A
AJD (Actos Jurídicos Documentados) – Steuer auf notarielle Urkunden. Beim Kauf eines Neubaus zahlen Sie sie zusätzlich zur IVA, bemessen am in der Urkunde genannten Kaufpreis; in Andalusien beträgt der Satz 1,2 %. Siehe auch Kaufnebenkosten.
Arras – Anzahlung, mit der sich Käufer und Verkäufer an den Kauf binden, meist 5 bis 10 % des Kaufpreises. Bei der üblichen Form (arras penitenciales) verliert der Käufer den Betrag, wenn er vom Kauf zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Mehr zum Kaufablauf.
C
Calificación energética – Verpflichtender Energieausweis mit einer Skala von A (sehr effizient) bis G (wenig effizient), ausgestellt von einem zugelassenen Techniker. Ohne diesen Ausweis darf eine Immobilie weder verkauft noch vermietet werden.
Cargas – Belastungen einer Immobilie, die im Eigentumsregister eingetragen sind, etwa eine Hypothek oder eine Pfändung. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Immobilie lastenfrei ist, oder welche Belastungen genau bestehen.
Catastro – Das spanische Kataster, ein staatliches Register beim Finanzministerium mit den physischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Daten aller Immobilien. Es ist vom Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) zu unterscheiden.
Cédula de habitabilidad – Bescheinigung, dass eine Wohnung die Mindestanforderungen an Bewohnbarkeit erfüllt, etwa bei Fläche, Belüftung und Installationen. In Andalusien spricht man von der licencia de ocupación; sie wird für den Anschluss der Versorgungsleistungen benötigt.
Certificado de deuda pendiente – Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, ob der Verkäufer seine Hausgeldzahlungen geleistet hat. Fordern Sie dieses Dokument vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde an.
Cláusula suelo – Klausel in einer Hypothek mit variablem Zins, die einen Mindestzinssatz festlegt, unabhängig von der Entwicklung des Euribor. Spanische Gerichte haben die meisten dieser Klauseln wegen mangelnder Transparenz für nichtig erklärt.
Comunidad de propietarios – Eigentümergemeinschaft eines Gebäudes oder einer Wohnanlage, geregelt durch die Ley de Propiedad Horizontal. Sie verwaltet und unterhält die Gemeinschaftsflächen wie Pool, Gärten, Aufzüge und Fassade.
Contrato de arrendamiento – Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter, geregelt durch die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Der Mieter zahlt eine regelmäßige Miete (renta), meist monatlich; die jährliche Anpassung ist gesetzlich geregelt. Siehe auch Langzeitvermietung.
Contrato de compraventa – Privatschriftlicher Kaufvertrag, der Preis, Fristen, Zahlungsweise und Vertragsstrafen festhält. Er geht der notariellen Kaufurkunde voraus.
Cuota de participación – Anteil einer Wohnung an der Eigentümergemeinschaft, ausgedrückt in Prozent. Er bestimmt Ihr Stimmgewicht und Ihren Anteil an den gemeinsamen Kosten und ist in der Teilungsurkunde (título constitutivo) festgelegt.
D
Derecho de tanteo y retracto – Vorkaufsrecht, das bestimmten Personen wie einem Mieter, einem Miteigentümer oder einer Behörde erlaubt, eine Immobilie zu denselben Bedingungen wie ein Dritter zu erwerben. Das tanteo wird vor dem Verkauf ausgeübt, das retracto danach.
Derrama – Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft für Arbeiten, die nicht aus dem regulären Hausgeld bezahlt werden, etwa eine Fassadensanierung oder eine Poolreparatur. Es ist ratsam, vor dem Kauf zu klären, ob solche Umlagen beschlossen wurden.
E
Embargo – Pfändung einer Immobilie durch ein Gericht oder eine Behörde als Sicherheit für eine Schuld. Eine gepfändete Immobilie kann verkauft werden, die Belastung geht jedoch auf den neuen Eigentümer über, wenn sie nicht vorher gelöscht wird.
