Waarom het brutorendement misleidt
Het brutorendement is de jaarhuur gedeeld door de koopprijs. Een woning van € 300.000 die € 1.250 per maand oplevert, rendeert 5% bruto. Het cijfer is handig om gebieden met elkaar te vergelijken, maar het zegt niet wat u werkelijk ontvangt. Het misleidt op twee punten.
- De teller is te hoog. Er gaan nog belastingen en vaste lasten, leegstand, beheer en onderhoud vanaf.
- De noemer is te laag. U investeert niet alleen de koopprijs, maar ook de aankoopkosten. In Andalusië geldt voor bestaande woningen een overdrachtsbelasting (ITP) van 7%, stand 2026. Met notaris, kadaster, advocaat en het verhuurklaar maken ligt het geïnvesteerde vermogen al snel 9% tot 12% boven de koopprijs. Zie ook de kostenpagina.
Drie cijfers zijn daarom zinvol: het brutorendement op de koopprijs (alleen om te vergelijken), het nettorendement vóór belasting op het totaal geïnvesteerde vermogen, en het nettorendement na belasting. Waardestijging hoort daar niet bij; die ontvangt u pas bij verkoop.
Indicatief brutorendement en verkoopsnelheid per gebied
De cijfers hieronder zijn schattingen van onze lokale partners op basis van vraagprijzen, met gegevens tot juni 2026. De absorptie is het aantal verkopen per jaar gedeeld door het aanbod: boven 100% slinkt het aanbod, onder 80% loopt het op.
| Gebied | €/m² (indicatief) | Brutorendement | Absorptie | Maanden aanbod |
|---|---|---|---|---|
| Manilva | 3.000 | 7,5% | 79% | 15,2 |
| Torremolinos | 3.620 | 7,2% | 104% | 11,5 |
| Benalmádena | 3.535 | 6,8% | 97% | 12,4 |
| Málaga stad | 3.790 | 6,5% | 74% | 16,2 |
| Fuengirola | 3.565 | 6,5% | 95% | 12,6 |
| Nerja | 3.915 | 6,2% | 92% | 13,0 |
| Mijas Costa | 3.370 | 6,0% | 89% | 13,4 |
| Mijas | 3.190 | 5,9% | 83% | 14,4 |
| Estepona | 3.510 | 5,8% | 82% | 14,7 |
| Rincón de la Victoria | 3.455 | 5,8% | 97% | 12,4 |
| Marbella | 5.720 | 5,5% | 80% | 15,0 |
| Nueva Andalucía | 6.160 | 4,5% | 87% | 13,8 |
Duur is iets anders dan rendabel
De duurste gebieden renderen het laagst. Huren volgen lokale inkomens en woonvraag; koopprijzen volgen daarnaast internationaal kapitaal en de verwachting van waardestijging. In Marbella koopt u daarom vooral marktdiepte en een internationale kopersgroep, niet lopend rendement.
Een hoog rendement en een snelle verkoop gaan ook niet altijd samen. Manilva heeft het hoogste indicatieve rendement, maar een trage markt. Ook Málaga verkoopt relatief langzaam, omdat het aanbod sneller groeide dan het aantal transacties. Torremolinos combineert beide: 7,2% en als enige gebied een absorptie boven 100%. Benalmádena en Fuengirola liggen dicht in de buurt. Een hoger rendement in een trage markt is vaak een vergoeding voor minder liquiditeit. Een korting van 5% bij verkoop kan het voordeel van enkele jaren extra rendement tenietdoen. Lees ook verkoopsnelheid per gebied.
Zeven kostenposten tussen bruto en netto
Bij langdurige verhuur van een appartement in een complex nemen de volgende posten samen doorgaans 35% tot 45% van de huur in beslag: onroerendezaakbelasting (IBI) en afvalheffing, VvE-bijdrage, verzekering, onderhoud, leegstand, beheer en een reserve voor bijzondere bijdragen. Bij vakantieverhuur loopt dat op tot 60%–70%. Een vuistregel: vermenigvuldig het brutorendement met 0,6 voor een eerste schatting vóór belasting.
De belasting hangt af van waar u fiscaal woont, niet van de woning. Stand 2026 betaalt een niet-ingezetene uit de EU, IJsland, Noorwegen of Liechtenstein 19% over de netto-opbrengst, na aftrek van kosten en een afschrijving van 3% per jaar op de bouwwaarde. Wie buiten de EER woont, betaalt 24% over de bruto-huur, zonder enige aftrek. Laat uw situatie beoordelen door een onafhankelijke fiscalist.
Rekenvoorbeeld: twee slaapkamers in Fuengirola
Een appartement van 78 m², gekocht voor € 286.000, contant. Met overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, advocaat en inrichting bedraagt het geïnvesteerde vermogen € 316.780. De markthuur bij langdurige verhuur is circa € 1.250 per maand, ofwel € 15.000 per jaar. Na € 6.220 aan kosten resteert € 8.780 vóór belasting.
- Gepubliceerd brutorendement van het gebied: 6,5%
- Bruto op de koopprijs: 5,2%
- Bruto op het geïnvesteerde vermogen: 4,7%
- Netto vóór belasting: 2,8%
- Netto na belasting, eigenaar uit de EU: 2,6%
- Netto na belasting, eigenaar van buiten de EER: 1,6%
Vakantieverhuur levert in hetzelfde voorbeeld bruto € 24.900 op, maar vóór belasting slechts € 8.149, iets minder dan bij langdurige verhuur. Zie ook vakantieverhuur of langdurige verhuur en property management. Alle cijfers zijn indicatief en geen voorspelling.
CostaVista begeleidt u bij het doorrekenen van een concrete woning, met de werkelijke lasten van het gebouw en uw eigen fiscale woonplaats als uitgangspunt. Zo vergelijkt u gebieden op het rendement dat u daadwerkelijk ontvangt. Neem contact met ons op of bekijk ons aanbod.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.