Qué se puede hacer a distancia y qué no
Casi todos los pasos del proceso de compra pueden gestionarse desde su país. Lo que no puede hacerse a distancia lo resuelve un apoderado.
| Trámite | ¿A distancia? | Cómo |
|---|---|---|
| Solicitar el NIE | Sí | En el consulado español de su país o mediante apoderado en España |
| Abrir una cuenta bancaria | Depende del banco | En línea o mediante apoderado, tras la identificación y los controles de origen de fondos |
| Abogado y revisión jurídica | Sí | Encargo a distancia; revisión de la nota simple, cargas y licencias |
| Firmar las arras o la reserva | Sí | Firma electrónica o mediante apoderado |
| Otorgar el poder | Sí | Consulado, notario local con apostilla o, en ciertos casos, por videoconferencia |
| Firmar la escritura de compraventa | No a distancia | En persona o mediante apoderado ante notario |
| Firmar la escritura de hipoteca | Mediante apoderado | Poder con facultades hipotecarias; el banco debe aceptar la representación |
| Impuestos e inscripción | Sí | A través de su abogado o de una gestoría |
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad; las arras son el contrato previo con entrega de señal.
El poder notarial
Con un poder usted autoriza a otra persona a actuar en su nombre. Para comprar vivienda lo habitual es un poder especial, limitado a esa operación y a los actos necesarios: firmar las arras y la escritura, solicitar el NIE, abrir una cuenta, liquidar los impuestos e inscribir la vivienda. El apoderado solo puede actuar dentro de esas facultades. Conviene que el borrador lo prepare su abogado en España, para que recoja lo que exigirá el notario español.
Puede otorgarlo por dos vías:
- En el consulado español de su país. El documento se redacta en español y es válido directamente en España, sin apostilla ni traducción. La tarifa consular suele ser baja, aunque la cita puede tardar.
- Ante un notario de su país. En ese caso necesitará la Apostilla de La Haya, o la legalización si su país no forma parte del Convenio, y a menudo una traducción jurada. La cita suele conseguirse antes.
En ambos casos, el notario español valorará la suficiencia del poder y su equivalencia con un documento público español. Un poder extranjero de carácter general no se acepta de forma automática.
Videoconferencia: qué permite y qué no
Desde el 9 de noviembre de 2023, la Ley 11/2023 de digitalización notarial permite otorgar por videoconferencia una lista cerrada de actos, entre ellos los poderes para actos concretos. La compraventa de inmuebles y los préstamos hipotecarios no figuran en esa lista, como tampoco los poderes generales. En la práctica, esta vía requiere un sistema de identificación electrónica admitido, y el notario puede preferir la comparecencia física. Para quien reside fuera de España, el poder otorgado en consulado o ante notario local suele ser el camino más previsible.
Si compra con hipoteca, un apoderado puede firmar la escritura de préstamo siempre que el poder incluya facultades hipotecarias suficientes y el banco acepte la representación. La ley exige además un acta notarial previa de transparencia, como tarde el día anterior a la firma, a la que debe comparecer usted o su representante. Más información en nuestra página de financiación.
El NIE sin viajar
El NIE (número de identidad de extranjero), el número de identificación fiscal para extranjeros, es necesario para completar la compra, liquidar los impuestos e inscribir la vivienda. Puede solicitarlo en el consulado español de su país, mediante un apoderado en España o en persona en España. Lo habitual es presentar el formulario EX-15, el pasaporte, la justificación del motivo (por ejemplo, el contrato de arras) y la tasa del modelo 790, código 012. Desde un consulado, el plazo práctico es de dos a seis semanas de forma orientativa. El NIE es personal y permanente y no otorga residencia. Empiece pronto: es el trámite que más retrasos provoca.
Valorar la vivienda sin estar presente
Los trámites se resuelven bien a distancia; la decisión de compra requiere más cuidado.
- Pida una videollamada en directo desde la vivienda, no un vídeo editado, y haga preguntas concretas.
- Pida que le muestren también el entorno: la calle, el acceso, el ruido y las distancias.
- Solicite un plano acotado además de las fotografías.
- En una vivienda de segunda mano, encargue un informe técnico independiente.
- Asegúrese de que su abogado termina la revisión jurídica antes de firmar las arras.
En la obra nueva sobre plano, revise la memoria de calidades, los planos y los avales bancarios de las cantidades entregadas. Si duda entre dos zonas, una visita breve suele salir más barata que una compra equivocada.
Errores frecuentes
- Un poder incompleto que hace caer la firma en el último momento.
- No incluir facultades hipotecarias cuando va a financiar.
- Solicitar el NIE demasiado tarde.
- Elegir un apoderado vinculado al vendedor o a la promotora.
- Olvidar el riesgo de cambio si sus ingresos no están en euros.
- No limitar o revocar el poder una vez inscrita la compra.
Cómo le acompaña CostaVista
CostaVista acompaña a los compradores que residen fuera de España durante todo el proceso a distancia: desde una preselección acorde con su presupuesto y visitas en directo por vídeo hasta la coordinación con su abogado independiente sobre el NIE, el poder y la firma. Consulte nuestra oferta o póngase en contacto con nosotros.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.