Tres niveles que deben cuadrar
La pregunta ya no es si puede obtener «una licencia», sino si esta vivienda concreta, en esta dirección y en este edificio, puede explotarse legalmente como alojamiento turístico. Depende de tres niveles.
- El ayuntamiento. Decide si el uso turístico es compatible con el planeamiento. Puede haber moratoria, un barrio declarado saturado o requisitos como el acceso independiente. La inscripción autonómica no protege frente a ello: el ayuntamiento puede pedir después su cancelación.
- La comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025, iniciar una nueva actividad turística en un edificio en propiedad horizontal exige la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas. Quien ya operaba legalmente antes puede continuar. Una prohibición inscrita en el Registro de la Propiedad vincula también al futuro comprador.
- La Junta de Andalucía. La inscripción se hace mediante una declaración responsable telemática. La vivienda recibe un código VFT (el código andaluz de vivienda con fines turísticos), que debe figurar en toda la publicidad.
Además, debe comunicar los datos de los huéspedes al registro del Ministerio del Interior (SES.Hospedajes). En mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el número de registro estatal (NRUA); el código autonómico VFT vuelve a ser el identificador válido. Se mantienen las obligaciones de información de las plataformas de alquiler vacacional y sus obligaciones fiscales.
Situación por municipio
Una foto a mediados de 2026. Las normas municipales cambian a menudo; compruebe la situación vigente para cada dirección.
| Municipio | ¿Nuevas altas? | Observaciones |
|---|---|---|
| Málaga | No | Moratoria desde agosto de 2025, por un máximo de tres años |
| Manilva | No | Moratoria municipal desde diciembre de 2025 |
| Fuengirola | Limitadas | Solo viviendas con entrada propia e independiente |
| Mijas | Con condiciones | Condiciones municipales; influye si el suelo es urbano o rural |
| Marbella | Sí | Los estatutos de muchas urbanizaciones son el filtro real |
| Estepona | Sí | Revisar dirección por dirección; dos viviendas cercanas pueden diferir |
| Benalmádena | Sí | Más inspecciones; revisar también el título constitutivo |
| Torremolinos | Sí | Atención a edificios que funcionaron como apartahoteles |
Requisitos de la vivienda
La normativa andaluza fija mínimos. En la práctica, estos son los que más bloquean una inscripción:
- al menos 14 m² construidos por plaza y 25 m² en total;
- un máximo de 15 plazas en vivienda completa, o 6 en alquiler por habitaciones (el titular debe residir y estar empadronado en ella);
- dos baños con más de 5 plazas y tres con más de 8;
- luz y ventilación exterior en dormitorios y salón, con oscurecimiento;
- refrigeración fija en los meses cálidos y calefacción en los fríos;
- mobiliario listo para su uso, botiquín, teléfono de atención 24 horas y hojas oficiales de reclamaciones.
No pueden inscribirse las viviendas de protección pública. Las que están en situación de asimilado a fuera de ordenación necesitan autorización municipal expresa.
Comprar una vivienda que ya opera
Comprar una vivienda que ya opera legalmente suele ser la vía más segura. En Andalucía la inscripción va ligada al inmueble y no se extingue con la venta, siempre que siga cumpliendo los requisitos. El nuevo titular comunica el cambio al registro. Aun así, no acepte de palabra un «se vende con licencia». Antes de firmar las arras (contrato de señal), compruebe:
- que el código VFT está activo y corresponde exactamente a esa vivienda;
- quién es el titular actual de la explotación y desde cuándo;
- la compatibilidad urbanística y la ausencia de moratoria;
- la aprobación de la comunidad, los estatutos y las actas recientes;
- las plazas autorizadas y que la vivienda real coincide con la inscrita;
- que no hay expedientes sancionadores ni de cancelación.
No pague un sobreprecio por la licencia hasta confirmar que la actividad puede continuar tras la compraventa. Si su rentabilidad depende del alquiler turístico, incluya una condición suspensiva en el contrato.
Rentabilidad: en el papel y en la práctica
Según estimaciones orientativas de nuestros socios locales, Manilva (en torno al 7,5 % bruto) y Málaga capital (en torno al 6,5 %) muestran rentabilidades brutas altas, justo donde las nuevas altas están suspendidas. Torremolinos (aprox. 7,2 %) y Benalmádena (aprox. 6,8 %) combinan un bruto alto con la posibilidad de inscribirse. Bruto no es neto: faltan gestión, limpieza, suministros, mantenimiento, impuestos y periodos vacíos. Véase rentabilidad por zona.
Una buena inversión funciona en más de un escenario: alquiler turístico, de temporada, de larga duración o uso propio. Encontrará una comparación con cifras en vacacional o larga duración. El coste de la licencia está sobre todo en adaptar la vivienda y resolver cuestiones documentales o urbanísticas, no en el trámite. Ante cualquier duda, consulte a un abogado independiente.
CostaVista le acompaña en la comprobación del ayuntamiento, la comunidad y la inscripción antes de comprometerse, y junto con nuestros socios locales ordena los escenarios de alquiler de cada vivienda. Contacte con nosotros para analizar una vivienda o un municipio concreto.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.