Escritura pública – Notarielle Urkunde, mit der der Kauf rechtlich vollzogen wird. Der Notar prüft die Identität der Parteien, die Eigentumsverhältnisse und die Belastungen; ohne diese Urkunde ist keine Eintragung im Eigentumsregister möglich.
Euribor – Europäischer Referenzzinssatz, auf dem die meisten spanischen Hypotheken mit variablem Zins beruhen. Der Zins wird in der Regel jährlich oder halbjährlich angepasst. Siehe auch Finanzierung.
F
Fianza – Mietkaution, die der Mieter bei Vertragsabschluss zahlt: gesetzlich eine Monatsmiete bei einer Wohnung als Hauptwohnsitz und zwei Monatsmieten bei anderer Nutzung. Der Vermieter muss die Kaution bei der zuständigen regionalen Stelle hinterlegen.
Finca – Immobilie mit eigener Nummer im Eigentumsregister. Das kann ein Grundstück sein, aber ebenso eine Wohnung, ein Gewerbeobjekt oder jede andere eingetragene Immobilie.
G
Gastos de comunidad – Monatlicher oder vierteljährlicher Beitrag an die Eigentümergemeinschaft für den Unterhalt der Gemeinschaftsflächen: Reinigung, Gartenpflege, Pool, Gebäudeversicherung, Hausmeister und Ähnliches. Berücksichtigen Sie diese laufenden Kosten in Ihrer Renditeberechnung.
Golden Visa – Aufenthaltserlaubnis, die Spanien Anlegern von außerhalb der EU erteilte, meist bei einem Immobilienkauf ab 500.000 €. Dieser Weg wurde zum 3. April 2025 abgeschafft: Ein Immobilienkauf begründet kein Aufenthaltsrecht mehr. Mehr dazu unter Kauf als Ausländer.
H
Hipoteca – Hypothekendarlehen, besichert durch die erworbene Immobilie. Banken finanzieren bei Nichtresidenten in der Regel 60 bis 70 % des Beleihungswerts, bei Residenten etwa 80 %; die Laufzeit beträgt für Nichtresidenten meist 20 bis 25 Jahre. Siehe Finanzierung.
I
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – Jährliche kommunale Grundsteuer für den Eigentümer, berechnet als Prozentsatz des Katasterwerts. An der Costa del Sol liegt der Satz als Richtwert zwischen 0,4 % und 1,1 %, je nach Gemeinde.
Impuesto de Patrimonio – Vermögensteuer auf das Nettovermögen natürlicher Personen, auch auf das spanische Vermögen von Nichtresidenten. In Andalusien gilt seit 2022 eine Ermäßigung von 100 %, sodass die Steuer dort in der Regel nicht erhoben wird. Lassen Sie Ihre persönliche Situation von einem Steuerberater prüfen.
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – Einkommensteuer für Eigentümer, die nicht in Spanien ansässig sind. Bei Vermietung werden die Mieteinnahmen besteuert; ohne Vermietung wird ein fiktives Einkommen auf Basis des Katasterwerts besteuert. Der Satz beträgt 19 % für Ansässige der EU und 24 % für andere (Stand 2026). Siehe auch Kosten.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie. In Andalusien beträgt der allgemeine Satz 7 % (Stand 2026); die Erklärung ist innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der Urkunde abzugeben. Siehe Kaufnebenkosten.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – Mehrwertsteuer beim Kauf eines Neubaus, die Sie zusammen mit dem Kaufpreis an den Bauträger zahlen. Der Satz für Wohnimmobilien beträgt 10 %, für geförderte Wohnungen (VPO) 4 %. Siehe Kosten.
L
Ley de Propiedad Horizontal – Das Gesetz von 1960 (Ley 49/1960) über Wohnungseigentum und Eigentümergemeinschaften. Es regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer, die Versammlungen, die erforderlichen Mehrheiten und die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen.
Licencia de primera ocupación (LPO) – Kommunale Genehmigung, die bestätigt, dass ein Neubau den Bau- und Planungsvorschriften entspricht. Ohne sie können Wasser, Strom und Gas nicht erstmals angeschlossen werden.
