Drei Ebenen, die alle passen müssen
Die Frage lautet nicht mehr, ob Sie „eine Lizenz" bekommen, sondern ob genau diese Wohnung, an dieser Adresse und in diesem Gebäude, legal an Feriengäste vermietet werden darf. Das hängt von drei Ebenen ab.
- Die Gemeinde. Sie entscheidet, ob touristische Nutzung planungsrechtlich zulässig ist. Es kann ein Moratorium gelten, ein Viertel als gesättigt eingestuft sein oder es gelten Auflagen wie ein unabhängiger Zugang. Die regionale Registrierung schützt davor nicht: Die Gemeinde kann nachträglich die Löschung verlangen.
- Die Eigentümergemeinschaft. Seit dem 3. April 2025 braucht eine neue touristische Nutzung in einem Gebäude mit Wohnungseigentum die ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Anteile halten. Wer schon vorher legal vermietet hat, darf weitermachen. Ein im Grundbuch eingetragenes Verbot bindet auch einen künftigen Käufer.
- Die Junta de Andalucía. Die Registrierung erfolgt über eine elektronische Erklärung des Eigentümers (declaración responsable). Danach erhält die Wohnung einen VFT-Code (den andalusischen Registrierungscode für Ferienwohnungen), der in jeder Anzeige sichtbar sein muss.
Zusätzlich melden Sie die Gästedaten an das Gästeregister des spanischen Innenministeriums (SES.Hospedajes). Im Mai 2026 hat der spanische Oberste Gerichtshof die landesweite Registrierungsnummer (NRUA) aufgehoben; maßgeblich ist wieder der regionale VFT-Code. Die Datenpflichten der Ferienvermietungsplattformen und Ihre steuerlichen Pflichten bestehen fort.
Die Lage nach Gemeinden
Eine Momentaufnahme, Stand Mitte 2026. Kommunale Regeln ändern sich häufig; lassen Sie die aktuelle Lage für jede Adresse prüfen.
| Gemeinde | Neue Registrierung? | Hinweis |
|---|---|---|
| Málaga | Nein | Moratorium seit August 2025, für höchstens drei Jahre |
| Manilva | Nein | Kommunales Moratorium seit Dezember 2025 |
| Fuengirola | Eingeschränkt | Nur Wohnungen mit eigenem, unabhängigem Zugang |
| Mijas | Unter Bedingungen | Kommunale Auflagen; städtischer oder ländlicher Boden macht einen Unterschied |
| Marbella | Ja | Die Satzungen vieler Anlagen sind die eigentliche Hürde |
| Estepona | Ja | Adresse für Adresse prüfen; Nachbarobjekte können abweichen |
| Benalmádena | Ja | Strengere Kontrollen; auch die ursprüngliche Teilungserklärung prüfen |
| Torremolinos | Ja | Vorsicht bei Gebäuden, die früher Aparthotels waren |
Anforderungen an die Wohnung
Die andalusischen Vorschriften setzen Mindeststandards. In der Praxis scheitern Registrierungen vor allem an diesen Punkten:
- mindestens 14 m² bebaute Wohnfläche pro Gast und mindestens 25 m² insgesamt;
- höchstens 15 Gäste in einer ganzen Wohnung oder 6 bei Zimmervermietung (der Eigentümer muss dann selbst dort wohnen und gemeldet sein);
- zwei Bäder ab mehr als 5 Gästen, drei ab mehr als 8;
- Tageslicht und Außenlüftung in Schlaf- und Wohnräumen, mit Verdunkelung;
- fest installierte Kühlung in warmen und Heizung in kalten Monaten;
- sofort nutzbare Einrichtung, Erste-Hilfe-Set, eine 24-Stunden-Telefonnummer und offizielle Beschwerdeformulare.
Geförderter Wohnraum kann nicht registriert werden. Für geduldete Bauten außerhalb des Bebauungsplans (asimilado a fuera de ordenación) ist eine ausdrückliche kommunale Genehmigung nötig.
Eine bereits vermietete Wohnung kaufen
Eine Wohnung, die bereits legal vermietet wird, ist oft der sicherste Weg. In Andalusien ist die Registrierung an die Immobilie gebunden und erlischt beim Verkauf nicht automatisch, sofern die Wohnung die Anforderungen weiter erfüllt. Der neue Betreiber meldet den Wechsel beim Register. Nehmen Sie „mit Lizenz verkauft" dennoch nie ungeprüft hin. Prüfen Sie vor Unterzeichnung des Vorvertrags (arras):
- ob der VFT-Code aktiv ist und genau zu dieser Wohnung gehört;
- wer der aktuelle Betreiber ist und seit wann;
- die planungsrechtliche Zulässigkeit und dass kein Moratorium gilt;
- die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die Satzung und aktuelle Protokolle;
- die zugelassene Gästezahl und ob die tatsächliche Wohnung der Registrierung entspricht;
- dass kein Sanktions- oder Löschungsverfahren läuft.
Zahlen Sie keinen Aufpreis für eine Lizenz, solange nicht feststeht, dass die Vermietung nach der Übertragung weiterlaufen kann. Hängt Ihre Rendite an der Ferienvermietung, lassen Sie eine aufschiebende Bedingung in den Vertrag aufnehmen.
Rendite: auf dem Papier und in der Praxis
Nach Schätzungen unserer lokalen Partner (Richtwerte) weisen Manilva (rund 7,5 Prozent brutto) und Málaga-Stadt (rund 6,5 Prozent) hohe Bruttorenditen auf, ausgerechnet dort, wo neue Registrierungen ruhen. Torremolinos (ca. 7,2 Prozent) und Benalmádena (ca. 6,8 Prozent) verbinden eine hohe Bruttorendite mit der Möglichkeit zur Registrierung. Brutto ist nicht netto: Verwaltung, Reinigung, Nebenkosten, Instandhaltung, Steuern und Leerstand gehen noch ab. Siehe Rendite nach Gebiet.
Eine solide Anlage funktioniert in mehr als einem Szenario: Ferienvermietung, mittelfristige Vermietung, Langzeitvermietung oder Eigennutzung. Einen Vergleich mit Zahlen finden Sie unter Ferien- oder Langzeitvermietung. Die Kosten der Lizenz liegen vor allem in der Anpassung der Wohnung und der Klärung von Dokumenten- oder Planungsfragen, nicht im Antrag. Lassen Sie sich im Zweifel von einem unabhängigen Rechtsanwalt beraten.
CostaVista begleitet Sie bei der Prüfung von Gemeinde, Eigentümergemeinschaft und Registrierung, bevor Sie sich binden, und stellt gemeinsam mit unseren lokalen Partnern die Vermietungsszenarien je Objekt zusammen. Nehmen Sie Kontakt auf, um eine konkrete Wohnung oder Gemeinde zu besprechen.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.