Der Immobilienkauf in Spanien Schritt für Schritt

Wer kaufen darf

Jeder Ausländer darf in Spanien Immobilien erwerben, unabhängig von der Staatsangehörigkeit und davon, ob Sie innerhalb oder außerhalb der EU leben. Sie erwerben volles Eigentum, und die Zahl der Immobilien ist nicht begrenzt. Die Steuern beim Kauf sind dieselben wie für spanische Käufer; Unterschiede entstehen erst bei den jährlichen Steuern für Nicht-Residenten.

Ein Kauf begründet kein Aufenthaltsrecht. Die Regelung, nach der eine Immobilieninvestition den Zugang zu einer Aufenthaltserlaubnis eröffnete, wurde im April 2025 abgeschafft.

Die Schritte

1. Orientierung und Budget

Klären Sie zuerst, wofür die Immobilie gedacht ist: Eigennutzung, Vermietung oder eine Kombination. Davon hängt ab, ob Bestand oder Neubau, ob eine touristische oder eine ruhigere Wohnlage und ob Wohnung oder freistehendes Haus infrage kommen.

Rechnen Sie mit dem Gesamtbetrag und nicht nur mit dem Kaufpreis. Hinzu kommen Steuer, Notar, Grundbuch, ein Anwalt und gegebenenfalls eine Gestoría (ein Verwaltungsbüro für Behördengänge). Als Faustregel planen Sie 12 bis 14 Prozent des Kaufpreises ein. Banken finanzieren diese Kosten nicht; sie sind also aus Eigenmitteln zu tragen. Die Aufschlüsselung finden Sie auf der Seite Kosten und Steuern. Beziehen Sie Einkommen in einer anderen Währung als dem Euro, berücksichtigen Sie auch das Wechselkursrisiko.

2. NIE und spanisches Bankkonto

Die NIE (número de identidad de extranjero) ist Ihre steuerliche Identifikationsnummer in Spanien. Ohne sie können Sie weder die Urkunde unterzeichnen noch Steuern entrichten. Beantragt wird sie bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder in Spanien bei der Ausländerbehörde oder der Polizei, jeweils mit Termin. Erforderlich sind unter anderem das Formular EX-15, Ihr Reisepass und ein Nachweis des Antragsgrunds, etwa eine Kaufabsichtserklärung, sowie eine geringe Gebühr. Rechnen Sie mit einer bis vier Wochen und beginnen Sie frühzeitig.

Ein spanisches Bankkonto ist nicht vorgeschrieben, erleichtert aber die Zahlung von Anzahlung, Steuern und laufenden Kosten erheblich. Für eine Hypothek ist es in der Regel erforderlich. Können Sie nicht selbst anreisen, kann ein Anwalt mit notarieller Vollmacht die NIE beantragen, das Konto eröffnen und sogar die Urkunde für Sie unterzeichnen. Siehe auch Kauf aus der Ferne.

3. Auswahl und Besichtigungen

Besichtigen Sie Objekte, die Sie ernsthaft in Betracht ziehen, persönlich und möglichst zu verschiedenen Tageszeiten. Achten Sie auf den Zustand von Wohnung und Gemeinschaftsflächen, Tageslicht, Lärm, Ausstattung und Eigentümergemeinschaft, und erkunden Sie die Umgebung. Eine gute Immobilie in schwacher Lage bleibt eine schwache Anlage.

4. Rechtliche Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt

Ein Anwalt (abogado) ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, für ausländische Käufer aber dringend zu empfehlen. Wählen Sie jemanden, der vom Verkäufer und von der verkaufenden Agentur unabhängig ist. Der Notar beurkundet die Übertragung, vertritt aber nicht Ihre Interessen. Die Anwaltskosten liegen als Richtwert bei rund 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich IVA (spanische Mehrwertsteuer).

Bevor Sie etwas unterschreiben, prüft der Anwalt unter anderem:

• die nota simple: einen Auszug aus dem Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) mit dem Eigentümer und etwaigen Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen und Dienstbarkeiten. Lassen Sie ihn kurz vor der Beurkundung erneut anfordern, damit jüngste Pfändungen nicht übersehen werden;
• ob die IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, bezahlt ist;
• eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass der Verkäufer keine Rückstände hat;
• die licencia de primera ocupación oder cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), die für den Anschluss der Versorgung nötig ist;
• den Energieausweis, der bei jedem Verkauf Pflicht ist;
• bei umgebauten Objekten: ob die Arbeiten genehmigt waren und ob die eingetragene Fläche der tatsächlichen entspricht.