N
NIE (Número de Identificación de Extranjero) – Steuerliche Identifikationsnummer, die jeder Ausländer für wirtschaftliche Vorgänge in Spanien benötigt, auch für einen Immobilienkauf. Sie beantragen sie bei einer spanischen Ausländerbehörde oder beim spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland. Siehe Kaufablauf.
Nota simple – Auszug aus dem Eigentumsregister mit Eigentümer, Beschreibung und Fläche der Immobilie sowie etwaigen Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungen. Es ist das erste Dokument, das Sie anfordern sollten, wenn Sie eine Immobilie in Betracht ziehen.
Notario – Notar: ein öffentlicher Amtsträger, der die Kaufurkunde aufsetzt, die Identität der Parteien und die Belastungen prüft und sich um die Abführung der Steuern und die Eintragung kümmert. Als Käufer haben Sie das Recht, den Notar zu wählen.
Nuda propiedad – Bloßes Eigentum: Sie sind Eigentümer, doch eine andere Person (der Nießbraucher) darf die Immobilie nutzen und deren Erträge beziehen. Erst wenn der Nießbrauch endet, meist mit dem Tod des Nießbrauchers, erhalten Sie die volle Nutzung. Dies ist bei Erbschaften häufig; siehe Erbschaftsteuer in Andalusien.
O
Obra nueva – Neubau, der erstmals verkauft wird, ob auf Plan oder fertiggestellt. Sie zahlen IVA (10 %) und AJD (1,2 % in Andalusien) statt der ITP, die für Bestandsimmobilien gilt. Mehr zum Kauf auf Plan.
P
Plusvalía municipal – Kommunale Steuer (IIVTNU) auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit der letzten Übertragung. Beim Verkauf zahlt sie der Verkäufer, bei einer Erbschaft der Erbe. Seit einem Urteil des spanischen Verfassungsgerichts von 2021 fällt sie in der Regel nur an, wenn tatsächlich ein Gewinn entstanden ist. Siehe auch Wertzuwachssteuer für Nichtresidenten.
Poder notarial – Notarielle Vollmacht, mit der Sie eine andere Person ermächtigen, in Ihrem Namen zu handeln, etwa bei der Unterzeichnung der Kaufurkunde. Dies ist üblich, wenn Sie nicht selbst nach Spanien reisen können; siehe Kauf aus der Ferne.
Proindiviso – Gemeinschaftliches Eigentum mehrerer Personen an einer Immobilie ohne reale Teilung. Jeder hält einen ideellen Anteil, und für den Verkauf der gesamten Immobilie ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich.
R
Referencia catastral – Zwanzigstellige Katasternummer, die jede Immobilie eindeutig kennzeichnet. Sie steht auf dem IBI-Bescheid, wird für die Kaufurkunde benötigt und kann kostenlos online beim Kataster abgefragt werden.
Registro de la Propiedad – Öffentliches Eigentumsregister, in das Rechte an Immobilien eingetragen werden. Die Eintragung ist nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen: Sie schützt Sie gegenüber Dritten und ist Voraussetzung für eine Hypothek.
Representante fiscal – Steuerlicher Vertreter mit Sitz in Spanien, der einen Nichtresidenten gegenüber der Steuerbehörde vertritt. Pflicht für Eigentümer von außerhalb der EU und empfehlenswert für alle Nichtresidenten mit steuerlichen Pflichten in Spanien.
Reserva – Erste Zahlung, meist 3.000 bis 6.000 €, mit der die Immobilie vom Markt genommen wird, bis die Arras oder der Kaufvertrag unterzeichnet sind. Der Betrag wird in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet.
S
Segunda mano – Bestandsimmobilie, die bereits mindestens einen Voreigentümer hatte. Beim Kauf zahlen Sie ITP (7 % in Andalusien) statt IVA und AJD.
Señal – Zahlung als Zeichen ernsthaften Kaufinteresses. Ist im Vertrag nicht festgelegt, dass es sich um arras penitenciales handelt, gilt die señal in der Regel als Anzahlung auf den Kaufpreis, ohne Vertragsstrafe bei Rücktritt. Lassen Sie die Formulierung von einem unabhängigen Rechtsanwalt prüfen.
