Sin restricciones para compradores extranjeros
En España no existen restricciones por nacionalidad. Los ciudadanos de la UE y de otros países pueden adquirir inmuebles en las mismas condiciones que los españoles, sin límite en el número de viviendas y sin obligación de residir en el país. Lo que se adquiere es la plena propiedad, no un arrendamiento a largo plazo ni un derecho de uso.
El requisito formal es identificarse fiscalmente mediante el NIE (número de identidad de extranjero). A partir de ahí, la compra se desarrolla prácticamente igual que la de un comprador nacional.
Los pasos, de un vistazo
- Solicite su NIE, en un consulado español de su país o en España, en persona o mediante apoderado.
- Abra una cuenta bancaria española. No es obligatoria, pero facilita el pago de la señal, los impuestos y los gastos corrientes, y suele ser necesaria para una hipoteca.
- Contrate a un abogado independiente, distinto del vendedor y de la agencia. Comprobará la titularidad, las cargas, las licencias, las deudas con la comunidad y la situación urbanística.
- Reserve la vivienda con un contrato de reserva y una pequeña señal.
- Firme las arras, el contrato previo de compraventa, normalmente con un 10 por ciento del precio. Si el comprador desiste, pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada.
- Firme la escritura ante notario, pague el resto del precio y reciba las llaves.
- Liquide los impuestos e inscriba la vivienda en el Registro de la Propiedad; después, cambie a su nombre los suministros, el IBI (el impuesto municipal sobre bienes inmuebles) y los recibos de la comunidad.
Sin hipoteca, una compra puede cerrarse de forma orientativa en cuatro a ocho semanas; con financiación, algo más. Encontrará el proceso completo en nuestra página sobre el proceso de compra. Si no puede desplazarse a España, lea comprar a distancia.
Gastos de compra
Los impuestos de compra son los mismos para extranjeros y españoles. Dependen del tipo de vivienda, no de la nacionalidad (situación a 2026, sin garantía):
- Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 7 por ciento en Andalucía.
- Obra nueva: IVA del 10 por ciento más Actos Jurídicos Documentados (AJD) de en torno al 1,2 por ciento.
A ello se suman notaría, Registro de la Propiedad, abogado (de forma orientativa, alrededor del 1 por ciento más IVA) y, si hay hipoteca, la tasación. En total, calcule de forma orientativa alrededor de un 9 por ciento sobre el precio en segunda mano y en torno a un 13 por ciento en obra nueva. Tiene el desglose en nuestra página de costes.
El impuesto del 100 por ciento: una propuesta, no una ley
A principios de 2025, el Gobierno anunció un impuesto adicional del 100 por ciento sobre la compra de vivienda por no residentes de fuera de la UE. La propuesta se registró en el Congreso en 2025, pero al redactar este artículo no era ley. Afectaría solo a no residentes extracomunitarios y a la vivienda de segunda mano; la obra nueva comprada a promotor quedaría exenta. Para compradores de la UE, por tanto, no resulta aplicable. Compruebe su estado antes de comprar.
Hipoteca, residencia e impuestos tras la compra
Los bancos españoles también conceden hipotecas a no residentes, aunque normalmente hasta el 60 o 70 por ciento del valor, frente a hasta el 80 por ciento para residentes. Necesitará, por tanto, una entrada mayor. La entidad valorará sus ingresos, su historial y la tasación, y pedirá documentación de su país, a menudo traducida y apostillada. Consulte financiación.
Comprar y residir son trámites independientes. No necesita ser residente para comprar, y la compra no da derecho a residencia: el permiso de residencia por inversión inmobiliaria se suprimió en abril de 2025.
Quien no es residente fiscal en España presenta cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mediante el Modelo 210, aunque no alquile la vivienda. En ese caso, Hacienda aplica una renta imputada.
| Su situación | En la compra | Cada año (situación a 2026) |
|---|---|---|
| Residente fiscal en España | Mismos impuestos | Sin IRNR; tributa por IRPF |
| No residente de la UE/EEE | Mismos impuestos | IRNR al 19% sobre la renta real o imputada |
| No residente de fuera de la UE | Mismos impuestos | IRNR al 24% sobre la renta real o imputada |
Además, todo propietario paga el IBI, la tasa de residuos, la comunidad y los suministros. Si va a alquilar, lea antes alquiler turístico o de larga temporada. Para su situación fiscal, déjese asesorar por un asesor fiscal independiente.
Errores frecuentes
- No contratar a un abogado independiente y fiarse del vendedor.
- Subestimar los gastos adicionales (aproximadamente del 9 al 13 por ciento).
- Olvidar la declaración anual de no residente, aunque no se alquile la vivienda.
- Decidir a partir de titulares en lugar de las normas vigentes.
- No prever el riesgo de cambio si sus ingresos no están en euros.
Cómo le acompaña CostaVista
CostaVista acompaña a compradores de los Países Bajos, Bélgica, Alemania y el Reino Unido durante todo el proceso: desde una preselección acorde con su presupuesto y su situación fiscal hasta la coordinación con un abogado independiente, la financiación y sus obligaciones como propietario. Consulte nuestra oferta o póngase en contacto con nosotros.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.