Beim Neubau kommen die Baugenehmigung und die Fertigstellungsbescheinigung, die zehnjährige Versicherung gegen Baumängel (seguro decenal) und die Baubeschreibung hinzu. Kaufen Sie vom Plan, lesen Sie auch Neubau vom Plan. Prüfen Sie außerdem vor der Reservierung den Referenzwert des Katasters, da er die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erhöhen kann.

5. Reservierung und Arras-Vertrag

Mit einer Reservierungsvereinbarung und einer kleinen Anzahlung wird das Objekt vom Markt genommen, während die Prüfung abgeschlossen wird. Danach folgt der Arras-Vertrag, der Vorvertrag. Er regelt Preis, Bedingungen und den spätesten Termin für die Beurkundung; dabei leisten Sie eine Anzahlung von meist 10 Prozent.

Bei der üblichsten Form, den arras penitenciales, verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er vom Kauf zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er den doppelten Betrag zurück. Bei arras confirmatorias kann die geschädigte Partei Schadensersatz verlangen. Lassen Sie klar festhalten, welche Form gilt. Benötigen Sie eine Hypothek, vereinbaren Sie einen Vorbehalt, nach dem Sie die Anzahlung zurückerhalten, falls die Bank nicht finanziert. Regeln Sie auch die Aufteilung der laufenden IBI. Unterschreiben Sie nie, ohne dass Ihr Anwalt den Vertrag geprüft hat.

6. Finanzierung

Wer mit Hypothek kauft, stellt den Antrag spätestens jetzt. Nicht-Residenten erhalten bei spanischen Banken üblicherweise 60 bis 70 Prozent des Schätzwerts. Die Zusage dauert in der Regel zwei bis sechs Wochen; stimmen Sie den Termin im Arras-Vertrag darauf ab. Mehr dazu auf der Seite Finanzierung.

7. Notarielle Urkunde und Eintragung

Den Notar wählen Sie selbst, auch wenn der Verkäufer einen vorschlägt. Am Tag der Übergabe verliest der Notar die Urkunde und erläutert die Bestimmungen, prüft die Identität der Parteien, und die Urkunde wird unterzeichnet. Die Zahlung erfolgt per Bankscheck oder Überweisung, danach erhalten Sie die Schlüssel. Mit Hypothek wird zuerst die Darlehensurkunde und dann die Kaufurkunde unterzeichnet; die Bank überweist den Darlehensbetrag direkt an den Verkäufer.

Nach der Beurkundung zahlen Sie die Steuer: ITP (Grunderwerbsteuer) beim Bestandsobjekt oder AJD (Urkundensteuer) beim Neubau, wobei die IVA bereits an den Bauträger gezahlt wurde. In Andalusien gilt dafür eine Frist von zwei Monaten. Anschließend wird die Immobilie auf Ihren Namen im Eigentumsregister eingetragen. Die Eintragung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, ohne sie können Sie Ihr Eigentum Dritten gegenüber aber nicht geltend machen.

8. Nach dem Kauf

In den Wochen nach der Übergabe melden Sie die IBI bei der Gemeinde auf Ihren Namen um, lassen Wasser- und Stromverträge umschreiben, informieren die Eigentümergemeinschaft und schließen eine Gebäudeversicherung ab (bei einer Hypothek Pflicht). Danach zahlen Sie jährlich IBI, Müllgebühr, Gemeinschaftskosten und Versorgung.

Sind Sie steuerlich nicht in Spanien ansässig, geben Sie jedes Jahr eine Einkommensteuererklärung für Nicht-Residenten ab, auch wenn Sie nicht vermieten. Für die Kurzzeitvermietung benötigen Sie eine regionale touristische Registrierung (VFT, vivienda con fines turísticos) und müssen die Regeln der Eigentümergemeinschaft beachten; siehe touristische Lizenz. Lassen Sie sich dazu von einem örtlichen Steuerberater beraten.

Zeitrahmen

Von der ersten Orientierung bis zur Schlüsselübergabe dauert der Ablauf meist zwei bis fünf Monate. Steht das Objekt fest, lässt sich ein Kauf ohne Hypothek oft innerhalb von vier bis acht Wochen abschließen.

Wie CostaVista Sie begleitet

CostaVista ist während des gesamten Ablaufs Ihr fester Ansprechpartner: von der ersten Auswahl und den Besichtigungen über die Abstimmung mit Anwalt, Finanzierungspartner und Notar bis zu den praktischen Fragen nach der Übergabe. Wenn Sie wissen möchten, wie das in Ihrem Fall aussieht, nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf.

Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.