Wat de inhouding precies is
De inhouding is een waarborg: de Spaanse fiscus wil zeker zijn van betaling voordat een verkoper die niet in Spanje woont het land met de opbrengst verlaat. De verplichting ligt bij de koper, niet bij de notaris of de makelaar. De koper draagt het bedrag binnen een maand na de akte af met formulier Modelo 211, op uw naam.
De grondslag is de overeengekomen prijs, zonder aftrek van kosten of een af te lossen hypotheek. Bij gezamenlijk eigendom wordt alleen ingehouden over het aandeel van de eigenaar die niet in Spanje woont. Er zijn slechts twee uitzonderingen: u toont met een verklaring van de Spaanse belastingdienst aan dat u in Spanje belastingplichtig bent, of de woning wordt ingebracht in een Spaanse vennootschap. Verlies, een NIE (Spaans fiscaal identificatienummer) of een Spaanse bankrekening zijn geen uitzondering.
Omdat de winst stand 2026 tegen 19% wordt belast en de inhouding 3% van de prijs is, vallen beide gelijk bij een winst van circa 15,8% van de verkoopprijs. Bij een prijs van € 250.000 wordt € 7.500 ingehouden en betaalt u bij boven een winst van circa € 39.500; bij € 335.000 gaat het om € 10.050 en circa € 52.900. Daaronder krijgt u geld terug.
Houdt de koper niets in, dan blijft de woning aansprakelijk voor het laagste bedrag van de inhouding en de verschuldigde belasting, en de registrar tekent dat aan in het eigendomsregister. U blijft zelf belastingplichtig. Het is dus ook in uw belang dat de koper correct inhoudt.
Terugvragen met Modelo 210
U vraagt het teveel terug via uw eigen aangifte, Modelo 210. De termijn is drie maanden na afloop van de maand van de koper, dus circa vier maanden na de akte. Dien de aangifte niet in voordat de inhouding van de koper is verwerkt. Wat u nodig heeft:
- Uw NIE, precies zoals op het originele certificaat. Eén verkeerd cijfer en de aangifte wordt niet aan de inhouding gekoppeld.
- Het exemplaar van Modelo 211 dat voor de verkoper bestemd is. Leg in het voorlopig koopcontract (arras) en in de akte vast dat de koper u binnen vijf dagen na betaling een kopie stuurt.
- De aankoop- en verkoopakte, bewijs van belastingen en kosten bij de aankoop en facturen van verbeteringen.
- Facturen van de verkoop: courtage, energiecertificaat en eventueel de plusvalía municipal (gemeentelijke belasting op de grondwaardestijging).
- Een bewijs van de rekening waarop u het geld wilt ontvangen. Een buitenlandse rekening is toegestaan als die op uw eigen naam staat. Een Spaanse rekening openhouden tot de terugbetaling binnen is, geeft doorgaans de minste vertraging.
Een fiscaal vertegenwoordiger is voor een natuurlijk persoon uit de EU die een woning verkoopt niet verplicht. Een gemachtigde in Spanje is wel verstandig, omdat vragen van de fiscus in Spanje worden betekend en met korte termijnen komen. Hoe de winst zelf wordt berekend, leest u in meerwaardebelasting voor niet-ingezetenen.
Rekenvoorbeeld: drie mogelijke uitkomsten
Een appartement in Fuengirola wordt in 2026 verkocht voor € 335.000. Na kosten van de verkoop is de overdrachtswaarde € 311.122,50; er wordt € 10.050 ingehouden. De uitkomst hangt af van wanneer en voor hoeveel de eigenaar kocht. De bedragen zijn een voorbeeld.
| Gekocht | Verkrijgingswaarde incl. kosten en verbeteringen | Winst of verlies | Belasting 19% | Resultaat Modelo 210 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 voor € 268.000 | € 303.460 | + € 7.662,50 | € 1.455,88 | € 8.594,12 terug |
| 2015 voor € 195.000 | € 230.950 | + € 80.172,50 | € 15.232,78 | € 5.182,78 bijbetalen |
| 2007 voor € 340.000 | € 366.150 | − € 55.027,50 | € 0 | € 10.050 terug |
In het eerste geval was de inhouding bijna zeven keer zo hoog als de werkelijke belasting. Zonder de facturen van € 14.500 aan verbeteringen zou de terugbetaling bovendien € 2.755 lager zijn. Bij verlies krijgt u de volledige inhouding terug, maar ook dan alleen met een aangifte.
Hoe lang het duurt
De Spaanse fiscus heeft zes maanden na het einde van de aangiftetermijn om terug te betalen. Daarna loopt automatisch rente. In de praktijk zien onze lokale partners bij een volledig dossier een terugbetaling drie tot acht maanden na de aangifte; bij aanvullende vragen kan het twaalf tot achttien maanden duren. Dit is een ervaringsgegeven, geen officiële statistiek. Houd er rekening mee dat de 3% een groot deel van een jaar niet beschikbaar is.
De meest voorkomende vertragingen: het formulier van de koper ontbreekt of is niet betaald, de NIE is verkeerd vermeld, de bankrekening is niet aangetoond of vragen van de fiscus blijven onbeantwoord. Het recht op terugbetaling verjaart na vier jaar.
De gemeentelijke plusvalía
Bij een verkoper die als natuurlijk persoon niet in Spanje woont, draagt de koper ook de plusvalía municipal af, en die wordt vaak eveneens bij de notaris ingehouden. Op de dag van de akte kan daardoor 4% tot 5% van de prijs worden ingehouden. Spreek het bedrag vooraf af in het voorlopig koopcontract. De aangiftetermijn bij de gemeente is dertig werkdagen. Zie ook de kostenpagina.
Deze informatie is algemeen; laat uw situatie beoordelen door een onafhankelijke fiscalist. CostaVista begeleidt u, samen met onze lokale partners, bij de voorbereiding van de verkoop, de afspraken in het contract en de afstemming met uw adviseur. Neem contact met ons op.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.