Drie lagen die alle drie moeten kloppen
De vraag is niet langer of u "een licentie" kunt krijgen, maar of deze specifieke woning, op dit adres en in dit gebouw, legaal als vakantiewoning mag worden verhuurd. Dat hangt af van drie lagen.
- De gemeente. Zij bepaalt of toeristische verhuur planologisch is toegestaan. Er kan een moratorium gelden, een wijk kan als verzadigd zijn aangemerkt, of er gelden eisen zoals een eigen toegang. Een inschrijving bij de regio beschermt daar niet tegen: de gemeente kan na inschrijving alsnog om doorhaling vragen.
- De vereniging van eigenaars. Sinds 3 april 2025 is voor een nieuwe toeristische activiteit in een appartementsgebouw uitdrukkelijke toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaars, die samen ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Wie al vóór die datum legaal verhuurde, mag doorgaan. Een verbod dat in het eigendomsregister is ingeschreven, bindt ook een nieuwe koper.
- De Junta de Andalucía. De registratie verloopt via een digitale verklaring van de eigenaar (declaración responsable). Daarna krijgt de woning een VFT-code (de Andalusische registratiecode voor vakantiewoningen), die in elke advertentie zichtbaar moet zijn.
Daarnaast moet u de gegevens van gasten melden bij het gastenregister van het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken (SES.Hospedajes). In mei 2026 heeft het Spaanse Hooggerechtshof het landelijke registratienummer (NRUA) vernietigd; de regionale VFT-code is daarmee weer de geldende identificatie. De gegevensverplichtingen van verhuurplatforms en uw fiscale verplichtingen blijven bestaan.
De situatie per gemeente
Een momentopname, stand medio 2026. Gemeentelijke regels veranderen regelmatig; laat de actuele situatie per adres nagaan.
| Gemeente | Nieuwe registratie? | Toelichting |
|---|---|---|
| Málaga | Nee | Moratorium sinds augustus 2025, voor maximaal drie jaar |
| Manilva | Nee | Gemeentelijk moratorium sinds december 2025 |
| Fuengirola | Beperkt | Alleen woningen met een eigen, onafhankelijke entree |
| Mijas | Onder voorwaarden | Gemeentelijke voorwaarden; stedelijk of landelijk gebied maakt verschil |
| Marbella | Ja | De statuten van veel complexen zijn de werkelijke drempel |
| Estepona | Ja | Per adres toetsen; twee nabije woningen kunnen verschillend uitvallen |
| Benalmádena | Ja | Strengere inspecties; controleer ook de oorspronkelijke splitsingsakte |
| Torremolinos | Ja | Let op gebouwen die vroeger als aparthotel functioneerden |
Eisen aan de woning zelf
De Andalusische regels stellen minimumeisen. In de praktijk blokkeren vooral deze punten een registratie:
- minimaal 14 m² bebouwde woonoppervlakte per gast en minimaal 25 m² in totaal;
- maximaal 15 gasten in een hele woning, of 6 bij verhuur per kamer (dan moet de eigenaar er zelf wonen en ingeschreven staan);
- twee badkamers boven 5 gasten, drie boven 8;
- daglicht en ventilatie naar buiten in slaap- en woonkamers, met verduistering;
- vaste koeling in warme en verwarming in koude maanden;
- direct bruikbare inrichting, een verbanddoos, een 24-uursnummer en officiële klachtenformulieren.
Sociale huurwoningen kunnen niet worden geregistreerd. Voor gedoogde bouw buiten het bestemmingsplan (asimilado a fuera de ordenación) is uitdrukkelijke gemeentelijke toestemming nodig.
Een woning kopen die al verhuurd wordt
Een woning die al legaal verhuurt, is vaak de veiligste route. In Andalusië is de registratie aan de woning gekoppeld en vervalt zij niet automatisch bij verkoop, mits de woning aan de eisen blijft voldoen. De nieuwe exploitant meldt de wijziging bij het register. Neem "verkocht met licentie" echter nooit op hun woord aan. Controleer vóór het tekenen van het voorlopig koopcontract (arras):
- of de VFT-code actief is en bij precies deze woning hoort;
- wie de huidige exploitant is en sinds wanneer;
- de planologische toelaatbaarheid en het ontbreken van een moratorium;
- de toestemming van de vereniging van eigenaars, de statuten en recente notulen;
- het aantal toegestane gasten en of de feitelijke woning overeenkomt met de registratie;
- of er geen sanctie- of doorhalingsprocedure loopt.
Betaal geen meerprijs voor een licentie zolang niet vaststaat dat de verhuur na de overdracht kan doorgaan. Hangt uw rendement van vakantieverhuur af, laat dan een ontbindende voorwaarde in het contract opnemen.
Rendement: wat op papier staat en wat haalbaar is
Volgens indicatieve schattingen van onze lokale partners hebben Manilva (ongeveer 7,5 procent bruto) en Málaga-stad (ongeveer 6,5 procent) hoge brutorendementen, terwijl juist daar nieuwe registraties stilliggen. Torremolinos (ca. 7,2 procent) en Benalmádena (ca. 6,8 procent) combineren een hoog bruto met registratiemogelijkheden. Bruto is niet netto: beheer, schoonmaak, nutsvoorzieningen, onderhoud, belastingen en lege perioden gaan er nog af. Zie rendement per gebied.
Een goede belegging werkt in meer dan één scenario: vakantieverhuur, middellange verhuur, langdurige verhuur of eigen gebruik. Een vergelijking met cijfers vindt u in vakantieverhuur of langdurig. De kosten van de licentie zelf zitten vooral in het aanpassen van de woning en het oplossen van documentaire of planologische kwesties, niet in de aanvraag. Laat u bij twijfel adviseren door een onafhankelijke advocaat.
CostaVista begeleidt u bij het toetsen van gemeente, vereniging van eigenaars en registratie vóór u zich vastlegt, en zet samen met onze lokale partners per woning de verhuurscenario's op een rij. Neem contact op om een concrete woning of gemeente te bespreken.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.