Drie cijfers voor één woning
Wie zich oriënteert op een woning aan de Costa del Sol, ziet al snel verschillende bedragen voorbijkomen: de vraagprijs, een taxatiewaarde van de bank en een kadastrale waarde op de belastingaanslag. Dat zijn geen tegenstrijdigheden. Elk cijfer meet iets anders en dient een ander doel.
Wie de verkeerde waarde als uitgangspunt neemt, loopt het risico te veel te betalen, een financiering verkeerd in te schatten of later een correctie van de Spaanse belastingdienst te krijgen. Hieronder leest u per waarde wat zij betekent en wanneer zij voor u relevant is.
De tasación homologada: de taxatie voor de bank
De tasación homologada is de officiële taxatie die de Spaanse hypotheekregelgeving voorschrijft (Orden ECO/805/2003). Alleen een taxatiebureau dat is ingeschreven bij de Banco de España mag haar opstellen. Het doel is beperkt: de bank wil weten hoeveel zij kan lenen met de woning als onderpand.
De methode ligt vast, het rapport is zes maanden geldig en de kosten komen in de regel voor rekening van degene die de hypotheek aanvraagt. U hebt deze taxatie nodig wanneer u een hypotheek afsluit of een bestaande hypotheek overneemt (subrogación). Het bedrag hoeft niet overeen te komen met wat kopers voor de woning betalen; de taxatie beantwoordt een andere vraag. Meer over lenen als niet-ingezetene leest u op de pagina financiering.
De marktwaarde: wat de woning nu zou opbrengen
De marktwaarde is een inschatting van de prijs die een woning op dit moment onder normale omstandigheden zou opbrengen. Een degelijke waardering werkt met de vergelijkingsmethode: wat is er in dezelfde buurt daadwerkelijk verkocht, en hoe verhoudt de woning zich daartoe qua verdieping, oriëntatie, staat van onderhoud, uitzicht en servicekosten van de vereniging van eigenaars (comunidad). Een algemeen rekenmodel maakt dat onderscheid niet en ziet weinig verschil tussen een appartement op de eerste verdieping aan de binnenzijde en een penthouse met zeezicht.
Voor u als koper is dit de waarde waarmee u een vraagprijs beoordeelt en een bod onderbouwt. Voor een indruk van prijsniveaus per gemeente kunt u ook wat u koopt voor 300.000 euro en de prijsontwikkeling in 2026 lezen.
De valor catastral: de waarde voor de belastingen
De valor catastral is een administratieve waarde die het Spaanse kadaster (Catastro) vaststelt om belastingen te berekenen. De bekendste toepassing is de IBI, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting. Voor eigenaren die niet in Spanje wonen, is de kadastrale waarde ook de basis voor de forfaitaire inkomstenbelasting over periodes waarin de woning niet wordt verhuurd.
Deze waarde ligt doorgaans duidelijk onder de marktprijs en wordt bijgesteld volgens fiscale, niet commerciële maatstaven. Daarnaast publiceert het Catastro een afzonderlijke referentiewaarde (valor de referencia). Die geldt als ondergrens voor de heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting op bestaande woningen (ITP) en van de erfbelasting. Ligt uw koopprijs daaronder, dan wordt de belasting in de regel toch over de referentiewaarde berekend. Zie ook de pagina kosten.
Welke waarde hebt u wanneer nodig?
| Situatie | Relevante waarde | Toelichting |
|---|---|---|
| Vraagprijs beoordelen of bod doen | Marktwaarde | Gebaseerd op werkelijke verkopen in de buurt |
| Hypotheek afsluiten of overnemen | Tasación homologada | Verplicht, opgesteld door een bij de Banco de España ingeschreven bureau |
| Jaarlijkse belastingen | Valor catastral | Grondslag voor de IBI en de forfaitaire heffing voor niet-ingezetenen |
| Erfenis | Marktwaarde op de overlijdensdatum | Minimaal de referentiewaarde; bij verdeling voorkomt een onafhankelijke waardering discussie |
| Echtscheiding of verdeling | Onafhankelijke waardering | Objectieve basis voor verdeling of vergoeding |
De vergissing die het vaakst voorkomt
De meest gemaakte fout is een prijs afleiden van de kadastrale waarde of van een oude hypotheektaxatie. De kadastrale waarde is bijna altijd te laag om iets over de markt te zeggen. Een taxatie van de bank vertelt hoeveel er geleend kan worden, niet wat een koper vandaag betaalt.
Ook bij een erfenis is voorzichtigheid op zijn plaats. Wie alleen de kadastrale waarde aangeeft zonder na te gaan welke waarde de fiscus verlangt, kan later met een aanvullende aanslag te maken krijgen. Meer daarover in erfbelasting in Andalusië. Laat u bij twijfel adviseren door een onafhankelijke fiscalist.
Hoe CostaVista u begeleidt
CostaVista legt voor elke woning die u overweegt de juiste cijfers naast elkaar: een onderbouwde inschatting van de marktwaarde op basis van vergelijkbare verkopen, de fiscale waarden die uw aankoopkosten en jaarlijkse lasten bepalen en, als u financiert, de planning van de taxatie voor de bank. Neem gerust contact met ons op.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.