Was der Kauf vom Plan bedeutet
Sie kaufen direkt vom Bauträger auf Grundlage von Plänen, Visualisierungen und einer Baubeschreibung (memoria de calidades). Drei Situationen werden oft verwechselt:
- Vom Plan: Der Bau hat noch nicht oder kaum begonnen. Sie steigen am frühesten ein, haben die größte Auswahl und die längste Wartezeit.
- Im Bau: Sie können die Baustelle oder eine Musterwohnung besichtigen. Weniger Unsicherheit, etwas weniger Gestaltungsspielraum.
- Fertiggestellt: sofort verfügbar, doch der Preis enthält bereits die Wertentwicklung während der Bauzeit.
Ein früher Einstieg bedeutet in der Regel einen niedrigeren Einführungspreis, eine Verteilung der Zahlungen auf etwa 18 bis 30 Monate und die Möglichkeit, Ausstattung zu wählen. Neubauten erfüllen die aktuellen spanischen Bauvorschriften, oft mit Energieklasse A oder B, und kommen mit gesetzlichen Gewährleistungen. Gemeinschaftseinrichtungen wie Fitnessraum und Pools sind im mittleren Segment inzwischen üblich.
Der Zahlungsplan
Jeder Bauträger legt seinen eigenen Plan fest. Üblich sind eine Reservierung von 6.000 bis 10.000 €, danach 30 bis 40 Prozent während der Bauphase und der Rest bei Übergabe, meist über eine Hypothek. Ein Beispiel mit Richtwerten für eine Wohnung zu 350.000 €:
| Phase | Anteil am Preis | Betrag | Mittelherkunft |
|---|---|---|---|
| Reservierung | ca. 3 % | 10.000 € | Eigenmittel |
| Kaufvertrag und Bauraten | ca. 27 % | 95.000 € | Eigenmittel |
| Übergabe und notarielle Urkunde | ca. 70 % | 245.000 € | Meist Hypothek |
Beachten Sie: Die IVA (spanische Mehrwertsteuer) von 10 Prozent fällt auf jede Rate an, nicht erst bei der Beurkundung. Die AJD (eine Urkundensteuer) zahlen Sie bei der notariellen Übertragung. Die Hypothek wird in der Regel erst bei Übergabe aufgenommen, wenn die Wohnung bewertet und eingetragen werden kann. Die Raten während der Bauphase stammen also aus Eigenkapital. Spanische Banken finanzieren für Residenten meist 70 bis 80 Prozent des Schätzwerts; für Nichtresidenten gelten andere Bedingungen. Siehe Finanzierung.
Die gesetzlichen Sicherheiten
- Absicherung der Anzahlungen. Das spanische Baugesetz (Ley de Ordenación de la Edificación) verpflichtet den Bauträger, alle Vorauszahlungen durch eine Bankbürgschaft (aval) oder Versicherung abzusichern und auf einem gesonderten Konto zu verwahren. Wird die Wohnung nicht übergeben, erhalten Sie Ihr Geld mit den gesetzlichen Zinsen zurück. Kann der Bauträger dieses Dokument nicht vorlegen, zahlen Sie nicht.
- Gewährleistung für Mängel. Zehn Jahre für Schäden an der Tragstruktur (seguro decenal), drei Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit betreffen, und ein Jahr für die Ausstattung.
- Übergabedokumente. Vor der Schlüsselübergabe müssen das Certificado Final de Obra (die Fertigstellungsbescheinigung von Architekt und Bauleiter) und die Licencia de Primera Ocupación (die kommunale Erstbezugsgenehmigung) vorliegen, dazu der Energieausweis. Ohne diese Unterlagen nehmen Sie die Schlüssel nicht an.
Risiken und Prüfungen vor der Unterschrift
Die wesentlichen Risiken sind Verzögerungen, eine Ausstattung, die von den Visualisierungen abweicht, die Insolvenz des Bauträgers und eine Marktveränderung während der Bauzeit. Sie begrenzen sie, indem Sie prüfen:
- die Erfahrung des Bauträgers: frühere Projekte, eingehaltene Termine, Erfahrungen von Käufern;
- eine erteilte, nicht nur beantragte Baugenehmigung;
- die Bankbürgschaft für die Anzahlungen, schriftlich;
- eine nota simple (Grundbuchauszug) des Grundstücks, frei von Lasten;
- eine detaillierte, verbindliche Baubeschreibung;
- einen Übergabetermin mit Vertragsstrafe bei Verzug im Vertrag;
- die Prüfung aller Unterlagen durch einen unabhängigen Rechtsanwalt, nicht den des Bauträgers.
Kaufen Sie in Lagen mit stabiler Nachfrage und finanzieren Sie nicht bis zur Obergrenze, damit Sie Spielraum behalten. Eine Abnahme mit Mängelliste gehört zum letzten Schritt. Den gesamten Ablauf finden Sie unter Kaufprozess.
Steuern und der Vergleich mit Bestandsimmobilien
Beim Neubaukauf vom Bauträger zahlen Sie in Andalusien, Stand 2026, 10 Prozent IVA und 1,2 Prozent AJD, zusammen 11,2 Prozent. Mit Notar, Grundbuch, gestoría (Verwaltungsagentur) und Rechtsanwalt kommen Sie als Richtwert auf 12 bis 14 Prozent zusätzlich zum Preis. Beim Kauf aus zweiter Hand gilt die ITP (Grunderwerbsteuer) von 7 Prozent. Siehe Kosten.
Neubau kostet also mehr Steuern und erfordert 12 bis 30 Monate Geduld, bei wenig Verhandlungsspielraum. Dem stehen geringere Instandhaltungskosten, Energieeffizienz und gesetzliche Gewährleistungen gegenüber. Bestandsimmobilien sind sofort verfügbar und besser verhandelbar, brauchen aber mitunter eine Renovierung; siehe Renovieren. Eine Wertsteigerung während der Bauzeit ist möglich, aber nicht sicher. Wo besonders viel Neubau entsteht, lesen Sie unter Die besten Lagen rund um Málaga.
CostaVista begleitet Sie bei der Bewertung von Projekten und Bauträgern, lässt gemeinsam mit unseren lokalen Partnern Sicherheiten und Vertrag prüfen und bleibt bis zur Schlüsselübergabe Ihr fester Ansprechpartner. Nehmen Sie Kontakt auf oder sehen Sie sich das aktuelle Angebot an.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.