Eén tarief voor alle niet-ingezetenen
De Spaanse wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) kent een algemeen tarief van 24%, dat voor inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein 19% bedraagt. Voor winst bij de verkoop van vermogensbestanddelen, zoals een woning, geldt echter een apart tarief van 19%, zonder onderscheid naar woonland. Een verkoper uit het Verenigd Koninkrijk betaalt dus hetzelfde als een verkoper uit Nederland of Duitsland.
Het verschil tussen EU-ingezetenen en anderen zit bij de verhuurinkomsten, de belasting op een niet-verhuurde tweede woning en bij een aantal vrijstellingen. Een belastingverdrag verdeelt heffingsrechten tussen landen, maar verandert het Spaanse tarief niet. Hoe de Spaanse belasting in uw woonland wordt behandeld, laat u beoordelen door een onafhankelijke fiscalist.
Zo wordt de winst berekend
De winst is de overdrachtswaarde min de verkrijgingswaarde. Geen van beide is gelijk aan de prijs in de akte.
| Verkrijgingswaarde | Overdrachtswaarde |
|---|---|
| + Koopprijs volgens de akte | Verkoopprijs volgens de akte, tenzij die onder de marktwaarde ligt |
| + Betaalde ITP (overdrachtsbelasting), IVA (btw) of AJD (zegelrecht) | − Makelaarscourtage inclusief btw |
| + Notaris, kadaster en administratiekantoor bij de aankoop | − Plusvalía municipal (gemeentelijke belasting op de grondwaardestijging), als u die draagt |
| + Kosten van verbeteringen | − Energiecertificaat en notariskosten voor uw rekening |
| − Afschrijving over de jaren van verhuur |
Twee punten verrassen vaak. Ten eerste: is de woning verhuurd geweest, dan wordt de verkrijgingswaarde verminderd met een minimale afschrijving van 3% per jaar over de bouwwaarde, ook als u die afschrijving nooit heeft opgevoerd. Ten tweede: bij een verkoper die als natuurlijk persoon niet-ingezetene is, draagt de koper de plusvalía municipal af. U mag haar alleen aftrekken als zij aan u is doorberekend. Leg dat vast in de akte.
Welke facturen meetellen
Alleen verbeteringen verhogen de verkrijgingswaarde, onderhoud niet. De vuistregel: iets voor het eerst aanbrengen is een verbetering, iets vervangen dat er al was is onderhoud. Airconditioning waar die ontbrak, een terras dat met vergunning wordt dichtgemaakt of een nieuwe lift via de VvE tellen mee. Schilderwerk, nieuw sanitair of een vervangen ketel tellen niet mee, evenmin als meubels of hypotheekrente.
Een factuur moet een nummer en datum hebben, de namen en fiscale nummers van beide partijen vermelden, dus ook uw NIE (Spaans fiscaal identificatienummer), de werkzaamheden beschrijven en de btw apart tonen. Betaal per bankoverschrijving. Kassabonnen, facturen op naam van een ander en contante betalingen zijn moeilijk te verdedigen.
Rekenvoorbeeld: appartement in Benalmádena
Een appartement in Benalmádena, gekocht in 2014 voor € 180.000, zes jaar verhuurd en in 2026 verkocht voor € 294.000. De bedragen zijn een voorbeeld.
- Verkrijgingswaarde: € 180.000 + € 14.400 overdrachtsbelasting + € 1.750 notaris, kadaster en administratiekantoor + € 16.200 verbeteringen − € 21.184 afschrijving = € 191.166
- Overdrachtswaarde: € 294.000 − € 17.787 courtage − € 3.900 plusvalía − € 580 notaris en energiecertificaat = € 271.733
- Winst € 80.567, belasting 19% = € 15.308. Na aftrek van de door de koper ingehouden 3% (€ 8.820) resteert € 6.488 te betalen.
Zonder bewijsstukken zou de winst € 114.000 zijn en de belasting € 21.660, ofwel € 6.352 meer. Facturen voor € 7.700 aan onderhoud telden overigens niet mee.
Vrijstellingen en bijzondere gevallen
- Herinvestering. Alleen voor inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein, en alleen als de verkochte woning uw hoofdverblijf in Spanje was. Een vakantiewoning komt nooit in aanmerking.
- 65-plus. De vrijstelling voor 65-plussers geldt niet voor niet-ingezetenen.
- Geërfde woning. De verkrijgingswaarde is de waarde die voor de erfbelasting is aangegeven. Een te lage aangifte kan bij verkoop duur uitvallen; in een voorbeeld scheelt dat € 17.100. Zie erfbelasting in Andalusië.
- Inflatie. Sinds 2015 wordt de aankoopprijs niet meer voor inflatie gecorrigeerd. Voor aankopen vóór 31 december 1994 gelden nog overgangsregels, en voor aankopen tussen 12 mei en 31 december 2012 een vrijstelling van 50%.
Termijnen
De koper houdt 3% van de prijs in en draagt die binnen een maand af met formulier Modelo 211. U doet daarna binnen drie maanden aangifte met Modelo 210, dus circa vier maanden na de akte, ook als u geld terugkrijgt. Meer hierover in de inhouding van 3% en op de kostenpagina.
Deze informatie is algemeen; laat uw situatie altijd beoordelen door een onafhankelijke fiscalist. CostaVista begeleidt u bij het verzamelen van de stukken vóór de verkoop en stemt af met uw adviseur, samen met onze lokale partners. Neem contact met ons op.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.