Drei Zahlen für eine Immobilie
Wer sich an der Costa del Sol nach einer Wohnung umsieht, begegnet schnell mehreren Beträgen: dem Angebotspreis, einem Gutachtenwert der Bank und einem Katasterwert auf dem Steuerbescheid. Das sind keine Widersprüche. Jede Zahl misst etwas anderes und dient einem anderen Zweck.
Wer vom falschen Wert ausgeht, riskiert, zu viel zu zahlen, eine Finanzierung falsch einzuschätzen oder später eine Nachforderung der spanischen Steuerverwaltung zu erhalten. Im Folgenden erläutern wir, was jeder Wert bedeutet und wann er für Sie relevant ist.
Die Tasación homologada: das Gutachten für die Bank
Die Tasación homologada ist das amtliche Wertgutachten, das die spanischen Hypothekenvorschriften verlangen (Orden ECO/805/2003). Erstellen darf es nur eine Bewertungsgesellschaft, die bei der Banco de España eingetragen ist. Der Zweck ist eng umrissen: Die Bank möchte wissen, wie viel sie gegen die Immobilie als Sicherheit beleihen kann.
Die Methode ist vorgegeben, das Gutachten gilt sechs Monate, und die Kosten trägt in der Regel derjenige, der die Hypothek beantragt. Sie benötigen dieses Gutachten, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen oder eine bestehende übernehmen (subrogación). Der Betrag muss nicht dem entsprechen, was Käufer tatsächlich zahlen; das Gutachten beantwortet eine andere Frage. Mehr zur Finanzierung als Nichtresident finden Sie auf der Seite Finanzierung.
Der Marktwert: was die Immobilie heute erzielen würde
Der Marktwert ist eine Einschätzung des Preises, den eine Immobilie derzeit unter normalen Bedingungen erzielen würde. Eine fundierte Bewertung arbeitet mit dem Vergleichswertverfahren: Was wurde in derselben Gegend tatsächlich verkauft, und wie schneidet die Immobilie im Hinblick auf Etage, Ausrichtung, Zustand, Aussicht und Hausgeld der Eigentümergemeinschaft (comunidad) ab? Ein allgemeines Rechenmodell trifft diese Unterscheidungen nicht und sieht kaum einen Unterschied zwischen einer Wohnung im ersten Stock zum Innenhof und einem Penthouse mit Meerblick.
Für Sie als Käufer ist dies der Wert, an dem Sie einen Angebotspreis messen und Ihr Gebot begründen. Einen Eindruck vom Preisniveau je Gemeinde vermitteln auch unsere Beiträge was man für 300.000 Euro bekommt und die Preisentwicklung 2026.
Der Valor catastral: der Wert für die Steuern
Der Valor catastral ist ein Verwaltungswert, den das spanische Katasteramt (Catastro) zur Berechnung von Steuern festlegt. Die bekannteste Anwendung ist die IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer. Für Eigentümer, die nicht in Spanien leben, bildet der Katasterwert außerdem die Grundlage der pauschalen Einkommensteuer für Zeiträume, in denen die Immobilie nicht vermietet ist.
Dieser Wert liegt in der Regel deutlich unter dem Marktpreis und wird nach steuerlichen, nicht nach wirtschaftlichen Kriterien angepasst. Daneben veröffentlicht das Catastro einen gesonderten Referenzwert (valor de referencia). Er gilt als Untergrenze der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien (ITP) und für die Erbschaftsteuer. Liegt Ihr Kaufpreis darunter, wird die Steuer in der Regel dennoch auf den Referenzwert berechnet. Siehe auch unsere Seite Kosten.
Welchen Wert brauchen Sie wann?
| Situation | Maßgeblicher Wert | Hinweis |
|---|---|---|
| Angebotspreis prüfen oder Gebot abgeben | Marktwert | Beruht auf tatsächlichen Verkäufen in der Umgebung |
| Hypothek aufnehmen oder übernehmen | Tasación homologada | Pflicht, erstellt von einer bei der Banco de España eingetragenen Gesellschaft |
| Jährliche Steuern | Valor catastral | Grundlage für IBI und die Pauschalbesteuerung von Nichtresidenten |
| Erbschaft | Marktwert zum Todestag | Mindestens der Referenzwert; ein unabhängiges Gutachten vermeidet Streit unter Erben |
| Scheidung oder Vermögensteilung | Unabhängiges Gutachten | Objektive Grundlage für Teilung oder Ausgleich |
Der häufigste Fehler
Am häufigsten wird ein Preis aus dem Katasterwert oder aus einem älteren Bankgutachten abgeleitet. Der Katasterwert ist fast immer zu niedrig, um etwas über den Markt auszusagen. Ein Bankgutachten zeigt, wie viel beliehen werden kann, nicht, was ein Käufer heute zahlt.
Auch im Erbfall ist Vorsicht geboten. Wer nur den Katasterwert angibt, ohne zu prüfen, welchen Wert die Steuerverwaltung verlangt, muss mit einer späteren Nachveranlagung rechnen. Mehr dazu in Erbschaftsteuer in Andalusien. Lassen Sie sich im Zweifel von einem unabhängigen Steuerberater beraten.
Wie CostaVista Sie begleitet
CostaVista stellt für jede Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, die maßgeblichen Zahlen nebeneinander: eine begründete Einschätzung des Marktwerts auf Basis vergleichbarer Verkäufe, die steuerlichen Werte, die Ihre Kaufnebenkosten und laufenden Abgaben bestimmen, und bei einer Finanzierung die zeitliche Planung des Bankgutachtens. Nehmen Sie gern Kontakt mit uns auf.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.