Vier Strategien
Die meisten privaten Anleger wählen einen von vier Ansätzen. Sie unterscheiden sich in Ertrag, Zeitaufwand und Risiko, und nicht jeder Ansatz passt gleich gut zu jedem Gebiet.
Ferienvermietung
Sie vermieten die Wohnung für kurze Aufenthalte in einem touristischen Gebiet. Das bringt in der Regel die höchste Bruttorendite, erfordert aber mehr Verwaltung und unterliegt saisonalen Schwankungen. In Andalusien muss die Wohnung als VFT (vivienda con fines turísticos, Wohnung zu touristischen Zwecken) registriert sein und Mindestanforderungen erfüllen, etwa eine Klimaanlage in den Wohnräumen und einen Erste-Hilfe-Kasten. Manche Gemeinden und Eigentümergemeinschaften schränken die Ferienvermietung zusätzlich ein. Lassen Sie dies vor dem Kauf prüfen.
Langzeitvermietung
Sie vermieten an einen festen Mieter mit Jahresvertrag. Der Ertrag pro Nacht ist geringer, dafür ist die Verwaltung einfacher, der Leerstand geringer und der Cashflow besser planbar. Für Anleger, die wenig Zeit in ihre Immobilie investieren möchten, ist dies oft die ruhigere Wahl.
Neubau vom Plan
Sie kaufen eine Wohnung, die noch gebaut wird, und zahlen in Raten während der Bauzeit. Dadurch benötigen Sie zu Beginn weniger Eigenkapital. In dieser Phase ergibt sich der Ertrag aus einem möglichen Wertzuwachs bis zur Fertigstellung; Mieteinnahmen folgen erst danach. Lassen Sie den Kaufvertrag und den Zahlungsplan von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Mehr dazu lesen Sie unter Neubau vom Plan.
Kaufen, renovieren und verkaufen
Sie kaufen eine renovierungsbedürftige Wohnung deutlich unter Marktwert, renovieren sie umfassend und verkaufen innerhalb von etwa neun bis fünfzehn Monaten. Das bietet die größte mögliche Marge, aber auch das größte Risiko bei Baukosten und Verzögerungen. Nach Schätzungen unserer lokalen Partner muss der Kaufpreis in der Regel 25 bis 35 Prozent unter dem üblichen Quadratmeterpreis des Gebiets liegen. Die festen Kosten für Kauf und Verkauf, darunter die Grunderwerbsteuer ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, in Andalusien 7 Prozent, Stand 2026), Notar, Grundbuch, Haltekosten und Verkaufsprovision, können zusammen 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Eine Komplettrenovierung im mittleren Standard kostet indikativ 750 bis 950 Euro pro m², bei Eingriffen in die Bausubstanz oder bei Erneuerung der Leitungen deutlich mehr. Siehe auch Renovieren.
Was die Bruttomietrendite bestimmt
Die Bruttomietrendite ist die jährliche Mieteinnahme geteilt durch den Kaufpreis, vor Kosten, Steuern und Leerstand. Mehrere Faktoren bestimmen, wo eine Immobilie auf dieser Skala liegt.
- Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Gebiete mit niedrigerem Quadratmeterpreis wie Manilva und Torremolinos zeigen in der Regel eine höhere Bruttorendite. In teureren Gebieten wie Marbella sind die Mieten höher, die Preise aber noch stärker.
- Mietnachfrage. Tourismus über einen großen Teil des Jahres, die Nähe zu Strand und Flughafen und das milde Klima begrenzen den Leerstand.
- Objekttyp und Vermietungsform. Ferienvermietung bringt pro Jahr meist mehr als Langzeitvermietung, bei höheren Kosten und mehr Aufwand. Auch der Grundriss zählt; lesen Sie, warum Wohnungen mit zwei Schlafzimmern bei Anlegern gefragt sind.
- Wertzuwachs ist unabhängig von der Miete. Ein Gebiet mit starker Preisentwicklung wie Estepona hat nicht automatisch die höchste Mietrendite. Ein Wertzuwachs wird zudem erst beim Verkauf realisiert und ist nie sicher.
