Keine Beschränkungen für ausländische Käufer
In Spanien gibt es keine Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit. Bürger der EU und anderer Staaten können Immobilien zu denselben Bedingungen wie Spanier erwerben, ohne Obergrenze für die Zahl der Wohnungen und ohne Pflicht, in Spanien zu wohnen. Sie erwerben volles Eigentum, kein langfristiges Pacht- oder Nutzungsrecht.
Die einzige formale Voraussetzung ist die steuerliche Identifizierung über die NIE (número de identidad de extranjero). Danach verläuft der Kauf weitgehend wie für einen spanischen Käufer.
Die Schritte im Überblick
- Beantragen Sie Ihre NIE, bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Land oder in Spanien, persönlich oder über einen Bevollmächtigten.
- Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto. Nicht vorgeschrieben, aber praktisch für Anzahlung, Steuern und laufende Kosten und bei einer Hypothek meist erforderlich.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, getrennt von Verkäufer und Immobilienbüro. Er prüft Eigentum, Lasten, Genehmigungen, Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft und die baurechtliche Lage.
- Reservieren Sie die Immobilie mit einem Reservierungsvertrag und einer kleinen Anzahlung.
- Unterzeichnen Sie die Arras, den Vorvertrag, in der Regel mit 10 Prozent Anzahlung. Tritt der Käufer zurück, verliert er sie; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück.
- Unterzeichnen Sie die Urkunde beim Notar, zahlen Sie den Restbetrag und erhalten Sie die Schlüssel.
- Entrichten Sie die Steuern und lassen Sie die Immobilie eintragen; anschließend Versorger, IBI (die kommunale Grundsteuer) und Hausgeld auf Ihren Namen umschreiben.
Ohne Hypothek kann ein Kauf als Richtwert in vier bis acht Wochen abgeschlossen sein; mit Finanzierung dauert es etwas länger. Den gesamten Ablauf finden Sie auf der Seite Kaufablauf. Können Sie nicht selbst nach Spanien reisen, lesen Sie Kauf aus der Ferne.
Kaufnebenkosten
Die Steuern beim Kauf sind für Ausländer dieselben wie für Spanier. Sie richten sich nach der Art der Immobilie, nicht nach der Staatsangehörigkeit (Stand 2026, ohne Gewähr):
- Bestandsimmobilie: Grunderwerbsteuer ITP von 7 Prozent in Andalusien.
- Neubau: Mehrwertsteuer IVA von 10 Prozent plus Stempelsteuer AJD von rund 1,2 Prozent.
Hinzu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt (als Richtwert etwa 1 Prozent plus Mehrwertsteuer) und bei einer Hypothek das Gutachten. Rechnen Sie insgesamt als Richtwert mit etwa 9 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis bei Bestandsimmobilien und etwa 13 Prozent bei Neubau. Die Übersicht finden Sie auf der Seite Kosten.
Die 100-Prozent-Steuer: ein Vorschlag, kein Gesetz
Anfang 2025 kündigte die spanische Regierung eine zusätzliche Steuer von 100 Prozent auf Immobilienkäufe durch Nichtresidenten von außerhalb der EU an. Der Vorschlag wurde 2025 im Parlament eingebracht, war bei Redaktionsschluss jedoch kein Gesetz. Er würde nur für Nichtresidenten von außerhalb der EU und für Bestandsimmobilien gelten; Neubau vom Bauträger wäre ausgenommen. Für Käufer aus der EU spielt der Vorschlag also keine Rolle. Prüfen Sie den aktuellen Stand vor dem Kauf.
Hypothek, Aufenthalt und Steuern nach dem Kauf
Spanische Banken finanzieren auch Nichtresidenten, in der Regel jedoch bis etwa 60 bis 70 Prozent des Werts, gegenüber bis zu 80 Prozent bei Residenten. Sie benötigen also mehr Eigenkapital. Die Bank prüft Einkommen, Bonität und Gutachten und verlangt Unterlagen aus Ihrem Land, oft übersetzt und mit Apostille. Siehe Finanzierung.
Kaufen und Wohnen sind getrennte Vorgänge. Sie müssen nicht ansässig sein, um zu kaufen, und ein Kauf begründet kein Aufenthaltsrecht: Die Aufenthaltserlaubnis aufgrund einer Immobilieninvestition wurde im April 2025 abgeschafft.
Wer steuerlich nicht in Spanien ansässig ist, gibt jährlich eine Erklärung zur Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) über das Modelo 210 ab, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Die Steuerverwaltung setzt dann ein pauschales Einkommen an.
| Ihre Situation | Beim Kauf | Jährlich (Stand 2026) |
|---|---|---|
| In Spanien steuerlich ansässig | Gleiche Steuern | Keine IRNR; spanische Einkommensteuer (IRPF) |
| Nichtresident aus der EU/dem EWR | Gleiche Steuern | IRNR 19 % auf tatsächliches oder pauschales Einkommen |
| Nichtresident von außerhalb der EU | Gleiche Steuern | IRNR 24 % auf tatsächliches oder pauschales Einkommen |
Zudem zahlt jeder Eigentümer IBI, Müllgebühr, Hausgeld und Versorgungskosten. Wenn Sie vermieten möchten, lesen Sie zuerst Ferien- oder Langzeitvermietung. Lassen Sie sich zu Ihrer steuerlichen Lage von einem unabhängigen Steuerberater beraten.
Häufige Fehler
- Keinen unabhängigen Anwalt beauftragen und sich auf den Verkäufer verlassen.
- Die Nebenkosten (etwa 9 bis 13 Prozent) unterschätzen.
- Die jährliche Erklärung als Nichtresident vergessen, auch ohne Vermietung.
- Nach Schlagzeilen statt nach geltenden Regeln entscheiden.
- Das Wechselkursrisiko außer Acht lassen, wenn Ihr Einkommen nicht in Euro anfällt.
Wie CostaVista Sie begleitet
CostaVista begleitet Käufer aus den Niederlanden, Belgien, Deutschland und dem Vereinigten Königreich durch den gesamten Ablauf: von einer Vorauswahl passend zu Budget und steuerlicher Situation bis zur Abstimmung mit einem unabhängigen Anwalt, der Finanzierung und Ihren Pflichten als Eigentümer. Sehen Sie sich unser Angebot an oder nehmen Sie Kontakt mit uns auf.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.