Wat kopen op plan inhoudt
U koopt rechtstreeks van de ontwikkelaar op basis van tekeningen, impressies en een technische omschrijving (memoria de calidades). Er zijn drie situaties die vaak door elkaar lopen:
- Op plan: de bouw is nog niet of nauwelijks begonnen. U stapt het vroegst in, heeft de meeste keuzevrijheid en de langste wachttijd.
- In aanbouw: u kunt de bouwplaats of een modelwoning bekijken. Minder onzekerheid, iets minder keuzevrijheid.
- Opgeleverd: direct beschikbaar, maar de prijs weerspiegelt dan de waardeontwikkeling tijdens de bouw al.
De voordelen van vroeg instappen zijn een doorgaans lagere introductieprijs, spreiding van de betaling over ongeveer 18 tot 30 maanden en de mogelijkheid om afwerking te kiezen. Nieuwbouw voldoet aan de actuele Spaanse bouwregels, met vaak energielabel A of B, en wordt geleverd met wettelijke garanties. Gemeenschappelijke voorzieningen zoals fitness en zwembaden zijn in het middensegment inmiddels gangbaar.
Het betalingsschema
Elke ontwikkelaar hanteert een eigen schema. Gebruikelijk is een reservering van € 6.000 tot € 10.000, daarna 30 tot 40 procent tijdens de bouw en de rest bij oplevering, meestal gefinancierd met een hypotheek. Een indicatief voorbeeld voor een woning van € 350.000:
| Fase | Deel van de prijs | Bedrag | Herkomst |
|---|---|---|---|
| Reservering | ca. 3% | € 10.000 | Eigen middelen |
| Koopcontract en bouwtermijnen | ca. 27% | € 95.000 | Eigen middelen |
| Oplevering en notariële akte | ca. 70% | € 245.000 | Meestal hypotheek |
Let op: de IVA (de Spaanse btw) van 10 procent is verschuldigd over elke termijn, niet pas bij de akte. De AJD (een aktebelasting) betaalt u bij de notariële overdracht. De hypotheek wordt in de regel pas bij oplevering afgesloten, als de woning getaxeerd en ingeschreven kan worden. De termijnen tijdens de bouw komen dus uit eigen vermogen. Spaanse banken financieren voor ingezetenen doorgaans 70 tot 80 procent van de taxatiewaarde; voor niet-ingezetenen gelden andere voorwaarden. Zie financiering.
De wettelijke waarborgen
- Garantie op aanbetalingen. De Spaanse bouwwet (Ley de Ordenación de la Edificación) verplicht de ontwikkelaar alle vooruitbetalingen af te dekken met een bankgarantie (aval) of verzekering en ze op een aparte rekening te storten. Wordt de woning niet opgeleverd, dan krijgt u uw geld terug met de wettelijke rente. Kan de ontwikkelaar dit document niet tonen, betaal dan niet.
- Garanties op gebreken. Tien jaar voor constructieve schade (seguro decenal), drie jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid raken en één jaar voor de afwerking.
- Opleveringsdocumenten. Vóór de sleuteloverdracht moeten het Certificado Final de Obra (de eindverklaring van architect en bouwkundige) en de Licencia de Primera Ocupación (de gemeentelijke bewoonbaarheidsvergunning) er zijn, plus het energiecertificaat. Zonder deze stukken neemt u de sleutels niet aan.
Risico's en controles vóór u tekent
De voornaamste risico's zijn vertraging, een afwerking die afwijkt van de impressies, insolventie van de ontwikkelaar en een marktwijziging tijdens de bouw. U beperkt ze door het volgende te verifiëren:
- de staat van dienst van de ontwikkelaar: eerdere projecten, opleveringstermijnen, ervaringen van kopers;
- een verleende (niet slechts aangevraagde) bouwvergunning;
- de bankgarantie op aanbetalingen, op papier;
- een nota simple (uittreksel uit het eigendomsregister) van de grond, vrij van lasten;
- een gedetailleerde, bindende technische omschrijving;
- een opleveringsdatum met boeteclausule bij vertraging in het contract;
- een controle van alle stukken door een onafhankelijke advocaat, niet die van de ontwikkelaar.
Koop in gebieden met een stabiele vraag en financier niet tot het maximum, zodat u marge houdt. Een opleveringsinspectie met een lijst van gebreken hoort bij de laatste stap. Het volledige verloop staat bij het aankooptraject.
Belastingen en de vergelijking met bestaande bouw
Bij nieuwbouw van de ontwikkelaar betaalt u in Andalusië stand 2026 10 procent IVA en 1,2 procent AJD, samen 11,2 procent. Met notaris, register, administratiekantoor (gestoría) en advocaat komt u indicatief op 12 tot 14 procent bovenop de prijs. Bij bestaande bouw geldt de ITP (overdrachtsbelasting) van 7 procent. Zie kosten.
Nieuwbouw kost dus meer belasting en vraagt 12 tot 30 maanden geduld, met weinig onderhandelingsruimte op de prijs. Daartegenover staan lagere onderhoudskosten, energiezuinigheid en wettelijke garanties. Bestaande bouw is direct beschikbaar en beter onderhandelbaar, maar vraagt soms een renovatie; zie verbouwen. Een waardestijging tijdens de bouw is mogelijk, maar niet zeker. Waar de meeste nieuwbouw staat, leest u in de beste gebieden rond Málaga.
CostaVista begeleidt u bij het beoordelen van projecten en ontwikkelaars, laat samen met onze lokale partners de garanties en het contract controleren en is uw vaste aanspreekpunt tot de sleuteloverdracht. Neem contact op of bekijk het actuele aanbod.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.