En qué consiste el 3%
La retención es una garantía: Hacienda quiere asegurarse el cobro antes de que un vendedor que reside fuera salga del país con el dinero. La obligación es del comprador, no del notario ni de la agencia. El comprador ingresa el importe en el plazo de un mes desde la escritura con el Modelo 211, a nombre de usted.
La base es el precio acordado, sin descontar gastos ni la hipoteca que se cancela. En una venta en proindiviso solo se retiene sobre la parte del copropietario no residente. Hay solo dos excepciones: que acredite con un certificado de la Agencia Tributaria que tributa en España, o que el inmueble se aporte a una sociedad española. Vender con pérdidas, tener NIE (número de identificación de extranjero) o una cuenta en España no eximen.
Como la ganancia tributa al 19% según la normativa de 2026 y la retención es el 3% del precio, ambas coinciden cuando la ganancia ronda el 15,8% del precio de venta. Con un precio de 250.000 € se retienen 7.500 € y hay que completar el pago si la ganancia supera unos 39.500 €; con 335.000 €, las cifras son 10.050 € y unos 52.900 €. Por debajo, le corresponde una devolución.
Cuando el comprador no practica la retención, la vivienda responde de la deuda: queda gravada por la cantidad más baja de las dos (la retención o el impuesto debido), y así figura en el Registro de la Propiedad. Usted sigue siendo el contribuyente. También a usted le interesa, por tanto, que el comprador retenga correctamente.
Recuperarla con el Modelo 210
Lo que sobra se recupera con su propia declaración, el Modelo 210. El plazo es de tres meses una vez transcurrido el mes del comprador, es decir, unos cuatro meses desde la escritura. No presente la declaración antes de que conste ingresada la retención. Necesitará:
- Su NIE, exactamente como figura en el certificado original. Un dígito erróneo impide cruzar su declaración con la retención.
- El ejemplar del Modelo 211 destinado al vendedor. Incluya en el contrato de arras y en la escritura la obligación del comprador de enviarle copia en los cinco días siguientes al ingreso.
- Las escrituras de compra y de venta, los justificantes de impuestos y gastos de la compra y las facturas de las mejoras.
- Las facturas de la venta: comisión, certificado energético y, en su caso, la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor del suelo).
- El justificante de la cuenta en la que desea cobrar. Se admite una cuenta en el extranjero si está a su nombre. Mantener abierta una cuenta en España hasta cobrar suele ser la vía con menos demoras.
Para una persona física residente en la UE que vende una vivienda no es obligatorio nombrar representante fiscal. Aun así conviene un apoderado en España, porque los requerimientos se notifican aquí y con plazos breves. El cálculo de la ganancia se explica en ganancia patrimonial de no residentes.
Ejemplo: tres resultados posibles
Un piso en Fuengirola se vende en 2026 por 335.000 €. Descontados los gastos de venta, el valor de transmisión es de 311.122,50 € y se retienen 10.050 €. El resultado depende de cuándo y por cuánto compró el propietario. Los importes son ilustrativos.
| Compra | Valor de adquisición con gastos y mejoras | Ganancia o pérdida | Cuota al 19% | Resultado del 210 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 por 268.000 € | 303.460 € | +7.662,50 € | 1.455,88 € | 8.594,12 € a devolver |
| 2015 por 195.000 € | 230.950 € | +80.172,50 € | 15.232,78 € | 5.182,78 € a ingresar |
| 2007 por 340.000 € | 366.150 € | −55.027,50 € | 0 € | 10.050 € a devolver |
En el primer caso, la retención fue casi siete veces el impuesto real. Sin las facturas de 14.500 € en mejoras, la devolución habría sido además 2.755 € menor. Con pérdidas se recupera la retención completa, pero también solo presentando la declaración.
Cuánto tarda
Hacienda dispone de seis meses desde el fin del plazo de presentación para devolver. Después, la cantidad devenga intereses de demora sin necesidad de pedirlos. En la práctica, nuestros socios locales observan devoluciones entre tres y ocho meses después de presentar con el expediente completo; con requerimientos puede llegar a doce o dieciocho meses. Es una observación, no una estadística oficial. Cuente con no disponer del 3% durante buena parte de un año.
Las causas de retraso más habituales: falta el modelo del comprador o no está ingresado, el NIE está mal consignado, la cuenta no está justificada o nadie contesta los requerimientos. El derecho a la devolución prescribe a los cuatro años.
La plusvalía municipal
Cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador ingresa también la plusvalía municipal como sustituto, y a menudo se retiene igualmente en la notaría. El día de la firma pueden quedar retenidos entre un 4% y un 5% del precio. Acuerde el importe de antemano en el contrato de arras. El plazo ante el ayuntamiento es de treinta días hábiles. Vea también nuestra página de costes.
Esta información es general; consulte su caso con un asesor fiscal independiente. CostaVista le acompaña, junto con nuestros socios locales, en la preparación de la venta, las cláusulas del contrato y la coordinación con su asesor. Contacte con nosotros.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.