Segunda mano u obra nueva
La cuestión decisiva es si compra una vivienda existente o directamente al promotor. La nacionalidad no influye: un comprador extranjero paga en la compra los mismos impuestos que uno español.
| A 2026 | Segunda mano | Obra nueva (al promotor) |
|---|---|---|
| Impuesto | ITP 7 % | IVA 10 % |
| Impuesto sobre la escritura | no aplica | AJD 1,2 % |
| Total | 7 % | 11,2 % |
| Base imponible | la mayor entre precio y valor de referencia del Catastro | precio pactado |
| Plazo | 2 meses | IVA con cada pago, AJD 2 meses |
La obra nueva resulta, por tanto, más cara en impuestos. En una vivienda de 320.000 euros, como obra nueva se pagan 32.000 euros de IVA y 3.840 euros de AJD, en total 35.840 euros. La misma vivienda de segunda mano pagaría 22.400 euros de ITP. Esa diferencia de 13.440 euros debe compararse con el menor mantenimiento, la eficiencia energética y el seguro decenal de la obra nueva.
El ITP en segunda mano
El ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) lo paga el comprador. Desde 2021, Andalucía aplica un solo tipo general del 7 por ciento. Se declara y paga con el modelo 600 ante la Agencia Tributaria de Andalucía, en los dos meses siguientes a la escritura.
Existen tipos reducidos del 6 y del 3,5 por ciento, pero solo para la vivienda habitual con un valor de hasta 150.000 o 250.000 euros, según el perfil del comprador. No son progresivos: si el valor supera el límite en un solo euro, se aplica el 7 por ciento sobre la totalidad. Quien compra en la costa una segunda residencia o una vivienda para invertir debe calcular, en la práctica, con el 7 por ciento.
El valor de referencia del Catastro
Desde 2022, el ITP se calcula sobre el mayor de dos importes: el precio escriturado o el valor de referencia que el Catastro asigna a cada inmueble. Si compra por 240.000 euros y el valor de referencia es de 280.000 euros, pagará 19.600 euros de ITP en lugar de 16.800 euros.
Por eso conviene consultar este valor antes del contrato de arras, en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble. El Tribunal Constitucional avaló el sistema en febrero de 2026, aunque admitió que puede rebatirse con prueba. Para ello suele exigirse un informe pericial motivado; una tasación hipotecaria genérica normalmente no basta. Primero se paga y después se solicita la rectificación. La jurisprudencia sobre este punto sigue evolucionando.
IVA y AJD en obra nueva
Al comprar al promotor se paga un IVA del 10 por ciento, que se abona al promotor junto con el precio; si compra sobre plano, cada pago a cuenta devenga su IVA. Consulte también obra nueva sobre plano.
Además se devenga el AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) sobre la escritura de compraventa, con un tipo general del 1,2 por ciento. No debe confundirse con la escritura de hipoteca: desde 2018 su AJD lo paga el banco, y desde 2019 el banco asume también la notaría, el Registro y la gestoría del préstamo.
Gastos adicionales
Además del impuesto, cuente con estas partidas, orientativas y a 2026:
- Notaría: arancel fijado por ley, normalmente entre 550 y 1.400 euros. El notario lo elige usted.
- Registro de la Propiedad: entre 400 y 950 euros. La inscripción no es obligatoria, pero protege su propiedad frente a terceros.
- Gestoría: entre 300 y 600 euros, opcional.
- Abogado independiente: alrededor del 1 por ciento del precio más IVA.
- Tasación (solo con hipoteca): entre 300 y 600 euros.
- Nota simple del Registro: entre 10 y 25 euros.
- Cambio de titularidad de suministros: entre 50 y 200 euros.
- Seguro de hogar: entre 200 y 600 euros al año, exigido si hay hipoteca.
El vendedor puede repercutir la parte proporcional del IBI del año en curso; déjelo por escrito en las arras. La plusvalía municipal, el impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo, corresponde por ley al vendedor. A veces el vendedor intenta trasladarla al comprador en el contrato. No está obligado a aceptarlo; es negociable.
Ejemplo con 350.000 euros
Supuestos: tipo general, sin hipoteca, abogado al 1 por ciento más IVA.
| Partida | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP 7 % | 24.500 € | – |
| IVA 10 % | – | 35.000 € |
| AJD 1,2 % | – | 4.200 € |
| Notaría | 900 € | 900 € |
| Registro | 600 € | 600 € |
| Gestoría | 350 € | 350 € |
| Abogado | 4.235 € | 4.235 € |
| Total de gastos | 30.585 € | 45.285 € |
| % sobre el precio | 8,7 % | 12,9 % |
Como regla de presupuesto, reserve entre un 12 y un 14 por ciento: en segunda mano le sobrará margen y en obra nueva encajará casi exacto. El banco no financia estos gastos. Deben estar disponibles con fondos propios el día de la firma.
Gastos anuales como propietario
Cada año pagará el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), la tasa de residuos, la cuota de comunidad, los suministros y el seguro. Los importes dependen del municipio y de la urbanización.
Si no es residente fiscal en España, presentará además cada año la declaración del impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR, modelo 210):
- Si alquila: los residentes en la UE, Islandia y Noruega tributan al 19 por ciento sobre el rendimiento neto, con gastos deducibles. Los residentes en otros países, como el Reino Unido, tributan al 24 por ciento sobre los ingresos brutos, sin deducciones.
- Si no alquila o la usa usted: tributa por una renta imputada del 1,1 o el 2 por ciento del valor catastral, al 19 o al 24 por ciento.
En el impuesto sobre el patrimonio, Andalucía bonifica al cien por cien la cuota autonómica. No obstante, por encima de 3 millones de euros de patrimonio neto puede aplicarse el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas.
En 2025 se propuso un impuesto adicional sobre la compra de vivienda de segunda mano por no residentes de fuera de la UE. A 2026 la propuesta no se ha aprobado. Conviene verificar su estado antes de comprar.
Al vender y en la herencia
Si más adelante vende como no residente, el comprador retendrá el 3 por ciento del precio y lo ingresará a cuenta de su impuesto; vea la retención del 3 por ciento. Cómo tributa la ganancia lo explicamos en la ganancia patrimonial de los no residentes. Como vendedor, también pagará usted la plusvalía municipal. Para la transmisión por fallecimiento, consulte el impuesto de sucesiones en Andalucía.
Cómo le acompaña CostaVista
Para una vivienda concreta, CostaVista puede preparar de antemano un desglose completo de costes, incluido el valor de referencia del Catastro, y se coordina con el abogado, la gestoría y la notaría. Para su situación fiscal personal, le recomendamos consultar a un asesor fiscal independiente. Si desea un desglose para una vivienda que esté valorando, póngase en contacto con nosotros.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.