Cómo funciona el impuesto en Andalucía
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) lo paga siempre quien recibe: cada heredero o donatario presenta su propia autoliquidación, aunque el resultado sea cero.
El cálculo se hace por fases. La base imponible es el valor de lo recibido; en un inmueble, como mínimo, su valor de referencia catastral. En las herencias se añade, por regla general, un 3 por ciento en concepto de ajuar doméstico. Después se aplican las reducciones, la tarifa andaluza del 7 al 26 por ciento con un coeficiente multiplicador según el grupo de parentesco y, por último, la bonificación del 99 por ciento para los familiares directos. Consulte también tasación y valores.
También si no reside en España
Lo determinante es la residencia fiscal, no la nacionalidad. Un no residente tributa en España solo por los bienes situados en territorio español, como su vivienda en la Costa del Sol. Desde una reforma legal de 2021, todos los no residentes, de la UE o de fuera, pueden aplicar la normativa autonómica. Un heredero que vive en Ámsterdam, Bruselas o Hamburgo disfruta, por tanto, de las mismas ventajas que uno residente en Málaga.
¿Qué normativa autonómica corresponde? Si el fallecido residía en Andalucía, la andaluza. Si residía en el extranjero, la de la comunidad donde se encuentre el mayor valor de los bienes en España; si es la vivienda de la Costa del Sol, la andaluza. En la donación de un inmueble cuenta el lugar donde está situado.
Quién se beneficia
| Grupo | Quiénes | Reducción de la base (herencias) | Bonificación en cuota |
|---|---|---|---|
| I | Hijos y descendientes menores de 21 años | Hasta 1.000.000 euros | 99% (herencias y donaciones) |
| II | Hijos de 21 años o más, cónyuge, padres y ascendientes | Hasta 1.000.000 euros | 99% (herencias y donaciones) |
| III | Hermanos, sobrinos, tíos y parientes por afinidad | 10.000 euros | Sin bonificación |
| IV | Parientes más lejanos y personas sin parentesco | Sin reducción | Sin bonificación |
Dos matices. La pareja de hecho se equipara al cónyuge solo si está inscrita en el registro andaluz o en un registro público análogo; sin inscripción pasa al grupo IV. Y la reducción de 1.000.000 euros opera únicamente en herencias. En las donaciones, la ventaja principal es la bonificación del 99 por ciento, que exige escritura pública.
Ejemplos orientativos
Aplicando la tarifa, las reducciones y la bonificación andaluzas, estos ejemplos ofrecen una referencia (situación a 2026, sobre el valor de referencia):
- Un hijo hereda una vivienda de 400.000 euros: sin impuesto.
- Un hijo que hereda en solitario un patrimonio de 1.500.000 euros: unos 996 euros.
- Una hija recibe en donación una vivienda de 400.000 euros: unos 756 euros.
- Un hermano hereda una vivienda de 400.000 euros: unos 110.130 euros.
Entre padres, hijos y cónyuges, el impuesto es casi simbólico. Si sus herederos previstos son hermanos o sobrinos, la planificación anticipada resulta imprescindible.
¿Heredar o donar en vida?
Con una bonificación del 99 por ciento en ambos casos, podría parecer indiferente. No lo es. En la donación, el donante tributa por la ganancia acumulada desde la compra, como si vendiera la vivienda; si no reside en España, al 19 por ciento. En la herencia, esa tributación no se produce. En ambos casos, quien recibe paga además la plusvalía municipal, un impuesto sobre el incremento de valor del suelo. Con familiares directos, heredar suele resultar más eficiente, aunque la donación aporta certeza y permite anticipar el relevo. Calcule siempre el coste conjunto de ambas vías; consulte también la ganancia patrimonial de no residentes.
Presentación y plazos
- Herencia (Modelo 650): seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros. Si el heredero o el fallecido no reside en España, se presenta ante la AEAT indicando la aplicación de la normativa andaluza.
- Donación (Modelo 651): dos meses ante la Agencia Tributaria de Andalucía, o treinta días hábiles ante la AEAT si quien recibe no reside en España.
- Después se liquida la plusvalía en el ayuntamiento y se inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad, requisito para poder venderla o hipotecarla.
Presente la autoliquidación aunque salga cero y no declare un valor inferior al de referencia: en una venta posterior, el valor declarado será su valor de adquisición.
Planificación internacional
Un testamento español limitado a sus bienes en España simplifica mucho los trámites a sus herederos. Al amparo del Reglamento europeo 650/2012, puede elegir en él la ley de su nacionalidad; si no elige, se aplica la de su residencia habitual. España solo tiene convenio de sucesiones con unos pocos países, por lo que su país de residencia también puede gravar la vivienda española. Déjese asesorar por un asesor fiscal independiente que conozca ambos sistemas.
Cómo le acompaña CostaVista
CostaVista le ayuda a pensar, ya en el momento de la compra, cómo se transmitirá la vivienda en el futuro, y procura que se reúna a tiempo con un asesor fiscal o un abogado español independiente. Puede ponerse en contacto con nosotros cuando lo desee.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.