Kosten und Steuern beim Kauf in Andalusien

Bestand oder Neubau

Entscheidend ist, ob Sie eine bestehende Immobilie kaufen oder direkt vom Bauträger. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle: Ausländische Käufer zahlen beim Kauf dieselben Steuern wie Spanier.

Ein Neubau ist steuerlich also teurer. Bei einer Immobilie für 320.000 Euro fallen als Neubau 32.000 Euro IVA und 3.840 Euro AJD an, zusammen 35.840 Euro. Dieselbe Immobilie aus dem Bestand kostet 22.400 Euro ITP. Diesen Unterschied von 13.440 Euro wägen Sie gegen geringeren Instandhaltungsaufwand, Energieeffizienz und die zehnjährige Versicherung gegen Baumängel beim Neubau ab.

ITP beim Bestandskauf

Die ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) ist die Grunderwerbsteuer, die der Käufer trägt. Andalusien wendet seit 2021 einen einheitlichen allgemeinen Satz von 7 Prozent an. Erklärung und Zahlung erfolgen mit dem Formular modelo 600 bei der andalusischen Steuerbehörde, innerhalb von zwei Monaten nach der Beurkundung.

Ermäßigte Sätze von 6 und 3,5 Prozent gibt es, sie gelten aber nur für einen Hauptwohnsitz bis zu einem Wert von 150.000 bzw. 250.000 Euro, je nach Käuferprofil. Sie sind nicht progressiv: Liegt der Wert auch nur einen Euro über der Grenze, gilt für den gesamten Betrag 7 Prozent. Wer an der Küste eine Zweitwohnung oder ein Anlageobjekt kauft, rechnet in der Praxis mit 7 Prozent.

Der Referenzwert des Katasters

Seit 2022 wird die ITP auf den höheren von zwei Beträgen erhoben: den Kaufpreis in der Urkunde oder den Referenzwert (valor de referencia), den das spanische Kataster für jedes Objekt festlegt. Kaufen Sie für 240.000 Euro bei einem Referenzwert von 280.000 Euro, zahlen Sie 19.600 Euro ITP statt 16.800 Euro.

Prüfen Sie diesen Wert daher vor dem Arras-Vertrag über das Online-Portal des Katasters mit der Katasterreferenz der Immobilie. Das spanische Verfassungsgericht hat das System im Februar 2026 bestätigt, zugleich aber klargestellt, dass ein Gegenbeweis möglich ist. Dafür ist in der Regel ein begründetes Sachverständigengutachten nötig; eine gewöhnliche Bankbewertung reicht meist nicht. Sie zahlen zunächst und beantragen anschließend die Berichtigung. Die Rechtsprechung dazu entwickelt sich noch.

IVA und AJD beim Neubau

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie IVA (spanische Mehrwertsteuer) von 10 Prozent. Sie wird zusammen mit dem Kaufpreis an den Bauträger gezahlt; beim Kauf vom Plan ist auf jede Ratenzahlung IVA fällig. Siehe auch Neubau vom Plan.

Hinzu kommt die AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) auf die Kaufurkunde, mit einem allgemeinen Satz von 1,2 Prozent. Davon zu unterscheiden ist die Hypothekenurkunde: Die AJD darauf trägt seit 2018 die Bank, und seit 2019 übernimmt die Bank auch Notar-, Register- und Gestoría-Kosten der Hypothek.

Nebenkosten

Neben der Steuer fallen folgende Posten an, als Richtwert mit Stand 2026:

• Notar: gesetzliche Gebührenordnung, meist 550 bis 1.400 Euro. Den Notar wählen Sie selbst.
• Eigentumsregister (Registro de la Propiedad): 400 bis 950 Euro. Die Eintragung ist nicht Pflicht, schützt Ihr Eigentum aber gegenüber Dritten.
• Gestoría (Verwaltungsbüro für Steuererklärung und Eintragung): 300 bis 600 Euro, optional.
• Unabhängiger Anwalt: rund 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich IVA.
• Bewertung (nur bei Hypothek): 300 bis 600 Euro.
• Nota simple (Registerauszug): 10 bis 25 Euro.
• Ummeldung der Versorgung: 50 bis 200 Euro.
• Gebäudeversicherung: 200 bis 600 Euro im Jahr, bei Hypothek Pflicht.

Die IBI des laufenden Jahres kann der Verkäufer anteilig weitergeben; halten Sie dies im Arras-Vertrag fest. Die plusvalía municipal, eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens, schuldet gesetzlich der Verkäufer. Manche Verkäufer versuchen, sie vertraglich auf den Käufer abzuwälzen. Dazu sind Sie nicht verpflichtet; der Punkt ist verhandelbar.

Rechenbeispiel bei 350.000 Euro

Annahmen: allgemeiner Satz, keine Hypothek, Anwalt zu 1 Prozent zuzüglich IVA.

Als Budgetregel planen Sie 12 bis 14 Prozent ein; beim Bestand bleibt dann ein Puffer, beim Neubau passt es nahezu genau. Banken finanzieren diese Kosten nicht. Sie müssen am Tag der Beurkundung aus Eigenmitteln verfügbar sein.

Laufende Kosten als Eigentümer

Als Eigentümer zahlen Sie jährlich die IBI (kommunale Grundsteuer), Müllgebühr, Gemeinschaftskosten, Versorgung und Versicherung. Die Höhe hängt von Gemeinde und Anlage ab.

Sind Sie steuerlich nicht in Spanien ansässig, geben Sie zudem jedes Jahr eine Einkommensteuererklärung für Nicht-Residenten ab (IRNR, Formular modelo 210):

• Bei Vermietung: Ansässige der EU, Islands und Norwegens zahlen 19 Prozent auf die Nettoeinnahmen nach Abzug der Kosten. Ansässige anderer Länder, etwa des Vereinigten Königreichs, zahlen 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzüge.
• Ohne Vermietung oder bei Eigennutzung: Besteuert wird ein fiktives Einkommen von 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts, zu 19 oder 24 Prozent.

Bei der Vermögensteuer gewährt Andalusien eine vollständige Ermäßigung auf den regionalen Anteil. Ab einem Nettovermögen von 3 Millionen Euro kann jedoch die befristete staatliche Solidaritätsabgabe auf große Vermögen greifen.

Für Käufer von außerhalb der EU wurde 2025 eine zusätzliche Abgabe auf den Kauf von Bestandsimmobilien vorgeschlagen. Mit Stand 2026 ist der Vorschlag nicht verabschiedet. Lassen Sie den aktuellen Stand vor dem Kauf prüfen.

Bei Verkauf und Erbfall

Verkaufen Sie später als Nicht-Resident, behält der Käufer 3 Prozent des Preises ein und führt sie als Vorauszahlung auf Ihre Steuer ab; siehe Einbehalt von 3 Prozent. Wie der Gewinn besteuert wird, erläutert Veräußerungsgewinnsteuer für Nicht-Residenten. Als Verkäufer zahlen Sie dann auch selbst die plusvalía municipal. Zum Übergang im Todesfall siehe Erbschaftsteuer in Andalusien.

Wie CostaVista Sie begleitet

CostaVista kann für eine konkrete Immobilie vorab eine vollständige Kostenübersicht erstellen, einschließlich des Katasterreferenzwerts, und stimmt sich mit Anwalt, Gestoría und Notar ab. Für Ihre persönliche steuerliche Situation empfehlen wir die Beratung durch einen unabhängigen Steuerberater. Wenn Sie eine Übersicht für eine Immobilie wünschen, die Sie in Betracht ziehen, nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf.

Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.