Ein Steuersatz für alle Nichtresidenten
Die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) kennt einen allgemeinen Satz von 24 %, der für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins auf 19 % sinkt. Für Gewinne aus der Veräußerung von Vermögensgegenständen wie einer Immobilie gilt jedoch ein eigener Satz von 19 %, ohne Unterscheidung nach Wohnsitzland. Ein Verkäufer aus dem Vereinigten Königreich zahlt also dasselbe wie ein Verkäufer aus Deutschland oder den Niederlanden.
Unterschiede zwischen EU-Bürgern und anderen bestehen bei Mieteinnahmen, bei der Steuer auf eine nicht vermietete Zweitwohnung und bei einigen Befreiungen. Ein Doppelbesteuerungsabkommen verteilt Besteuerungsrechte zwischen Staaten, ändert aber den spanischen Steuersatz nicht. Wie die spanische Steuer in Ihrem Wohnsitzland behandelt wird, sollte ein unabhängiger Steuerberater prüfen.
So wird der Gewinn berechnet
Der Gewinn ist der Veräußerungswert abzüglich des Anschaffungswerts. Keiner der beiden entspricht dem Preis in der Urkunde.
| Anschaffungswert | Veräußerungswert |
|---|---|
| + Kaufpreis laut Urkunde | Verkaufspreis laut Urkunde, sofern nicht unter dem Marktwert |
| + Gezahlte Grunderwerbsteuer (ITP), Mehrwertsteuer (IVA) oder Stempelsteuer (AJD) | − Provision der Immobilienagentur inkl. MwSt. |
| + Notar, Grundbuch und Gestoría beim Kauf | − Plusvalía municipal (kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs), sofern Sie sie tragen |
| + Kosten für Verbesserungen | − Energieausweis und Notarkosten zu Ihren Lasten |
| − Abschreibung für die Jahre der Vermietung |
Zwei Punkte überraschen häufig. Erstens: War die Immobilie vermietet, mindert sich der Anschaffungswert um eine Mindestabschreibung von 3 % jährlich auf den Gebäudewert, auch wenn Sie diese nie geltend gemacht haben. Zweitens: Ist der Verkäufer eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, führt der Käufer die plusvalía municipal an die Gemeinde ab. Abziehen dürfen Sie sie nur, wenn sie Ihnen weiterbelastet wurde. Halten Sie das in der Urkunde fest.
Welche Rechnungen zählen
Nur Verbesserungen erhöhen den Anschaffungswert, Instandhaltung nicht. Die Faustregel: Etwas erstmals einzubauen ist eine Verbesserung, etwas Vorhandenes zu ersetzen ist Instandhaltung. Eine Klimaanlage, wo vorher keine war, eine mit Genehmigung geschlossene Terrasse oder ein neuer Aufzug über die Gemeinschaft zählen. Malerarbeiten, neue Sanitärobjekte oder ein ersetzter Heizkessel zählen nicht, ebenso wenig Möbel oder Hypothekenzinsen.
Eine Rechnung braucht Nummer und Datum, Namen und Steuernummern beider Parteien, also auch Ihre NIE (spanische Steueridentifikationsnummer), eine Beschreibung der Arbeiten und die gesondert ausgewiesene Mehrwertsteuer. Zahlen Sie per Überweisung. Kassenbons, Rechnungen auf fremden Namen und Barzahlungen lassen sich kaum verteidigen.
Rechenbeispiel: Wohnung in Benalmádena
Eine Wohnung in Benalmádena, 2014 für 180.000 € gekauft, sechs Jahre vermietet und 2026 für 294.000 € verkauft. Die Beträge dienen der Veranschaulichung.
- Anschaffungswert: 180.000 € + 14.400 € Grunderwerbsteuer + 1.750 € Notar, Grundbuch und Gestoría + 16.200 € Verbesserungen − 21.184 € Abschreibung = 191.166 €
- Veräußerungswert: 294.000 € − 17.787 € Provision − 3.900 € plusvalía − 580 € Notar und Energieausweis = 271.733 €
- Gewinn 80.567 €, Steuer 19 % = 15.308 €. Nach Abzug der vom Käufer einbehaltenen 3 % (8.820 €) bleiben 6.488 € zu zahlen.
Ohne Belege läge der Gewinn bei 114.000 € und die Steuer bei 21.660 €, also 6.352 € mehr. Rechnungen über 7.700 € für Instandhaltung zählten übrigens nicht.
Befreiungen und Sonderfälle
- Reinvestition. Nur für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins, und nur, wenn die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz in Spanien war. Eine Ferienwohnung ist nie begünstigt.
- Über 65. Die Befreiung für über 65-Jährige gilt nicht für Nichtresidenten.
- Geerbte Immobilie. Der Anschaffungswert ist der für die Erbschaftsteuer erklärte Wert. Eine zu niedrige Erklärung kann sich beim Verkauf rächen; in einem Beispiel beträgt der Unterschied 17.100 €. Siehe Erbschaftsteuer in Andalusien.
- Inflation. Seit 2015 wird der Kaufpreis nicht mehr an die Inflation angepasst. Für Käufe vor dem 31. Dezember 1994 gelten noch Übergangsregeln, für Käufe zwischen dem 12. Mai und dem 31. Dezember 2012 eine Befreiung von 50 %.
Fristen
Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie innerhalb eines Monats mit dem Formular Modelo 211 ab. Sie reichen anschließend innerhalb von drei Monaten das Modelo 210 ein, also rund vier Monate nach der Beurkundung, auch wenn Ihnen eine Erstattung zusteht. Mehr dazu unter der Einbehalt von 3 % und auf unserer Kostenseite.
Diese Informationen sind allgemeiner Natur; lassen Sie Ihre Situation stets von einem unabhängigen Steuerberater prüfen. CostaVista begleitet Sie gemeinsam mit unseren lokalen Partnern beim Zusammenstellen der Unterlagen vor dem Verkauf und stimmt sich mit Ihrem Berater ab. Nehmen Sie Kontakt auf.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.