest u op de pagina kosten en belastingen. Heeft u inkomen in een andere valuta dan de euro, neem dan ook het wisselkoersrisico mee in uw planning.

2. NIE en Spaanse bankrekening

Het NIE (número de identidad de extranjero) is uw fiscale identificatienummer in Spanje. Zonder NIE kunt u geen akte tekenen en geen belasting afdragen. U vraagt het aan bij een Spaans consulaat in uw eigen land, of in Spanje bij de vreemdelingendienst of de politie, op afspraak. Daarvoor zijn onder meer het formulier EX-15, uw paspoort en een onderbouwing van de aanvraag nodig, zoals een koopintentie, plus een kleine leges. Reken op één tot vier weken en begin er dus vroeg mee.

Een Spaanse bankrekening is niet verplicht, maar vereenvoudigt de betaling van aanbetaling, belastingen en vaste lasten aanzienlijk. Voor een hypotheek is zij in de regel wel nodig. Kunt u niet zelf overkomen, dan kan een advocaat met een notariële volmacht het NIE aanvragen, de rekening openen en zelfs de akte namens u tekenen. Zie ook kopen op afstand.

3. Selectie en bezichtigingen

Bezoek de woningen die u serieus overweegt zelf, bij voorkeur op verschillende momenten van de dag. Let op de staat van woning en gemeenschappelijke ruimten, daglicht, geluid, afwerking en de vereniging van eigenaars, en verken de buurt. Een goede woning op een zwakke locatie blijft een zwakke belegging.

4. Juridisch onderzoek door een onafhankelijke advocaat

Een advocaat (abogado) is wettelijk niet verplicht, maar voor een buitenlandse koper sterk aan te raden. Kies iemand die onafhankelijk is van verkoper en makelaar. De notaris legt de overdracht vast, maar behartigt uw belangen niet. De kosten van een advocaat liggen indicatief rond 1 procent van de koopprijs plus IVA (Spaanse btw).

De advocaat controleert vóór u iets tekent onder meer:

• de nota simple: een uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) met de eigenaar en eventuele lasten zoals hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden. Laat dit vlak voor de akte opnieuw opvragen, zodat recente beslagen niet over het hoofd worden gezien;
• of de IBI, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting, is betaald;
• een verklaring van de vereniging van eigenaars dat de verkoper geen achterstand heeft;
• de licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring), nodig om nutsvoorzieningen aan te sluiten;
• het energiecertificaat, dat bij elke verkoop verplicht is;
• bij verbouwde woningen: of de verbouwing vergund is en of de geregistreerde oppervlakte overeenkomt met de werkelijkheid.

Bij nieuwbouw komen daar de bouwvergunning en de oplevering, de tienjarige verzekering tegen constructiegebreken (seguro decenal) en de afwerkingsstaat bij. Koopt u op tekening, lees dan ook nieuwbouw op plan. Vraag daarnaast vóór de reservering de referentiewaarde van het kadaster op: die kan de grondslag van de overdrachtsbelasting verhogen.

5. Reservering en arrascontract

Met een reserveringsovereenkomst en een kleine aanbetaling gaat de woning uit de verkoop. Daarna volgt het arrascontract, de voorlopige koopovereenkomst. Daarin staan de prijs, de voorwaarden en de uiterste datum voor de akte, en u betaalt een aanbetaling van doorgaans 10 procent.

Bij de meest gebruikte vorm, arras penitenciales, verliest de koper de aanbetaling als hij afziet van de koop; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug. Bij arras confirmatorias kan de benadeelde partij schadevergoeding vorderen. Laat duidelijk vastleggen welke vorm geldt. Heeft u een hypotheek nodig, neem dan een voorbehoud op waarmee u de aanbetaling terugkrijgt als de bank niet financiert. Leg ook vast hoe de lopende IBI wordt verdeeld. Teken nooit zonder dat uw advocaat het contract heeft gelezen.

6. Financiering

Wie met een hypotheek koopt, dient de aanvraag uiterlijk nu in. Niet-ingezetenen kunnen bij Spaanse banken doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde lenen. Goedkeuring duurt in de regel twee tot zes weken, dus stem de datum in het arrascontract daarop af. Meer leest u op de pagina financiering.

7. Notariële akte en inschrijving

U kiest zelf de notaris, ook als de verkoper er een voorstelt. Op de dag van de overdracht licht de notaris de akte toe, controleert hij de identiteit van de partijen en wordt getekend. De betaling verloopt via een bankcheque of overboeking, waarna u de sleutels krijgt. Met een hypotheek wordt eerst de hypotheekakte getekend en daarna de koopakte; de bank maakt het geleende bedrag rechtstreeks aan de verkoper over.

Na de akte betaalt u de belasting: ITP (overdrachtsbelasting) bij bestaande bouw, of AJD (belasting op de notariële akte) bij nieuwbouw, waarbij de IVA al aan de ontwikkelaar is betaald. In Andalusië geldt daarvoor een termijn van twee maanden. Vervolgens wordt de woning op uw naam ingeschreven in het eigendomsregister. Inschrijving is wettelijk niet verplicht, maar zonder inschrijving kunt u uw eigendom niet tegenwerpen aan derden.

8. Na de aankoop

In de weken na de overdracht zet u de IBI bij de gemeente op uw naam, laat u water en elektriciteit overschrijven, meldt u de aankoop bij de vereniging van eigenaars en sluit u een woonverzekering af (verplicht bij een hypotheek). Daarna betaalt u jaarlijks IBI, afvalheffing, servicekosten en nutsvoorzieningen.

Woont u fiscaal niet in Spanje, dan doet u ieder jaar aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, ook als u de woning niet verhuurt. Wilt u kortdurend verhuren, dan heeft u een toeristische registratie van de regio nodig (VFT, vivienda con fines turísticos) en moet u rekening houden met de regels van de vereniging van eigenaars; zie toeristische licentie. Laat u hiervoor adviseren door een lokale fiscalist.

Doorlooptijd

Van oriëntatie tot sleuteloverdracht duurt het traject doorgaans twee tot vijf maanden. Zodra de woning gekozen is, kan een aankoop zonder hypotheek vaak binnen vier tot acht weken worden afgerond.

Hoe CostaVista u begeleidt

CostaVista is uw vaste aanspreekpunt tijdens het hele traject: van de eerste selectie en de bezichtigingen tot de afstemming met advocaat, financieringspartner en notaris, en de praktische zaken na de overdracht. Wilt u weten hoe dat er voor uw situatie uitziet, neem dan contact met ons op.

Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.