Was geht aus der Ferne und was nicht?
Fast jeden Schritt des Kaufablaufs können Sie von Ihrem Heimatland aus erledigen. Was nicht aus der Ferne möglich ist, übernimmt ein Bevollmächtigter.
| Schritt | Aus der Ferne? | Wie |
|---|---|---|
| NIE beantragen | Ja | Über das spanische Konsulat in Ihrem Land oder einen Bevollmächtigten in Spanien |
| Bankkonto eröffnen | Je nach Bank | Online oder über einen Bevollmächtigten, nach Identifizierung und Prüfung der Mittelherkunft |
| Anwalt und rechtliche Prüfung | Ja | Beauftragung aus der Ferne; Prüfung von Nota simple, Lasten und Genehmigungen |
| Arras oder Reservierung unterzeichnen | Ja | Elektronisch oder über einen Bevollmächtigten |
| Vollmacht erteilen | Ja | Konsulat, örtlicher Notar mit Apostille oder in bestimmten Fällen per Video |
| Kaufurkunde unterzeichnen | Nicht aus der Ferne | Persönlich oder über einen Bevollmächtigten beim Notar |
| Hypothekenurkunde unterzeichnen | Über einen Bevollmächtigten | Vollmacht mit Befugnis zur Hypothek; die Bank muss die Vertretung akzeptieren |
| Steuern und Eintragung | Ja | Über Ihren Anwalt oder eine Gestoría (Verwaltungsbüro) |
Die Nota simple ist ein Auszug aus dem Grundbuch; die Arras sind der Vorvertrag mit Anzahlung.
Die notarielle Vollmacht
Mit einer Vollmacht ermächtigen Sie eine andere Person, in Ihrem Namen zu handeln. Beim Immobilienkauf ist dies üblicherweise eine Spezialvollmacht, beschränkt auf dieses eine Geschäft und die dafür nötigen Schritte: Arras und Urkunde unterzeichnen, die NIE beantragen, ein Konto eröffnen, Steuern entrichten und die Immobilie eintragen lassen. Der Bevollmächtigte kann nur innerhalb dieser Befugnisse handeln. Lassen Sie den Text daher vorab von Ihrem spanischen Anwalt entwerfen, damit er den Anforderungen des spanischen Notars entspricht.
Sie können die Vollmacht auf zwei Wegen erteilen:
- Beim spanischen Konsulat in Ihrem Land. Das Dokument wird auf Spanisch erstellt und gilt in Spanien unmittelbar, ohne Apostille oder Übersetzung. Die Konsulargebühr ist in der Regel niedrig, ein Termin kann jedoch dauern.
- Bei einem Notar in Ihrem Heimatland. Dann ist eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen erforderlich, oder eine Legalisation, wenn Ihr Land nicht Vertragsstaat ist, und oft eine beeidigte Übersetzung. Ein Termin ist meist schneller zu bekommen.
In beiden Fällen prüft der spanische Notar, ob die Vollmacht ausreicht und einer spanischen notariellen Urkunde gleichwertig ist. Eine allgemeine ausländische Vollmacht wird nicht automatisch anerkannt.
Videoverbindung: was möglich ist und was nicht
Seit dem 9. November 2023 erlaubt das spanische Gesetz zur Digitalisierung des Notariats (Ley 11/2023) eine abschließende Liste notarieller Handlungen per Videoverbindung. Dazu gehören Vollmachten für konkrete Geschäfte. Immobilienkäufe und Hypothekendarlehen stehen nicht auf dieser Liste, ebenso wenig Generalvollmachten. In der Praxis setzt der Videoweg eine anerkannte elektronische Identifizierung voraus, und der Notar kann dennoch persönliches Erscheinen verlangen. Für Personen, die außerhalb Spaniens leben, ist die Vollmacht über Konsulat oder örtlichen Notar daher meist der planbarste Weg.
Bei einer Finanzierung kann ein Bevollmächtigter die Hypothekenurkunde unterzeichnen, sofern die Vollmacht dies ausdrücklich vorsieht und die Bank zustimmt. Zudem schreibt das Gesetz eine vorherige notarielle Transparenzurkunde vor, spätestens am Tag vor der Unterzeichnung, bei der Sie oder Ihr Vertreter anwesend sein müssen. Mehr auf der Seite Finanzierung.
Die NIE ohne Anreise
Die NIE (número de identidad de extranjero), die Steueridentifikationsnummer für Ausländer, ist nötig, um den Kauf abzuschließen, Steuern zu zahlen und die Immobilie einzutragen. Sie beantragen sie beim spanischen Konsulat in Ihrem Land, über einen Bevollmächtigten in Spanien oder persönlich in Spanien. Üblich sind das Formular EX-15, Ihr Reisepass, ein Nachweis des Anlasses (etwa der Arras-Vertrag) und die Gebühr über das Formular 790, Code 012. Über ein Konsulat dauert es in der Praxis als Richtwert zwei bis sechs Wochen. Die NIE ist persönlich und dauerhaft und begründet kein Aufenthaltsrecht. Beginnen Sie früh damit: Sie ist der Schritt, der am häufigsten Verzögerungen verursacht.
Die Immobilie beurteilen, ohne vor Ort zu sein
Die Formalitäten lassen sich aus der Ferne gut erledigen; die Kaufentscheidung selbst erfordert mehr Sorgfalt.
- Bitten Sie um ein Live-Videogespräch aus der Wohnung, kein geschnittenes Video, und stellen Sie gezielte Fragen.
- Lassen Sie sich auch die Umgebung zeigen: Straße, Zugang, Lärm und Entfernungen.
- Fordern Sie neben den Fotos einen bemaßten Grundriss an.
- Lassen Sie bei einer Bestandsimmobilie ein unabhängiges Bautechnik-Gutachten erstellen.
- Lassen Sie Ihren Anwalt die rechtliche Prüfung abschließen, bevor Sie die Arras unterzeichnen.
Beim Neubau vom Plan prüfen Sie die Baubeschreibung, die Pläne und die Bankbürgschaften für Ihre Anzahlungen. Schwanken Sie zwischen zwei Gebieten, ist ein kurzer Besuch oft günstiger als ein Fehlkauf.
Häufige Fehler
- Eine unvollständige Vollmacht, durch die die Unterzeichnung im letzten Moment scheitert.
- Bei einer Finanzierung die Befugnis zur Hypothek in der Vollmacht vergessen.
- Die NIE zu spät beantragen.
- Einen Bevollmächtigten wählen, der mit dem Verkäufer oder Bauträger verbunden ist.
- Das Wechselkursrisiko außer Acht lassen, wenn Ihr Einkommen nicht in Euro anfällt.
- Die Vollmacht nach der Eintragung nicht einschränken oder widerrufen.
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Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.