Twaalf gebieden langs dezelfde meetlat
De cijfers hieronder zijn indicatief, volgens schattingen van onze lokale partners op basis van vraagprijzen en waargenomen transacties tot medio 2026. Het zijn geen geregistreerde verkoopcijfers en ze zeggen niets over een individuele woning. Rendementen zijn bruto en mengen verschillende verhuurvormen.
| Gebied | Prijs per m² | Gemiddeld appartement | Bruto rendement | Prijs 12 mnd | Maanden aanbod |
|---|---|---|---|---|---|
| Manilva | € 3.000 | € 254.000 | 7,5% | +9,6% | 15,2 |
| Torremolinos | € 3.620 | € 284.000 | 7,2% | +9,4% | 11,5 |
| Benalmádena | € 3.535 | € 294.000 | 6,8% | +9,0% | 12,4 |
| Fuengirola | € 3.565 | € 286.000 | 6,5% | +8,8% | 12,6 |
| Málaga-stad | € 3.790 | € 336.000 | 6,5% | +10,1% | 16,2 |
| Nerja | € 3.915 | € 345.000 | 6,2% | +9,3% | 13,0 |
| Mijas Costa | € 3.370 | € 331.000 | 6,0% | +9,5% | 13,4 |
| Mijas | € 3.190 | € 286.000 | 5,9% | +9,2% | 14,4 |
| Rincón de la Victoria | € 3.455 | € 320.000 | 5,8% | +10,8% | 12,4 |
| Estepona | € 3.510 | € 352.000 | 5,8% | +11,6% | 14,7 |
| Marbella | € 5.720 | € 496.000 | 5,5% | +10,4% | 15,0 |
| Nueva Andalucía | € 6.160 | € 616.000 | 4,5% | +10,8% | 13,8 |
"Maanden aanbod" geeft aan hoe lang het huidige aanbod bij het huidige verkooptempo zou meegaan. Opvallend: de prijsontwikkeling loopt tussen de gebieden minder dan drie procentpunt uiteen, het rendement drie punten, maar de verkoopsnelheid bijna vijf maanden. Wat gebieden echt onderscheidt, is hoe makkelijk u er later weer uitstapt.
Kiezen op doel
- Huurrendement: Manilva, Torremolinos en Benalmádena. Manilva heeft het hoogste bruto en het goedkoopste gemiddelde appartement, maar met 15,2 maanden aanbod een trage markt; een hoog rendement in een trage markt is vaak een vergoeding voor minder liquiditeit. Torremolinos en Benalmádena combineren een hoog rendement met snelle verkoop.
- Prijsontwikkeling: Estepona (+11,6 procent), gevolgd door Rincón de la Victoria en Nueva Andalucía (+10,8) en Marbella (+10,4). Dit is een terugblik, geen voorspelling. In Estepona bestaat 29 procent van het aanbod uit nieuwbouw; zie nieuwbouw op plan.
- Uitstapmogelijkheid: Torremolinos, Benalmádena, Rincón de la Victoria en Fuengirola verkopen het snelst; Marbella, Manilva en Málaga-stad het traagst. Meer in verkoopsnelheid per gebied.
- Laag instapkapitaal: het gemiddelde appartement kost nergens minder dan € 254.000. Reken bij bestaande bouw 9 tot 12 procent kosten bovenop de prijs, bij nieuwbouw 12 tot 14 procent. Met € 300.000 totaal kapitaal past alleen het gemiddelde appartement in Manilva; zie wat koop je voor € 300.000.
- Vermogen in plaats van rendement: Marbella en Nueva Andalucía. Lage rendementen, veel vastgelegd kapitaal, maar een markt met internationale kopers die niet van Spaanse financiering afhangen.
Málaga-stad: veel genoemd, traag verkocht
De stad heeft een redelijk bruto rendement (6,5 procent) en een stevige prijsstijging (+10,1 procent), maar ook het grootste aanbod: circa 2.900 woningen te koop tegenover zo'n 2.150 verkopen per jaar. Voor wie koopt om langdurig te verhuren en aan te houden, is dat geen bezwaar. Wie verwacht binnen twee à drie jaar te moeten verkopen, zit hier in de langste wachtrij. Bovendien geldt in de stad een stop op nieuwe toeristische registraties; zie toeristische licentie.
Van bruto naar netto: een rekenvoorbeeld
Een opgebouwd voorbeeld, geen bestaande transactie: een appartement in Fuengirola met twee slaapkamers en 78 m², gekocht voor € 286.000 zonder hypotheek en langdurig verhuurd voor € 1.250 per maand.
- Gebiedsgemiddelde: 6,5 procent bruto.
- Werkelijke huur van deze woning op de koopprijs: 5,2 procent.
- Op het werkelijk geïnvesteerde kapitaal inclusief aankoopkosten (ca. € 316.780): 4,7 procent.
- Na IBI, servicekosten, verzekering, onderhoud, leegstand en beheer: 2,8 procent vóór belasting.
- Na Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, voor inwoners van de EU/EER (19 procent over het saldo na kosten): 2,6 procent.
- Voor inwoners van buiten de EER, zoals het VK (24 procent over de bruto huur, zonder aftrek van kosten): 1,6 procent.
Een vuistregel: vermenigvuldig een brutorendement met ongeveer 0,6 voor een netto vóór belasting; zie rendement per gebied. Bij verkoop geldt voor niet-ingezetenen stand 2026 19 procent over de meerwaarde; zie meerwaardebelasting. Laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke fiscalist.
Veelgemaakte fouten
- Sorteren op bruto rendement en de uitstapsnelheid negeren.
- Een toplocatie in de ene gemeente vergelijken met het gemiddelde van een andere.
- Een prijsstijging uit het verleden behandelen als verwachting.
- Huurrendement en waardegroei optellen tot één "rendement": het eerste ontvangt u maandelijks, het tweede pas bij verkoop.
- Geen notulen van de vereniging van eigenaars opvragen, waarin goedgekeurde extra heffingen staan.
CostaVista begeleidt u bij het vertalen van uw doel, kapitaal en fiscale woonplaats naar een passende keuze van gebied en woning, en ontzorgt u daarna bij de aankoop, samen met onze lokale partners. Neem contact op voor een eerste gesprek.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.