Was der Einbehalt ist
Der Einbehalt ist eine Sicherheit: Das spanische Finanzamt will die Zahlung sichern, bevor ein im Ausland ansässiger Verkäufer das Land mit dem Erlös verlässt. Verpflichtet ist der Käufer, nicht der Notar und nicht die Immobilienagentur. Der Käufer führt den Betrag innerhalb eines Monats nach der Beurkundung mit dem Formular Modelo 211 auf Ihren Namen ab.
Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Preis, ohne Abzug von Kosten oder einer abzulösenden Hypothek. Bei Miteigentum wird nur der Anteil des Eigentümers ohne spanischen Wohnsitz erfasst. Es gibt nur zwei Ausnahmen: Sie weisen mit einer Bescheinigung des spanischen Finanzamts nach, dass Sie in Spanien steuerpflichtig sind, oder die Immobilie wird in eine spanische Gesellschaft eingebracht. Ein Verlust, eine NIE (spanische Steueridentifikationsnummer) oder ein spanisches Bankkonto befreien nicht.
Da der Gewinn Stand 2026 mit 19 % besteuert wird und der Einbehalt 3 % des Preises beträgt, decken sich beide bei einem Gewinn von etwa 15,8 % des Verkaufspreises. Bei einem Preis von 250.000 € werden 7.500 € einbehalten, und ab einem Gewinn von etwa 39.500 € zahlen Sie nach; bei 335.000 € sind es 10.050 € und etwa 52.900 €. Darunter erhalten Sie Geld zurück.
Behält der Käufer nichts ein, haftet die Immobilie für den niedrigeren Betrag aus Einbehalt und geschuldeter Steuer, und der Registerführer vermerkt dies im Eigentumsregister. Sie bleiben selbst steuerpflichtig. Es liegt also auch in Ihrem Interesse, dass der Käufer korrekt einbehält.
Rückforderung mit dem Modelo 210
Zu viel Gezahltes fordern Sie über Ihre eigene Erklärung, das Modelo 210, zurück. Die Frist beträgt drei Monate nach Ablauf des Monats des Käufers, also rund vier Monate nach der Beurkundung. Reichen Sie die Erklärung nicht ein, bevor der Einbehalt des Käufers verbucht ist. Sie benötigen:
- Ihre NIE, genau wie auf der Originalbescheinigung. Eine falsche Ziffer, und die Erklärung wird dem Einbehalt nicht zugeordnet.
- Das für den Verkäufer bestimmte Exemplar des Modelo 211. Halten Sie im Vorvertrag (arras) und in der Urkunde fest, dass der Käufer Ihnen innerhalb von fünf Tagen nach Zahlung eine Kopie schickt.
- Kauf- und Verkaufsurkunde, Belege über Steuern und Kosten beim Kauf sowie Rechnungen über Verbesserungen.
- Rechnungen zum Verkauf: Provision, Energieausweis und gegebenenfalls die plusvalía municipal (kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs).
- Einen Nachweis über das Konto, auf das die Erstattung gehen soll. Ein ausländisches Konto ist zulässig, wenn es auf Ihren Namen läuft. Ein spanisches Konto bis zur Erstattung offen zu halten, verursacht meist die geringsten Verzögerungen.
Ein steuerlicher Vertreter ist für eine in der EU ansässige Privatperson, die eine Wohnung verkauft, nicht vorgeschrieben. Ein Bevollmächtigter in Spanien ist dennoch sinnvoll, weil Rückfragen des Finanzamts in Spanien zugestellt werden und kurze Fristen haben. Wie der Gewinn selbst berechnet wird, lesen Sie unter Veräußerungsgewinn für Nichtresidenten.
Rechenbeispiel: drei mögliche Ergebnisse
Eine Wohnung in Fuengirola wird 2026 für 335.000 € verkauft. Nach Verkaufskosten beträgt der Veräußerungswert 311.122,50 €; einbehalten werden 10.050 €. Das Ergebnis hängt davon ab, wann und zu welchem Preis der Eigentümer gekauft hat. Die Beträge dienen der Veranschaulichung.
| Gekauft | Anschaffungswert inkl. Kosten und Verbesserungen | Gewinn oder Verlust | Steuer 19 % | Ergebnis Modelo 210 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 für 268.000 € | 303.460 € | +7.662,50 € | 1.455,88 € | 8.594,12 € Erstattung |
| 2015 für 195.000 € | 230.950 € | +80.172,50 € | 15.232,78 € | 5.182,78 € Nachzahlung |
| 2007 für 340.000 € | 366.150 € | −55.027,50 € | 0 € | 10.050 € Erstattung |
Im ersten Fall war der Einbehalt fast siebenmal so hoch wie die tatsächliche Steuer. Ohne die Rechnungen über 14.500 € für Verbesserungen wäre die Erstattung zudem 2.755 € niedriger ausgefallen. Bei einem Verlust erhalten Sie den vollen Einbehalt zurück, aber auch dann nur mit einer Erklärung.
Wie lange es dauert
Das spanische Finanzamt hat nach Ende der Erklärungsfrist sechs Monate Zeit für die Erstattung. Danach laufen automatisch Zinsen. In der Praxis beobachten unsere lokalen Partner bei vollständigen Unterlagen eine Erstattung drei bis acht Monate nach Abgabe; bei Rückfragen kann es zwölf bis achtzehn Monate dauern. Das ist ein Erfahrungswert, keine amtliche Statistik. Rechnen Sie damit, dass die 3 % einen guten Teil eines Jahres nicht verfügbar sind.
Die häufigsten Ursachen für Verzögerungen: Das Formular des Käufers fehlt oder ist nicht bezahlt, die NIE ist falsch angegeben, das Konto ist nicht nachgewiesen, oder Rückfragen des Finanzamts bleiben unbeantwortet. Der Erstattungsanspruch verjährt nach vier Jahren.
Die kommunale Plusvalía
Ist der Verkäufer eine Privatperson ohne Wohnsitz in Spanien, führt der Käufer auch die plusvalía municipal ab, die häufig ebenfalls beim Notar einbehalten wird. Am Tag der Beurkundung können daher 4 bis 5 % des Preises einbehalten werden. Vereinbaren Sie den Betrag vorab im Vorvertrag. Die Erklärungsfrist bei der Gemeinde beträgt dreißig Werktage. Siehe auch unsere Kostenseite.
Diese Informationen sind allgemeiner Natur; lassen Sie Ihre Situation von einem unabhängigen Steuerberater prüfen. CostaVista begleitet Sie gemeinsam mit unseren lokalen Partnern bei der Vorbereitung des Verkaufs, den vertraglichen Vereinbarungen und der Abstimmung mit Ihrem Berater. Nehmen Sie Kontakt auf.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.