Un mismo tipo para todos los no residentes
El Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) tiene un tipo general del 24%, que baja al 19% para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein. Sin embargo, las ganancias por transmisión de elementos patrimoniales, como una vivienda, tienen un tipo propio del 19%, sin distinción por país de residencia. Un vendedor residente en el Reino Unido paga, por tanto, lo mismo que uno residente en los Países Bajos o en Alemania.
La diferencia entre residentes comunitarios y el resto está en las rentas del alquiler, en la renta imputada por una segunda vivienda no alquilada y en algunas exenciones. Un convenio de doble imposición reparte la potestad tributaria entre países, pero no modifica el tipo español. Cómo se trata el impuesto español en su país de residencia es algo que debe revisar un asesor fiscal independiente.
Valor de adquisición y valor de transmisión
La ganancia es el valor de transmisión menos el valor de adquisición. Ninguno de los dos coincide con el precio de la escritura.
| Valor de adquisición | Valor de transmisión |
|---|---|
| + Precio de compra en escritura | Precio de venta en escritura, salvo que sea inferior al de mercado |
| + ITP, IVA o AJD (Actos Jurídicos Documentados) pagados | − Comisión de la agencia con su IVA |
| + Notaría, registro y gestoría de la compra | − Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor del suelo), si la soporta usted |
| + Coste de las mejoras | − Certificado energético y notaría a su cargo |
| − Amortización de los años en que estuvo alquilada |
Dos puntos sorprenden a menudo. Primero: si la vivienda estuvo alquilada, el valor de adquisición se reduce en una amortización mínima del 3% anual sobre el valor de la construcción, aunque usted nunca la haya deducido. Segundo: cuando el vendedor es una persona física no residente, es el comprador quien ingresa la plusvalía municipal en el ayuntamiento como sustituto. Usted solo puede restarla si se la han repercutido. Conviene que conste en la escritura.
Mejora o conservación: qué facturas suman
Solo las mejoras aumentan el valor de adquisición; la conservación, no. La regla práctica: instalar algo por primera vez es mejora; sustituir lo que ya existía es conservación. Un aire acondicionado donde no lo había, el cerramiento de una terraza con licencia o un ascensor nuevo pagado mediante derrama cuentan. Pintar, cambiar sanitarios o sustituir una caldera, no; tampoco los muebles ni los intereses de la hipoteca.
La factura debe llevar número y fecha, nombre y NIF de ambas partes, incluido su NIE (número de identificación de extranjero), una descripción de los trabajos y el IVA desglosado. Pague por transferencia. Los tiques, las facturas a nombre de otra persona y los pagos en efectivo son difíciles de defender.
Ejemplo: un piso en Benalmádena
Un piso en Benalmádena, comprado en 2014 por 180.000 €, alquilado seis años y vendido en 2026 por 294.000 €. Los importes son ilustrativos.
- Valor de adquisición: 180.000 € + 14.400 € de ITP + 1.750 € de notaría, registro y gestoría + 16.200 € de mejoras − 21.184 € de amortización = 191.166 €
- Valor de transmisión: 294.000 € − 17.787 € de comisión − 3.900 € de plusvalía − 580 € de notaría y certificado energético = 271.733 €
- Ganancia de 80.567 €, cuota al 19% = 15.308 €. Descontada la retención del 3% practicada por el comprador (8.820 €), quedan 6.488 € a ingresar.
Sin justificantes, la ganancia sería de 114.000 € y la cuota de 21.660 €, es decir, 6.352 € más. Las facturas de conservación, por 7.700 €, no computaron.
Exenciones y casos particulares
- Reinversión. Solo para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y solo si la vivienda vendida fue su vivienda habitual en España. Una vivienda de vacaciones no cumple nunca el requisito.
- Mayores de 65 años. Esa exención no se aplica a los no residentes.
- Vivienda heredada. El valor de adquisición es el declarado en el Impuesto de Sucesiones. Declarar por debajo puede salir caro al vender: en un ejemplo, la diferencia es de 17.100 €. Vea impuesto de sucesiones en Andalucía.
- Inflación. Desde 2015 el precio de compra ya no se actualiza por inflación. Siguen vigentes un régimen transitorio para compras anteriores al 31 de diciembre de 1994 y una exención del 50% para compras entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012.
Plazos
El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en el plazo de un mes con el Modelo 211. Usted presenta después el Modelo 210 en los tres meses siguientes, es decir, unos cuatro meses desde la escritura, también cuando el resultado sea a devolver. Más información en la retención del 3% y en nuestra página de costes.
Esta información es general; consulte siempre su caso con un asesor fiscal independiente. CostaVista le acompaña, junto con nuestros socios locales, en la preparación de la documentación antes de la venta y se coordina con su asesor. Contacte con nosotros.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.