Cuatro estrategias
La mayoría de los inversores particulares opta por uno de cuatro enfoques. Se diferencian en rendimiento, dedicación y riesgo, y no todos encajan igual de bien en cada zona.
Alquiler vacacional
Usted alquila la vivienda por estancias cortas en una zona turística. Suele ofrecer la rentabilidad bruta más alta, pero exige más gestión y depende de la temporada. En Andalucía la vivienda debe inscribirse como VFT (vivienda con fines turísticos) en el registro autonómico de turismo y cumplir unos requisitos mínimos, como aire acondicionado en las estancias y un botiquín. Algunos ayuntamientos y comunidades de propietarios imponen restricciones adicionales, por lo que conviene comprobarlo antes de comprar.
Alquiler de larga temporada
Usted alquila a un inquilino estable con contrato anual. El ingreso por noche es menor, pero la gestión es más sencilla, hay menos periodos vacíos y el flujo de caja es más previsible. Para el inversor que quiere dedicar poco tiempo a su vivienda, suele ser la opción más tranquila.
Obra nueva sobre plano
Usted compra una vivienda en construcción y paga de forma escalonada durante la obra. Así necesita menos capital propio al principio. En esta fase, el rendimiento procede de la posible revalorización hasta la entrega; las rentas llegan después. Conviene que un abogado independiente revise el contrato de compraventa y el calendario de pagos. Encontrará más información en obra nueva sobre plano.
Comprar, reformar y vender
Usted compra una vivienda para reformar bastante por debajo del precio de mercado, realiza una reforma integral y la vende en un plazo aproximado de nueve a quince meses. Es la estrategia con mayor margen potencial, pero también la más expuesta al coste y al retraso de la obra. Según estimaciones de nuestros socios locales, el precio de compra suele tener que situarse entre un 25 y un 35 por ciento por debajo del precio por m² habitual de la zona. Los costes fijos de compra y venta, entre ellos el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, del 7 por ciento en Andalucía, datos de 2026), notaría, registro, costes de tenencia y comisión de venta, pueden sumar entre un 12 y un 15 por ciento del precio de compra. Una reforma integral de calidad media cuesta, de forma orientativa, entre 750 y 950 euros por m², y bastante más si hay que intervenir en la estructura o renovar las instalaciones. Consulte también reformar.
Qué determina la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta es el ingreso anual por alquiler dividido entre el precio de compra, antes de gastos, impuestos y periodos vacíos. Varios factores determinan dónde se sitúa una vivienda en esa escala.
- Precio de compra frente a renta. Las zonas con un precio por m² más bajo, como Manilva y Torremolinos, suelen mostrar una rentabilidad bruta más alta. En zonas más caras como Marbella las rentas son mayores, pero los precios lo son todavía más.
- Demanda de alquiler. El turismo durante buena parte del año, la cercanía a la playa y al aeropuerto y el clima suave limitan los periodos vacíos.
- Tipo de vivienda y modalidad de alquiler. El alquiler vacacional suele generar más al año que el de larga temporada, a cambio de más gastos y trabajo. La distribución también cuenta; lea por qué los pisos de dos dormitorios interesan a los inversores.
- La revalorización es independiente de la renta. Una zona con fuerte evolución de precios, como Estepona, no tiene por qué ofrecer la mayor rentabilidad por alquiler. Además, la revalorización solo se materializa al vender y nunca es segura.
Cómo leer la tabla de precios y rentabilidades
La tabla de esta página muestra por zona un precio medio de oferta por m², la evolución del precio y una rentabilidad bruta por alquiler. Tenga en cuenta lo siguiente.
- Orientativa. Las cifras son estimaciones de nuestros socios locales. No son datos oficiales de transacciones del Catastro ni del Registro de la Propiedad.
- Basada en precios de oferta. Las estimaciones parten sobre todo de precios de oferta publicados. El precio al que finalmente se vende una vivienda puede ser distinto.
- Medias. Dentro de un mismo municipio hay grandes diferencias según el barrio, la ubicación y el tipo de vivienda. Una media dice poco de una vivienda concreta.
- Evolución del precio. Compara el nivel más reciente con el mismo mes del año anterior. Las cifras se recalibran cada trimestre e indican una tendencia, no un recuento de ventas.
- Bruta. La rentabilidad se calcula antes de cualquier gasto o impuesto.
- No es una tasación. Las cifras no sirven como valoración a efectos fiscales, hipotecarios o judiciales. Para ello necesita un tasador homologado; consulte tasación y valores.
Encontrará una explicación por zona en el artículo rentabilidad por zona.
De bruta a neta
Entre la renta que entra y lo que usted conserva hay varios gastos:
- cuotas de la comunidad de propietarios;
- IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), el impuesto municipal anual sobre la vivienda;
- seguro del inmueble y de responsabilidad civil;
- mantenimiento y reposición del mobiliario;
- gestión, limpieza y entrada y salida de huéspedes en el alquiler vacacional, consulte gestión de la propiedad;
- periodos vacíos entre alquileres;
- IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes). Con datos de 2026, es del 19 por ciento sobre el rendimiento neto para residentes en la UE o el EEE, y del 24 por ciento sobre los ingresos brutos para el resto, sin garantía.
Según nuestros socios locales, la rentabilidad neta suele quedar entre 1,5 y 2,5 puntos por debajo de la bruta. Al vender se añaden la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor del suelo) y la tributación de la ganancia patrimonial; consulte ganancia patrimonial para no residentes. Los gastos de compra figuran en la página de costes.
Riesgos
- Normativa. Las reglas del alquiler turístico pueden variar según el municipio y el edificio, y cambian con el tiempo. Más información sobre la licencia turística.
- Temporada y periodos vacíos. Sobre todo en el alquiler vacacional, los ingresos fluctúan a lo largo del año.
- Obra y reforma. Desviaciones de presupuesto y plazo, vicios ocultos que aparecen al iniciar los trabajos y licencias que tardan más de lo previsto.
- Mercado y liquidez. Los precios pueden enfriarse y una vivienda no se vende de un día para otro. Durante una reforma, su capital queda inmovilizado sin generar renta.
- Financiación. El tipo de interés y las condiciones influyen en la rentabilidad de su capital propio; consulte financiación.
Le recomendamos que un abogado o asesor fiscal independiente le asesore sobre las consecuencias jurídicas y fiscales. Encontrará una comparación de ambas modalidades en alquiler vacacional o de larga temporada. Si desea comparar zonas, empiece por la vista general de zonas.
Cómo le acompaña CostaVista
CostaVista le acompaña a definir una estrategia acorde con su presupuesto y sus objetivos, a elegir la zona y durante la propia compra, junto con nuestros socios locales y especialistas independientes. Contacte con nosotros para una primera conversación o consulte la oferta actual.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.