Tres cifras para una sola vivienda
Quien busca vivienda en la Costa del Sol se encuentra pronto con varias cifras: el precio de oferta, el importe de una tasación bancaria y el valor catastral que figura en el recibo de impuestos. No se contradicen. Cada una mide algo diferente y sirve para un fin distinto.
Partir del valor equivocado puede llevarle a pagar de más, a calcular mal su financiación o a recibir más adelante una regularización de Hacienda. A continuación explicamos qué significa cada valor y cuándo le resulta relevante.
La tasación homologada: la que pide el banco
La tasación homologada es la valoración oficial que exige la normativa hipotecaria española (Orden ECO/805/2003). Solo puede emitirla una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España. Su finalidad es concreta: que la entidad sepa cuánto puede prestar con la vivienda como garantía.
La metodología está reglada, el informe tiene una validez de seis meses y su coste suele correr a cargo de quien solicita la hipoteca. La necesitará cuando firme un préstamo hipotecario o se subrogue en uno existente. Su importe no tiene por qué coincidir con lo que los compradores están dispuestos a pagar, porque responde a otra pregunta. Encontrará más información sobre la financiación para no residentes en nuestra página de financiación.
El valor de mercado: lo que se pagaría hoy por la vivienda
El valor de mercado es una estimación del precio que alcanzaría la vivienda hoy en condiciones normales. Una valoración rigurosa se basa en el método comparativo: qué se ha vendido realmente en la misma zona y cómo se sitúa el inmueble en cuanto a planta, orientación, estado de conservación, vistas y gastos de comunidad. Un algoritmo genérico no hace esas distinciones y apenas diferencia un primero interior de un ático con vistas al mar.
Para usted como comprador, es el valor con el que debe contrastar un precio de oferta y justificar una propuesta. Para hacerse una idea de los precios por municipio, puede consultar también qué se compra con 300.000 euros y la evolución de precios en 2026.
El valor catastral: el que se usa para los impuestos
El valor catastral es un valor administrativo que fija el Catastro para calcular impuestos. Su uso más conocido es el IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles. Para los propietarios que no residen en España sirve además de base para la renta imputada que se declara por los periodos en que la vivienda no está alquilada.
Suele situarse claramente por debajo del precio de mercado y se actualiza con criterios fiscales, no comerciales. Además, el Catastro publica un valor de referencia distinto, que actúa como mínimo de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la vivienda de segunda mano (ITP) y del Impuesto de Sucesiones. Si el precio de compra es inferior, por regla general el impuesto se calcula igualmente sobre el valor de referencia. Consulte también nuestra página de costes.
Qué valor necesita en cada caso
| Situación | Valor relevante | Observaciones |
|---|---|---|
| Valorar un precio de oferta o hacer una propuesta | Valor de mercado | Basado en ventas reales de la zona |
| Firmar o subrogar una hipoteca | Tasación homologada | Obligatoria, emitida por una sociedad inscrita en el Banco de España |
| Impuestos anuales | Valor catastral | Base del IBI y de la renta imputada de no residentes |
| Herencia | Valor de mercado a la fecha de fallecimiento | Como mínimo el valor de referencia; una valoración independiente evita discusiones entre herederos |
| Divorcio o reparto | Valoración independiente | Base objetiva para el reparto o la compensación |
El error más habitual
El fallo que más se repite es deducir un precio a partir del valor catastral o de una tasación hipotecaria antigua. El valor catastral casi siempre es demasiado bajo para decir algo sobre el mercado. Una tasación bancaria indica cuánto se puede prestar, no cuánto pagará hoy un comprador.
En una herencia también conviene ser prudente. Declarar solo el valor catastral sin comprobar qué valor exige Hacienda puede acabar en una liquidación complementaria. Encontrará más información en el impuesto de sucesiones en Andalucía. Ante cualquier duda, déjese asesorar por un asesor fiscal independiente.
Cómo le acompaña CostaVista
Para cada vivienda que esté valorando, CostaVista pone las cifras relevantes una junto a otra: una estimación razonada del valor de mercado a partir de ventas comparables, los valores fiscales que determinan sus gastos de compra y sus cargas anuales y, si va a financiar, el calendario de la tasación bancaria. Puede ponerse en contacto con nosotros cuando lo desee.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.