Kosten en belastingen bij aankoop in Andalusië

Bestaande bouw of nieuwbouw

De belangrijkste vraag is of u een bestaande woning koopt of rechtstreeks van een ontwikkelaar. Nationaliteit speelt geen rol: een buitenlandse koper betaalt bij aankoop dezelfde belastingen als een Spanjaard.

Nieuwbouw is fiscaal dus duurder. Bij een woning van 320.000 euro betaalt u bij nieuwbouw 32.000 euro IVA en 3.840 euro AJD, samen 35.840 euro. Dezelfde woning als bestaande bouw kost 22.400 euro ITP. Dat verschil van 13.440 euro weegt u af tegen lagere onderhoudskosten, energiezuinigheid en de tienjarige verzekering tegen constructiegebreken van nieuwbouw.

ITP bij bestaande bouw

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) is de overdrachtsbelasting die de koper betaalt. Andalusië hanteert sinds 2021 één algemeen tarief van 7 procent. Aangifte en betaling verlopen via het formulier modelo 600 bij de Andalusische belastingdienst, binnen twee maanden na de akte.

Er bestaan verlaagde tarieven van 6 en 3,5 procent, maar die gelden alleen voor een hoofdverblijf tot een waarde van 150.000 of 250.000 euro, afhankelijk van het profiel van de koper. Ze zijn niet progressief: komt de waarde één euro boven de grens, dan geldt 7 procent over het geheel. Wie een tweede woning of beleggingsobject aan de kust koopt, rekent in de praktijk met 7 procent.

De referentiewaarde van het kadaster

Sinds 2022 betaalt u ITP over het hoogste van twee bedragen: de koopprijs in de akte of de referentiewaarde (valor de referencia) die het Spaanse kadaster per object vaststelt. Koopt u voor 240.000 euro en is de referentiewaarde 280.000 euro, dan betaalt u 19.600 euro ITP in plaats van 16.800 euro.

Raadpleeg deze waarde dus vóór het arrascontract, via het online loket van het kadaster met de kadastrale referentie van de woning. Het Spaanse Constitutionele Hof heeft het systeem in februari 2026 in stand gelaten, met de kanttekening dat tegenbewijs mogelijk is. Dat vraagt in de regel een onderbouwd taxatierapport van een deskundige; een gewone hypotheektaxatie volstaat meestal niet. U betaalt dan eerst en verzoekt daarna om correctie. De rechtspraak op dit punt is nog in ontwikkeling.

IVA en AJD bij nieuwbouw

Bij aankoop van een ontwikkelaar betaalt u IVA (Spaanse btw) van 10 procent. U voldoet die aan de ontwikkelaar samen met de koopprijs; bij kopen op tekening is over elke termijnbetaling IVA verschuldigd. Zie ook nieuwbouw op plan.

Daarnaast is AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) verschuldigd over de koopakte: 1,2 procent als algemeen tarief. Let op het onderscheid met de hypotheekakte: de AJD daarover betaalt sinds 2018 de bank, en sinds 2019 draagt de bank ook notaris-, register- en gestoríakosten van de hypotheek.

Bijkomende kosten

Naast de belasting komen de volgende posten, indicatief en stand 2026:

• Notaris: wettelijk vastgesteld tarief, doorgaans 550 tot 1.400 euro. U kiest zelf de notaris.
• Eigendomsregister (Registro de la Propiedad): 400 tot 950 euro. Inschrijving is niet verplicht, maar beschermt uw eigendom tegenover derden.
• Gestoría (administratiekantoor voor aangifte en inschrijving): 300 tot 600 euro, optioneel.
• Onafhankelijke advocaat: circa 1 procent van de koopprijs plus IVA.
• Taxatie (alleen bij een hypotheek): 300 tot 600 euro.
• Nota simple (uittreksel uit het register): 10 tot 25 euro.
• Overzetten nutsvoorzieningen: 50 tot 200 euro.
• Woonverzekering: 200 tot 600 euro per jaar, verplicht bij een hypotheek.

De IBI van het lopende jaar kan de verkoper naar rato doorberekenen; leg dit vast in het arrascontract. De plusvalía municipal, een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, is wettelijk voor de verkoper. Soms probeert een verkoper die in het contract op de koper af te wentelen. Daartoe bent u niet verplicht; het is onderhandelbaar.

Rekenvoorbeeld bij 350.000 euro

Uitgangspunten: algemeen tarief, geen hypotheek, advocaat tegen 1 procent plus IVA.

Als budgetregel houdt u 12 tot 14 procent aan; bij bestaande bouw houdt u dan marge over, bij nieuwbouw past het vrijwel precies. De bank financiert deze kosten niet. Ze moeten op de dag van de akte uit eigen middelen beschikbaar zijn.

Jaarlijkse lasten als eigenaar

Als eigenaar betaalt u jaarlijks de IBI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting), afvalheffing, servicekosten van de vereniging van eigenaars, nutsvoorzieningen en verzekering. De hoogte verschilt per gemeente en complex.

Woont u fiscaal niet in Spanje, dan doet u bovendien elk jaar aangifte voor de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR, formulier modelo 210):

• Bij verhuur: inwoners van de EU, IJsland en Noorwegen betalen 19 procent over de netto-opbrengst, na aftrek van kosten. Overige landen, waaronder het Verenigd Koninkrijk, betalen 24 procent over de bruto-opbrengst zonder aftrek.
• Zonder verhuur of bij eigen gebruik: u betaalt over een fictief inkomen van 1,1 of 2 procent van de kadastrale waarde, tegen 19 of 24 procent.

Voor de vermogensbelasting kent Andalusië een volledige korting op het regionale deel. Boven een nettovermogen van 3 miljoen euro kan wel de tijdelijke landelijke solidariteitsheffing op grote vermogens gelden.

Voor kopers van buiten de EU is in 2025 een aanvullende heffing op de aankoop van bestaande woningen voorgesteld. Stand 2026 is dat voorstel niet aangenomen. Laat de actuele stand vóór aankoop controleren.

Bij verkoop en nalatenschap

Verkoopt u later als niet-ingezetene, dan houdt de koper 3 procent van de prijs in en draagt die af als voorschot op uw belasting; zie de inhouding van 3 procent. Hoe de winst wordt belast, leest u in meerwaardebelasting voor niet-ingezetenen. Als verkoper betaalt u dan ook zelf de plusvalía municipal. Voor de overgang bij overlijden, zie erfbelasting in Andalusië.

Hoe CostaVista u begeleidt

CostaVista kan voor een concrete woning vooraf een volledig kostenoverzicht opstellen, inclusief de referentiewaarde van het kadaster, en stemt af met advocaat, gestoría en notaris. Voor uw persoonlijke fiscale situatie adviseren wij u een onafhankelijke fiscalist te raadplegen. Wilt u een overzicht voor een woning die u overweegt, neem dan contact met ons op.

Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.