Cuánto financia el banco
A los residentes fiscales, los bancos españoles les financian hasta aproximadamente el 80 por ciento del valor de tasación. Para no residentes, lo habitual es entre el 60 y el 70 por ciento. La diferencia, junto con los gastos de compra en impuestos, notaría y abogado, la aporta usted. El banco no financia esos gastos.
Un ejemplo orientativo: en una vivienda de segunda mano de 255.000 euros, los gastos rondan los 22.600 euros. Si financia el 70 por ciento, necesitará en total unos 99.100 euros de fondos propios. El desglose de los gastos de compra figura en nuestra página de costes e impuestos.
Otras diferencias para no residentes, a 2026 y según cada banco:
- Tipo de interés: suele ser algo superior al de un residente, a título orientativo entre 0,25 y 0,5 puntos porcentuales.
- Plazo: normalmente un máximo de 20 a 25 años.
- Capacidad de pago: los bancos parten de que la cuota mensual no supere el 30 o 35 por ciento de sus ingresos netos mensuales. Tómelo como un límite, no como un objetivo. Los préstamos existentes también cuentan.
Si sus ingresos están en una moneda distinta del euro, el tipo de cambio influirá en su cuota real. Téngalo en cuenta al decidir el importe del préstamo.
La tasación
El banco encarga la tasación de la vivienda a un tasador homologado y calcula el préstamo sobre ese valor. Si la tasación resulta inferior al precio de compra, por lo general tendrá que aportar más fondos propios. La tasación corre a cargo del comprador y cuesta, a título orientativo, entre 300 y 600 euros. Tenga en cuenta que una tasación hipotecaria no suele bastar para rebatir el valor de referencia del Catastro en el impuesto de transmisiones; para ello se necesita un informe pericial específico.
Tipo fijo, variable o mixto
- Fijo: el mismo tipo durante toda la vida del préstamo y, por tanto, una cuota previsible. Suele ser más caro al principio.
- Variable: vinculado al Euríbor más un diferencial y revisado periódicamente. La cuota inicial es más baja, pero puede subir.
- Mixto: un tipo fijo durante los primeros años y variable después.
La elección depende de cuánta estabilidad busque y de cuánto tiempo prevea mantener el préstamo. Compare las ofertas por la TAE, la tasa anual equivalente, que incluye comisiones y seguros obligatorios. Las pequeñas diferencias pesan: medio punto más sobre 200.000 euros a 25 años supone más de 16.000 euros adicionales en intereses.
Además del tipo, revise:
- las comisiones de apertura y los gastos de estudio;
- las penalizaciones por amortización anticipada, sobre todo si prevé adelantar pagos;
- los productos vinculados, como seguros de hogar o de vida o la domiciliación de la nómina. Calcule si la rebaja del tipo compensa el coste anual de esos productos.
Documentación necesaria
Personal:
- pasaporte y NIE (su número de identificación fiscal en España);
- certificado de ingresos de su país de residencia y nóminas recientes;
- declaración de la renta de su país de residencia; si es autónomo, las de los últimos ejercicios;
- carta de la empresa que confirme salario y antigüedad, y su contrato de trabajo;
- extractos bancarios de los últimos seis meses.
Los documentos extranjeros suelen requerir traducción jurada y apostilla. Conviene empezar con tiempo.
Sobre la vivienda:
- el contrato de arras o de reserva;
- una nota simple reciente, el extracto del Registro de la Propiedad.
Proceso y plazos
- Estudio previo: con sus datos, suele obtenerse en pocos días una primera valoración o preaprobación.
- Solicitud y análisis: el banco estudia su expediente y encarga la tasación. Cuente con una o dos semanas.
- Oferta y FEIN: recibirá la FEIN, la ficha europea de información normalizada con todas las condiciones. La oferta es vinculante y la ley le concede diez días de reflexión antes de la firma. Aprovéchelos para que le expliquen cada cláusula.
- Firma ante notario: primero la escritura de hipoteca y después la de compraventa. El banco transfiere el importe directamente al vendedor.
El proceso completo suele durar entre cuatro y seis semanas, a veces más si hay que obtener documentos en el extranjero. Por eso conviene empezar antes de firmar las arras e incluir en ellas una cláusula de financiación, para recuperar la señal si el banco no concede el préstamo.
Costes de la hipoteca
Desde 2018 el banco paga el impuesto sobre la escritura de hipoteca (AJD) y desde 2019 asume también la notaría, el Registro y la gestoría del préstamo. A usted le corresponden la tasación y las copias adicionales que solicite. El banco puede cobrar además una comisión de apertura, que es negociable, y el seguro de hogar es obligatorio; su coste orientativo es de 200 a 600 euros al año.
Cómo le acompaña CostaVista
CostaVista colabora con un socio de financiación que calcula de antemano, a partir de sus ingresos y su patrimonio, las opciones para su situación. Así conoce su presupuesto antes de reservar una vivienda. Coordinamos el calendario de la hipoteca con el contrato de arras y la fecha de la escritura. Si desea que estudiemos sus opciones, póngase en contacto con nosotros.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.