Drie verhuurvormen, niet twee
Voordat u gaat rekenen, is het goed de juridische indeling te kennen. Die bepaalt welke vergunning u nodig hebt, hoe u belast wordt en hoeveel bescherming de huurder geniet.
- Langdurige verhuur als hoofdverblijf valt onder de Spaanse huurwet (LAU). Het contract loopt per jaar en wordt verlengd tot vijf jaar, of zeven jaar als de verhuurder een rechtspersoon is. Een toeristische vergunning is niet nodig.
- Seizoensverhuur (alquiler de temporada) is verhuur voor een ander doel dan permanente bewoning, voor één tot elf maanden en zonder verplichte verlenging. Er is geen toeristische vergunning nodig, zolang de woning niet als toeristisch verblijf wordt aangeboden. Deze vorm past bij overwinteraars uit Noord-Europa, thuiswerkers en tijdelijk gedetacheerden. Het contract moet het tijdelijke karakter wel aantoonbaar onderbouwen.
- Toeristische verhuur vraagt een inschrijving in het Andalusische toerismeregister (Registro de Turismo de Andalucía). Het VFT-nummer (vivienda con fines turísticos) dat u daarbij krijgt, moet in elke advertentie zichtbaar zijn.
Rekenvoorbeeld: appartement van 250.000 euro in Fuengirola
Het model van onze lokale partners gaat uit van een appartement met twee slaapkamers in Fuengirola, op minder dan 500 meter van het strand. Met circa 13 procent aankoopkosten bedraagt de totale investering 282.500 euro, zonder hypotheek. Bij langdurige verhuur is de huur 1.200 euro per maand; bij vakantieverhuur geldt een bezetting van 62 procent (226 nachten) tegen gemiddeld 110 euro per nacht. Alle rendementen zijn berekend over de totale investering en zijn indicatief.
| Post | Langdurige verhuur | Vakantieverhuur |
|---|---|---|
| Bruto huurinkomsten per jaar | 14.400 euro | 24.900 euro |
| Bruto rendement | 5,1% | 8,8% |
| Exploitatiekosten | 3.870 euro | 11.980 euro |
| Netto vóór belasting | 10.530 euro (3,7%) | 12.920 euro (4,6%) |
| Na belasting, niet-ingezetene uit de EU/EER | 3,0% | 3,7% |
| Na belasting, niet-ingezetene van buiten de EU | 2,50% | 2,46% |
| Na belasting, fiscaal inwoner van Spanje | 3,17% | 3,20% |
Bij vakantieverhuur gaat bijna de helft van de inkomsten op aan kosten, tegenover ruim een kwart bij langdurige verhuur. Het verschil zit vooral in het beheer (circa 20 procent tegenover 5 procent), energie en internet, schoonmaak en linnen, vervanging van inventaris en administratieve verplichtingen.
Uw fiscale woonplaats geeft de doorslag
Niet uw nationaliteit, maar uw fiscale woonplaats bepaalt hoe u in Spanje wordt belast (stand 2026).
- Woont u in een ander EU-land of in de EER, dan betaalt u als niet-ingezetene 19 procent inkomstenbelasting (IRNR) over het netto resultaat en mag u de kosten aftrekken. In het model wint vakantieverhuur dan met ongeveer 0,7 procentpunt.
- Woont u buiten de EU, bijvoorbeeld in het Verenigd Koninkrijk of Zwitserland, dan betaalt u 24 procent over de bruto huur, zonder kostenaftrek. Dat treft vakantieverhuur met zijn hoge kosten zwaar; langdurige verhuur komt dan nipt beter uit.
- Bent u fiscaal inwoner van Spanje, dan geldt een progressief tarief, met een vermindering van 50 procent op de netto huur bij verhuur als hoofdverblijf. In het model, uitgaande van 30 procent marginaal tarief, zijn beide vormen dan vrijwel gelijk.
Niet-ingezetenen geven bovendien over de periodes waarin de woning leegstaat een forfaitair inkomen aan via het Modelo 210, berekend op 1,1 of 2 procent van de kadastrale waarde. Het model is een illustratie, geen prognose. Laat uw eigen situatie doorrekenen door een onafhankelijke fiscalist.
De regels in 2026
- Toestemming van de comunidad. Sinds 3 april 2025 is voor een nieuwe toeristische inschrijving de schriftelijke instemming nodig van drie vijfde van de eigenaars in het gebouw. In veel complexen wordt die niet verkregen. Vraag vóór de aankoop de notulen van de vereniging van eigenaars op.
- Gemeentelijke beperkingen. Gemeenten mogen het aantal toeristische woningen per zone of periode beperken, en verschillende Andalusische gemeenten doen dat al.
- Registratie. Het VFT-nummer uit het Andalusische register is het nummer dat u vermeldt. Het landelijke registratiekader is in 2026 juridisch in beweging geweest; laat de actuele stand controleren.
- Langdurige verhuur. Andalusië heeft geen gespannen woningmarktgebieden aangewezen, zodat u de aanvangshuur van een nieuw contract vrij kunt bepalen. De jaarlijkse indexering van lopende contracten is wel landelijk begrensd.
Meer over de vergunning leest u in de toeristische licentie, en over de alternatieve vorm in langdurige verhuur.
Welke vorm past bij u?
- Niet-ingezetene uit de EU met professioneel beheer: vakantieverhuur benut het lage tarief over het netto resultaat het best.
- Eigenaar van buiten de EU: langdurige verhuur of seizoensverhuur.
- Eigen gebruik van enkele weken per jaar: seizoensverhuur of vakantieverhuur.
- Gebouw zonder toestemming van de comunidad: alleen langdurige verhuur of seizoensverhuur zijn mogelijk.
- Voorspelbaarheid en weinig omkijken: langdurige verhuur.
Vakantieverhuur draagt een geconcentreerd regelgevingsrisico en is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de beheerder; zie property management. Langdurige verhuur kent het risico van wanbetaling en legt de woning tot vijf jaar vast.
Hoe CostaVista u begeleidt
CostaVista helpt u vóór de aankoop vast te stellen welke verhuurvorm bij een woning juridisch mogelijk is, en zet met onze lokale partners realistische inkomsten en kosten op een rij. Bekijk ons aanbod of neem contact met ons op.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.