So lesen Sie die Preis- und Renditetabelle
Die Tabelle auf dieser Seite zeigt je Gebiet einen durchschnittlichen Angebotspreis pro m², die Preisentwicklung und eine Bruttomietrendite. Beachten Sie dabei Folgendes.
- Indikativ. Die Zahlen sind Schätzungen unserer lokalen Partner. Es handelt sich nicht um amtliche Transaktionsdaten aus Kataster oder Grundbuch.
- Auf Basis von Angebotspreisen. Die Schätzungen beruhen vor allem auf veröffentlichten Angebotspreisen. Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis kann davon abweichen.
- Durchschnittswerte. Innerhalb einer Gemeinde gibt es große Unterschiede nach Viertel, Lage und Objekttyp. Ein Durchschnitt sagt wenig über eine einzelne Immobilie aus.
- Preisentwicklung. Sie vergleicht das aktuelle Niveau mit demselben Monat des Vorjahres. Die Zahlen werden jedes Quartal neu kalibriert und zeigen eine Richtung, keine Zählung von Verkäufen.
- Brutto. Die Mietrendite ist vor allen Kosten und Steuern berechnet.
- Kein Gutachten. Die Zahlen sind nicht als Wertermittlung für steuerliche, hypothekarische oder rechtliche Zwecke gedacht. Dafür benötigen Sie einen zugelassenen Gutachter (tasador homologado); siehe Bewertung und Werte.
Erläuterungen je Gebiet finden Sie im Artikel Rendite nach Gebiet.
Von brutto zu netto
Zwischen der eingehenden Miete und dem, was Ihnen bleibt, liegen verschiedene Kosten:
- Hausgeld der Eigentümergemeinschaft (comunidad);
- IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer;
- Gebäude- und Haftpflichtversicherung;
- Instandhaltung und Ersatz der Einrichtung;
- Verwaltung, Reinigung und Gästeübergabe bei Ferienvermietung, siehe Property Management;
- Leerstand zwischen den Vermietungen;
- IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes), die Einkommensteuer für Nichtresidenten. Stand 2026 beträgt sie 19 Prozent auf den Nettogewinn für Einwohner der EU oder des EWR und 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen für alle anderen, ohne Gewähr.
Nach Angaben unserer lokalen Partner liegt die Nettorendite deshalb meist 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Beim Verkauf fallen zusätzlich die plusvalía (kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks) und die Steuer auf den Veräußerungsgewinn an; siehe Veräußerungsgewinnsteuer für Nichtresidenten. Die einmaligen Erwerbskosten finden Sie auf der Seite Kosten.
Risiken
- Regulierung. Die Regeln für Ferienvermietung können je Gemeinde und Gebäude unterschiedlich sein und sich ändern. Mehr zur touristischen Lizenz.
- Saison und Leerstand. Vor allem bei Ferienvermietung schwanken die Einnahmen über das Jahr.
- Bau und Renovierung. Überschreitungen von Budget und Zeitplan, versteckte Mängel, die erst bei den Abbrucharbeiten sichtbar werden, und Genehmigungen, die länger dauern als erwartet.
- Markt und Liquidität. Preise können nachgeben, und eine Immobilie lässt sich nicht sofort verkaufen. Während einer Renovierung ist Ihr Kapital gebunden, ohne dass Miete fließt.
- Finanzierung. Zinsen und Konditionen beeinflussen die Rendite auf Ihr Eigenkapital; siehe Finanzierung.
Lassen Sie sich zu den rechtlichen und steuerlichen Folgen von einem unabhängigen Anwalt oder Steuerberater beraten. Eine Abwägung der beiden Vermietungsformen finden Sie unter Ferienvermietung oder Langzeitvermietung. Wenn Sie Gebiete vergleichen möchten, beginnen Sie mit der Übersicht der Gebiete.
Begleitung durch CostaVista
CostaVista begleitet Sie bei der Wahl einer Strategie, die zu Ihrem Budget und Ihren Zielen passt, bei der Auswahl eines Gebiets und beim Kauf selbst, gemeinsam mit unseren lokalen Partnern und unabhängigen Fachleuten. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf für ein erstes Gespräch, oder sehen Sie sich das aktuelle Angebot an.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.