Wat kost een verbouwing?
Renovatiekosten laten zich niet simpelweg per vierkante meter vermenigvuldigen. Een appartement van 50 m² kost niet de helft van een van 100 m², want keuken en badkamers zijn vrijwel even groot en nemen het grootste deel van het budget voor hun rekening: samen 40 tot 55 procent bij een kleiner appartement. Volgens schattingen van onze lokale partners gelden in 2026 de volgende indicatieve bandbreedtes, inclusief 10 procent btw (IVA):
| Type ingreep | Omvang | Indicatieve prijs per m² | Duur |
|---|---|---|---|
| Opknapbeurt | Schilderwerk, vloeren, sanitair, verlichting, deuren | 250–450 euro | 2–4 weken |
| Middelgrote renovatie | Idem plus keuken, één badkamer en nieuwe elektra | 700–1.000 euro | 6–10 weken |
| Volledige renovatie | Alle installaties, tegelwerk, twee badkamers, keuken, binnendeuren, airco | 1.000–1.300 euro | 10–16 weken |
| Volledig, hoogwaardige afwerking | Idem met duurdere materialen en maatwerk | 1.400–2.200 euro | 16–24 weken |
Het verlaagde btw-tarief van 10 procent geldt in de regel voor renovaties van woningen ouder dan twee jaar, mits de door de aannemer geleverde materialen niet meer dan 40 procent van de grondslag uitmaken. Laat daarom arbeid en materiaal apart begroten.
Aan de kust liggen de prijzen doorgaans 15 tot 25 procent boven het Spaanse gemiddelde. Oorzaken zijn de aanhoudende buitenlandse vraag, het zoute klimaat dat duurdere materialen vergt, smalle toegangen en beperkte werktijden in appartementencomplexen, en airconditioning via kanalen, die 4.000 tot 9.000 euro toevoegt. Een keuken of badkamer verplaatsen is de duurste beslissing: wie de bestaande indeling respecteert, bespaart al snel 6.000 tot 12.000 euro.
Vergunningen: melding of bouwvergunning
Sinds de Andalusische ruimtelijke-ordeningswet LISTA volstaat voor de meeste interieurrenovaties een declaración responsable: een verklaring onder eigen verantwoordelijkheid. U dient de documenten in, betaalt de leges en mag dezelfde dag beginnen; de gemeente controleert achteraf. Daaronder vallen onder meer nieuwe vloeren en tegels, keuken en badkamer op dezelfde plek, vernieuwde installaties, niet-dragende wanden en nieuwe kozijnen zolang het aanzicht van de gevel niet verandert. Leges en bouwbelasting (ICIO) bedragen samen doorgaans 0,5 tot 4 procent van de begrote bouwsom.
Een bouwvergunning met architectenontwerp is nodig zodra u aan de constructie komt, de gevel wijzigt (ook het dichtmaken van een terras), het volume vergroot, de bestemming wijzigt, een zwembad aanlegt of in een beschermd historisch centrum bouwt. Het ontwerp kost indicatief 4 tot 8 procent van de bouwsom. De doorlooptijden verschillen sterk: in Fuengirola en Torremolinos indicatief 3 tot 5 maanden, in Marbella 6 tot 12 maanden. Een melding indienen voor werk dat een vergunning vereist, beschermt u niet; de gemeente kan het werk stilleggen. Bij twijfel geeft de afdeling ruimtelijke ordening kosteloos schriftelijk uitsluitsel.
Wat mag binnen een vereniging van eigenaars?
Binnen uw eigen woning beslist u zelf; over gemeenschappelijke delen beslist de vergadering van de comunidad. Wanden, vloeren en installaties tot het aansluitpunt mag u vernieuwen. Kozijnen in een andere kleur of uitvoering vragen instemming, omdat de gevel gemeenschappelijk is. Een terras dichtmaken lukt meestal niet: daarvoor zijn een besluit van de vergadering, vaak unaniem, en een bouwvergunning nodig. Vraag de statuten en het huishoudelijk reglement op vóór de aankoop; veel complexen kennen gedetailleerde regels voor zonwering, balustrades en kozijnen.
Welke ingrepen verdienen zich terug?
Drie ingrepen worden bij verkoop het vaakst terugverdiend:
- De keuken openmaken naar de woonkamer (indicatief 9.000–20.000 euro). Laat eerst door een bouwkundige (aparejador, circa 200–400 euro) vaststellen dat de wand niet dragend is.
- Een volledig vernieuwde hoofdbadkamer (indicatief 5.000–11.000 euro), met een inloopdouche in plaats van een bad.
- Thermisch onderbroken kozijnen met isolatieglas (indicatief 5.000–12.000 euro). Kies vlak bij zee voor een coating die tegen zout bestand is.
Ook airco via kanalen en een bruikbaar terras wegen hier zwaar. Weinig rendement leveren complexe domotica, zeer persoonlijke afwerkingen en een renovatie die boven het prijsniveau van de buurt uitstijgt. Een volledige renovatie levert bij verkoop doorgaans 70 tot 100 procent van de kosten op.
Een rekenvoorbeeld van onze partners: een appartement van 56 m² in Fuengirola, gekocht voor 255.000 euro, kost circa 74.500 euro aan renovatie. Kopen, renoveren en direct doorverkopen levert bij een marktconforme aankoopprijs verlies op, omdat aankoop- en verkoopkosten samen 15 tot 19 procent bedragen. Voor eigen gebruik of langdurige verhuur kan het wel zinvol zijn.
Bewaar elke factuur
Verbeteringen die de woning uitbreiden, bewoonbaarder maken of langer laten meegaan, worden bij verkoop opgeteld bij de aankoopprijs en verlagen zo de belastbare winst. Gewoon onderhoud telt niet mee. Voorwaarde is een volledige factuur met btw, op naam van de eigenaar en betaald via de bank. Zie ook meerwaardebelasting voor niet-ingezetenen en laat u adviseren door een onafhankelijke fiscalist.
Praktische aanpak
- Neem vóór het tekenen van de arras (het voorlopig koopcontract) een aannemer mee naar de tweede bezichtiging.
- Vraag drie offertes, uitgesplitst per post.
- Betaal niet meer dan 30 tot 40 procent vooruit; de rest naar voortgang.
- Controleer of de aannemer is ingeschreven en verzekerd.
- Sommige banken financieren aankoop en renovatie in één hypotheek, mits het plan bij de aanvraag wordt ingediend. Zie financiering.
Hoe CostaVista u begeleidt
CostaVista helpt u een renovatiebudget mee te nemen in uw aankoopbeslissing, de statuten van de comunidad tijdig te beoordelen en de juiste partijen op het juiste moment in te schakelen. Bekijk ons aanbod of neem contact met ons op.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.