Geen beperkingen voor buitenlandse kopers
Er gelden in Spanje geen beperkingen op grond van nationaliteit. Burgers van de EU en van daarbuiten kunnen onroerend goed verwerven onder dezelfde voorwaarden als Spanjaarden, zonder maximum aan het aantal woningen en zonder verplichting om in Spanje te wonen. U verkrijgt volledig eigendom, geen langlopend huur- of gebruiksrecht.
De enige formele vereiste is fiscale identificatie via het NIE (número de identidad de extranjero). Daarna verloopt de aankoop vrijwel net als voor een Spaanse koper.
De stappen op een rij
- Vraag uw NIE aan, bij een Spaans consulaat in uw land of in Spanje, persoonlijk of via een gevolmachtigde.
- Open een Spaanse bankrekening. Niet verplicht, maar praktisch voor aanbetaling, belastingen en vaste lasten, en meestal nodig bij een hypotheek.
- Schakel een onafhankelijke advocaat in, los van verkoper en makelaar. Die controleert eigendom, lasten, vergunningen, achterstallige bijdragen aan de vereniging van eigenaars en de stedenbouwkundige situatie.
- Reserveer de woning met een reserveringscontract en een kleine aanbetaling.
- Teken de arras, het voorlopige koopcontract, doorgaans met 10 procent aanbetaling. Trekt de koper zich terug, dan verliest hij die; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug.
- Teken de akte bij de notaris, betaal het restant en ontvang de sleutels.
- Voldoe de belastingen en laat de woning inschrijven in het eigendomsregister; zet daarna nutsvoorzieningen, IBI (de gemeentelijke onroerendezaakbelasting) en bijdragen aan de comunidad op uw naam.
Zonder hypotheek kan een aankoop indicatief in vier tot acht weken rond zijn; met financiering duurt het iets langer. Het volledige traject leest u op de pagina aankooptraject. Kunt u niet zelf naar Spanje komen, lees dan kopen op afstand.
Aankoopkosten
De aankoopbelastingen zijn voor buitenlanders gelijk aan die voor Spanjaarden. Ze hangen af van het soort woning, niet van uw nationaliteit (stand 2026, zonder garantie):
- Bestaande woning: overdrachtsbelasting ITP van 7 procent in Andalusië.
- Nieuwbouw: IVA (btw) van 10 procent plus zegelrecht AJD van circa 1,2 procent.
Daarbij komen notaris, eigendomsregister, advocaat (indicatief circa 1 procent plus btw) en bij een hypotheek de taxatie. Reken in totaal indicatief op circa 9 procent bovenop de koopprijs bij bestaande bouw en circa 13 procent bij nieuwbouw. Het overzicht staat op de pagina kosten.
De 100-procentbelasting: voorstel, geen wet
Begin 2025 kondigde de Spaanse regering een extra belasting van 100 procent aan op woningaankopen door niet-ingezetenen van buiten de EU. Het voorstel is in 2025 bij het parlement ingediend, maar was bij het schrijven van dit artikel geen wet. Het zou alleen gelden voor niet-ingezetenen van buiten de EU en voor bestaande woningen; nieuwbouw van een projectontwikkelaar zou zijn vrijgesteld. Voor kopers uit de EU speelt het voorstel dus niet. Controleer de actuele stand vóór uw aankoop.
Hypotheek, verblijf en belastingen na aankoop
Spaanse banken financieren ook niet-ingezetenen, maar doorgaans tot circa 60 à 70 procent van de waarde, tegenover tot 80 procent voor ingezetenen. U hebt dus meer eigen geld nodig. De bank beoordeelt uw inkomen, uw kredietverleden en de taxatie, en vraagt documenten uit uw land, vaak vertaald en voorzien van een apostille. Zie financiering.
Kopen en wonen zijn gescheiden trajecten. U hoeft geen ingezetene te zijn om te kopen, en een aankoop geeft geen verblijfsrecht: de verblijfsvergunning op grond van vastgoedinvestering is in april 2025 afgeschaft.
Wie niet fiscaal in Spanje woont, doet elk jaar aangifte voor de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) via het Modelo 210, ook als de woning niet wordt verhuurd. De fiscus rekent dan met een forfaitair inkomen.
| Uw situatie | Bij aankoop | Jaarlijks (stand 2026) |
|---|---|---|
| Fiscaal inwoner van Spanje | Zelfde belastingen | Geen IRNR; Spaanse inkomstenbelasting (IRPF) |
| Niet-ingezetene uit de EU/EER | Zelfde belastingen | IRNR 19% over werkelijk of forfaitair inkomen |
| Niet-ingezetene van buiten de EU | Zelfde belastingen | IRNR 24% over werkelijk of forfaitair inkomen |
Daarnaast betaalt iedere eigenaar de IBI, de afvalheffing, de bijdrage aan de comunidad en de nutsvoorzieningen. Gaat u verhuren, lees dan eerst vakantieverhuur of langdurige verhuur. Laat u voor uw fiscale positie adviseren door een onafhankelijke fiscalist.
Veelgemaakte fouten
- Geen onafhankelijke advocaat inschakelen en vertrouwen op de verkoper.
- De bijkomende kosten (circa 9 tot 13 procent) onderschatten.
- De jaarlijkse aangifte als niet-ingezetene vergeten, ook zonder verhuur.
- Beslissen op basis van krantenkoppen in plaats van de geldende regels.
- Het wisselkoersrisico negeren als uw inkomen niet in euro is.
Hoe CostaVista u begeleidt
CostaVista begeleidt kopers uit Nederland, België, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk door het hele traject: van een selectie die past bij uw budget en uw fiscale situatie tot de afstemming met een onafhankelijke advocaat, de financiering en uw verplichtingen als eigenaar. Bekijk ons aanbod of neem contact met ons op.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.