Servidumbre – Dienstbarkeit: ein dingliches Recht, das die Nutzung eines Grundstücks zugunsten eines anderen einschränkt, etwa ein Wegerecht oder ein Licht- und Aussichtsrecht. Dienstbarkeiten sollten im Eigentumsregister eingetragen sein.
Subrogación hipotecaria – Übernahme der bestehenden Hypothek des Verkäufers anstelle eines neuen Darlehens. Das kann Abschlusskosten sparen, erfordert aber die Zustimmung der Bank. Der Begriff wird auch für den Wechsel zu einer anderen Bank verwendet.
Superficie construida – Bruttogrundfläche, gemessen ab der Außenseite der Mauern, einschließlich Innenwänden und gegebenenfalls eines Anteils an Gemeinschaftsflächen. Sie ist stets größer als die superficie útil; achten Sie daher darauf, welche Fläche angegeben wird.
Superficie útil – Nutzfläche, gemessen innerhalb der Mauern, ohne Wände, Pfeiler und Leitungsschächte. In der Regel 15 bis 25 % kleiner als die superficie construida.
T
Tasación – Bewertung durch eine von der spanischen Zentralbank zugelassene Bewertungsgesellschaft. Sie ist für eine Hypothek vorgeschrieben, und der ermittelte Wert bestimmt den maximalen Darlehensbetrag. Die Kosten liegen als Richtwert zwischen 250 € und 500 €. Siehe Bewertung und Werte.
Tipo de interés – Hypothekenzins. Er kann für die gesamte Laufzeit fest sein, variabel (Euribor plus Aufschlag, regelmäßig angepasst) oder gemischt: einige Jahre fest, danach variabel.
Título constitutivo – Teilungsurkunde, die ein Gebäude in einzelne Einheiten aufteilt und damit die Eigentümergemeinschaft begründet. Sie beschreibt jede Wohnung, jedes Gewerbeobjekt und jede Garage mit zugehörigem Abstellraum oder Stellplatz und legt die cuotas de participación fest.
U
Usufructo – Nießbrauch: das Recht, die Immobilie eines anderen zu nutzen, zu vermieten und die Miete zu beziehen. Der Eigentümer behält das bloße Eigentum (nuda propiedad). Nießbrauch ist bei Erbschaften sehr verbreitet.
V
Valor catastral – Katasterwert, den die Behörden jeder Immobilie zuweisen und der als Grundlage für die IBI und andere Steuern dient. Er liegt meist unter dem Marktwert und wird regelmäßig angepasst.
Valor de mercado – Marktwert: der Preis, den eine Immobilie unter normalen Bedingungen voraussichtlich erzielen würde, unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Fläche und vergleichbaren Objekten. Nicht zu verwechseln mit dem Katasterwert oder dem Bewertungswert.
Vivienda de protección oficial (VPO) – Mit öffentlicher Förderung errichtete Wohnung mit Preisobergrenze und Bedingungen für Käufer, etwa Einkommensgrenzen. Der Weiterverkauf ist für einen bestimmten Zeitraum beschränkt; die IVA beträgt 4 % statt 10 %.
Vivienda de uso turístico (VUT) – Wohnung, die gegen Entgelt kurzzeitig an Touristen vermietet wird. In Andalusien, wo auch der Begriff vivienda con fines turísticos (VFT) verwendet wird, muss sie im Tourismusregister eingetragen sein und besondere Anforderungen erfüllen. Siehe den Artikel zur touristischen Lizenz.
Z
Zona común – Gemeinschaftsflächen einer Anlage, etwa Pool, Gärten, Aufzüge, Treppenhäuser, Flure und Gemeinschaftsparkplatz. Ihr Unterhalt wird aus den gastos de comunidad finanziert.
Fragen zu einem Begriff?
Stoßen Sie auf einen Begriff, der hier fehlt, oder möchten Sie wissen, was ein Begriff für Ihre Situation bedeutet? CostaVista begleitet Sie während des gesamten Kaufs und geht die Unterlagen mit Ihnen durch. Nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf.