Quién puede comprar
Cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España, con independencia de su nacionalidad y de que resida dentro o fuera de la UE. Adquiere la plena propiedad y no hay límite en el número de inmuebles. Los impuestos de la compra son los mismos que para un comprador español; las diferencias surgen en los impuestos anuales de los no residentes.
Comprar no otorga derecho de residencia. La vía por la que una inversión inmobiliaria daba acceso a un permiso de residencia se suprimió en abril de 2025.
Los pasos
1. Orientación y presupuesto
Defina primero para qué quiere la vivienda: uso propio, alquiler o ambos. De ello depende la elección entre segunda mano y obra nueva, y entre una zona turística y otra más residencial.
Calcule con el desembolso total: al precio se suman impuestos, notaría, Registro de la Propiedad, abogado y, en su caso, gestoría. Como referencia, reserve entre un 12 y un 14 por ciento del precio. El banco no financia estos gastos; deben salir de fondos propios. Vea el desglose en costes e impuestos. Si sus ingresos están en una moneda distinta del euro, tenga en cuenta también el riesgo de tipo de cambio.
2. NIE y cuenta bancaria en España
El NIE (número de identidad de extranjero) es su número fiscal en España, imprescindible para firmar y liquidar impuestos. Se solicita en un consulado español de su país o, en España, en la Oficina de Extranjería o en una comisaría de policía, con cita previa. Se necesitan el formulario EX-15, el pasaporte y la justificación del motivo, como una carta de intención de compra, además de una tasa reducida. Cuente con un plazo de una a cuatro semanas y solicítelo con antelación.
La cuenta bancaria española no es obligatoria, pero facilita los pagos y suele ser necesaria para una hipoteca. Si no puede desplazarse, un abogado con poder notarial puede tramitar el NIE, abrir la cuenta e incluso firmar la escritura en su nombre. Vea también comprar a distancia.
3. Selección y visitas
Visite en persona las viviendas que considere en serio, a ser posible a distintas horas del día. Fíjese en el estado de la vivienda y de las zonas comunes, la luz, el ruido, los acabados y la comunidad de propietarios, y recorra el barrio.
4. Revisión legal por un abogado independiente
El abogado no es obligatorio por ley, pero para un comprador extranjero es muy recomendable. Elija a alguien independiente del vendedor y de la agencia. El notario no defiende sus intereses. Los honorarios del abogado rondan, a título orientativo, el 1 por ciento del precio más IVA.
Antes de que firme, el abogado comprobará, entre otros puntos:
- la nota simple: el extracto del Registro de la Propiedad que indica el titular y las cargas, como hipotecas, embargos o servidumbres. Conviene pedirla de nuevo justo antes de la escritura;
- que el IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles, está pagado;
- un certificado de la comunidad de propietarios de que el vendedor no tiene deudas;
- la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad, necesarias para dar de alta los suministros;
- el certificado energético, obligatorio en toda venta;
- en viviendas reformadas: que las obras tengan licencia y la superficie registrada sea correcta.
En obra nueva se añaden la licencia de obras y el final de obra, el seguro decenal frente a defectos estructurales y la memoria de calidades. Si compra sobre plano, consulte también obra nueva sobre plano. Además, antes de reservar conviene consultar el valor de referencia del Catastro, porque puede elevar la base sobre la que se calcula el impuesto de transmisiones.
5. Reserva y contrato de arras
Con un contrato de reserva y una pequeña señal, la vivienda se retira del mercado. Después se firma el contrato de arras, el contrato previo a la compraventa. En él se fijan el precio, las condiciones y la fecha límite para la escritura, y se entrega una señal que habitualmente es del 10 por ciento.
Con las arras penitenciales, las más habituales, el comprador que desiste pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada. Con arras confirmatorias, la parte perjudicada puede reclamar daños y perjuicios. El contrato debe indicar qué modalidad se aplica. Si necesita hipoteca, incluya una cláusula que le permita recuperar la señal si el banco no la concede. Deje también por escrito cómo se reparte el IBI del año en curso. No firme nunca sin que su abogado haya revisado el contrato.
6. Financiación
Si compra con hipoteca, solicítela ahora a más tardar. Los no residentes suelen obtener de los bancos españoles entre el 60 y el 70 por ciento del valor de tasación. La aprobación suele tardar entre dos y seis semanas; ajuste a ello la fecha de las arras. Más información en financiación.
7. Escritura ante notario e inscripción
El notario lo elige usted, aunque el vendedor proponga uno. El día de la firma, el notario explica la escritura, comprueba la identidad de las partes y se firma. El pago se realiza mediante cheque bancario o transferencia y, a continuación, recibe las llaves. Si hay hipoteca, primero se firma la escritura del préstamo y después la de compraventa; el banco transfiere el importe directamente al vendedor.
Tras la firma se liquida el impuesto: ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) en segunda mano, o AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) en obra nueva, en cuyo caso el IVA ya se ha pagado al promotor. En Andalucía el plazo es de dos meses. Después se inscribe la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad. La inscripción no es obligatoria por ley, pero sin ella su propiedad no es oponible frente a terceros.
8. Después de la compra
Después de la firma, ponga a su nombre el IBI y los suministros, comunique la compra a la comunidad y contrate un seguro de hogar (obligatorio con hipoteca). Cada año pagará el IBI, la tasa de residuos, la cuota de comunidad y los suministros.
Si no es residente fiscal en España, presentará cada año la declaración del impuesto sobre la renta de no residentes, aunque no alquile la vivienda. Para el alquiler de corta duración necesitará la inscripción turística autonómica (VFT, vivienda con fines turísticos) y deberá respetar las normas de la comunidad; consulte licencia turística. Conviene asesorarse con un asesor fiscal local.
Plazos orientativos
| Fase | Duración orientativa |
|---|---|
| Búsqueda y selección | 1–3 meses |
| Revisión legal | 1–2 semanas |
| Tramitación de la hipoteca | 3–6 semanas |
| Inscripción y gestiones posteriores | 2–4 semanas |
De la orientación a la entrega de llaves suelen pasar entre dos y cinco meses. Una vez elegida la vivienda, una compra sin hipoteca puede cerrarse a menudo en cuatro a ocho semanas.
Cómo le acompaña CostaVista
CostaVista es su interlocutor fijo durante todo el proceso: desde la primera selección y las visitas hasta la coordinación con el abogado, el socio de financiación y el notario, y las gestiones prácticas posteriores a la firma. Para conocer cómo sería en su caso, póngase en contacto con nosotros.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.