Qué supone comprar sobre plano
Compra directamente al promotor a partir de planos, infografías y una memoria de calidades. Conviene distinguir tres situaciones:
- Sobre plano: la obra no ha empezado o apenas ha comenzado. Entra antes que nadie, con más margen de elección y la espera más larga.
- En construcción: puede visitar la obra o un piso piloto. Menos incertidumbre y algo menos de margen de personalización.
- Terminada: disponible de inmediato, pero el precio ya recoge la revalorización del periodo de obra.
Entrar pronto suele suponer un precio de salida más bajo, pagos repartidos en unos 18 a 30 meses y la posibilidad de elegir acabados. La obra nueva cumple la normativa técnica vigente, a menudo con calificación energética A o B, e incluye garantías legales. Las zonas comunes con gimnasio y piscinas son ya habituales en el segmento medio.
El calendario de pagos
Cada promotor fija el suyo. Lo habitual es una reserva de 6.000 a 10.000 €, después un 30 %–40 % durante la obra y el resto a la entrega, normalmente con hipoteca. Un ejemplo orientativo para una vivienda de 350.000 €:
| Fase | Porcentaje | Importe | Origen de los fondos |
|---|---|---|---|
| Reserva | aprox. 3 % | 10.000 € | Ahorro propio |
| Contrato y plazos de obra | aprox. 27 % | 95.000 € | Ahorro propio |
| Entrega y escritura | aprox. 70 % | 245.000 € | Normalmente hipoteca |
Tenga en cuenta que el IVA del 10 % se devenga en cada pago a cuenta, no solo en la escritura. El AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) se liquida al escriturar. La hipoteca se firma normalmente a la entrega, cuando la vivienda puede tasarse e inscribirse, de modo que los plazos de obra salen de fondos propios. Los bancos españoles suelen financiar a residentes entre el 70 % y el 80 % del valor de tasación; para no residentes, las condiciones son distintas. Véase financiación.
Las garantías legales
- Aval de las cantidades a cuenta. La Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a garantizar todos los pagos anticipados con aval bancario o seguro y a depositarlos en una cuenta especial. Si la vivienda no se entrega, recupera su dinero con los intereses legales. Si el promotor no puede mostrar el documento, no pague.
- Garantías por defectos. Diez años para daños estructurales (seguro decenal), tres años para defectos que afecten a la habitabilidad y un año para acabados.
- Documentos de entrega. Antes de recibir las llaves deben existir el Certificado Final de Obra (firmado por arquitecto y aparejador) y la Licencia de Primera Ocupación, además del certificado energético. Sin ellos, no acepte las llaves.
Riesgos y comprobaciones antes de firmar
Los riesgos principales son los retrasos, unos acabados distintos de las infografías, la insolvencia del promotor y un cambio de mercado durante la obra. Se reducen comprobando:
- el historial del promotor: promociones anteriores, plazos cumplidos, experiencia de otros compradores;
- una licencia de obra concedida, no solo solicitada;
- el aval de las cantidades a cuenta, por escrito;
- una nota simple (extracto del Registro de la Propiedad) del suelo, libre de cargas;
- una memoria de calidades detallada y vinculante;
- una fecha de entrega con penalizaciones por retraso en el contrato;
- la revisión de toda la documentación por un abogado independiente, no el del promotor.
Compre en zonas con demanda sólida y no se endeude al máximo, para conservar margen. El repaso de entrega con lista de defectos forma parte del último paso. El recorrido completo está en el proceso de compra.
Impuestos y comparación con la segunda mano
En la obra nueva comprada al promotor en Andalucía se paga, a fecha de 2026, un 10 % de IVA y un 1,2 % de AJD, en total un 11,2 %. Con notaría, registro, gestoría y abogado, el total orientativo es de un 12 %–14 % sobre el precio. La segunda mano tributa por ITP (transmisiones patrimoniales) al 7 %. Véase costes.
La obra nueva paga, por tanto, más impuestos y exige entre 12 y 30 meses de espera, con poco margen de negociación. A cambio ofrece menos mantenimiento, eficiencia energética y garantías legales. La segunda mano está disponible enseguida y se negocia mejor, aunque puede requerir reforma; véase reformar. Una revalorización durante la obra es posible, pero no segura. Dónde se concentra más obra nueva se explica en las mejores zonas de Málaga.
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Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.