Warum die Bruttorendite täuscht
Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Eine Wohnung für 300.000 €, die für 1.250 € im Monat vermietet ist, rentiert brutto 5 %. Die Kennzahl eignet sich gut zum Vergleich von Gebieten, sagt aber nicht, was Sie tatsächlich erhalten. Sie täuscht in zweifacher Hinsicht.
- Der Zähler ist zu hoch. Steuern, laufende Kosten, Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung gehen noch ab.
- Der Nenner ist zu niedrig. Sie investieren nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Erwerbsnebenkosten. In Andalusien fällt für Bestandsimmobilien eine Grunderwerbsteuer (ITP) von 7 % an, Stand 2026. Mit Notar, Grundbuch, Anwalt und Herrichtung für die Vermietung liegt das eingesetzte Kapital schnell 9 bis 12 % über dem Kaufpreis. Siehe auch unsere Kostenseite.
Sinnvoll sind deshalb drei Kennzahlen: die Bruttorendite auf den Kaufpreis (nur zum Vergleich), die Nettorendite vor Steuern auf das gesamte eingesetzte Kapital und die Nettorendite nach Steuern. Wertsteigerung gehört in keine davon; sie realisieren Sie erst beim Verkauf.
Bruttorendite und Verkaufsgeschwindigkeit nach Gebiet (Richtwerte)
Die folgenden Zahlen sind Schätzungen unserer lokalen Partner auf Basis von Angebotspreisen, mit Daten bis Juni 2026. Die Absorption ist die Zahl der Verkäufe pro Jahr geteilt durch das Angebot: Über 100 % schrumpft der Bestand, unter 80 % wächst er.
| Gebiet | €/m² (Richtwert) | Bruttorendite | Absorption | Monate Angebot |
|---|---|---|---|---|
| Manilva | 3.000 | 7,5 % | 79 % | 15,2 |
| Torremolinos | 3.620 | 7,2 % | 104 % | 11,5 |
| Benalmádena | 3.535 | 6,8 % | 97 % | 12,4 |
| Málaga Stadt | 3.790 | 6,5 % | 74 % | 16,2 |
| Fuengirola | 3.565 | 6,5 % | 95 % | 12,6 |
| Nerja | 3.915 | 6,2 % | 92 % | 13,0 |
| Mijas Costa | 3.370 | 6,0 % | 89 % | 13,4 |
| Mijas | 3.190 | 5,9 % | 83 % | 14,4 |
| Estepona | 3.510 | 5,8 % | 82 % | 14,7 |
| Rincón de la Victoria | 3.455 | 5,8 % | 97 % | 12,4 |
| Marbella | 5.720 | 5,5 % | 80 % | 15,0 |
| Nueva Andalucía | 6.160 | 4,5 % | 87 % | 13,8 |
Teuer ist nicht gleich rentabel
Die teuersten Gebiete rentieren am geringsten. Mieten folgen den örtlichen Einkommen und der Wohnnachfrage; Kaufpreise folgen zusätzlich internationalem Kapital und Wertsteigerungserwartungen. In Marbella kaufen Sie daher vor allem Markttiefe und eine internationale Käuferschaft, nicht laufenden Ertrag.
Hohe Rendite und schneller Verkauf fallen auch nicht immer zusammen. Manilva hat die höchste geschätzte Rendite, aber einen langsamen Markt. Auch Málaga verkauft relativ langsam, weil das Angebot schneller gewachsen ist als die Zahl der Transaktionen. Torremolinos verbindet beides: 7,2 % und als einziges Gebiet eine Absorption über 100 %. Benalmádena und Fuengirola liegen nah dahinter. Eine höhere Rendite in einem langsamen Markt ist oft ein Ausgleich für geringere Liquidität, und ein Preisnachlass von 5 % beim Verkauf kann mehrere Jahre Mehrertrag aufzehren. Lesen Sie dazu auch Verkaufsgeschwindigkeit nach Gebiet.
Sieben Kostenposten zwischen brutto und netto
Bei der Langzeitvermietung einer Wohnung in einer Anlage beanspruchen folgende Posten zusammen meist 35 bis 45 % der Miete: Grundsteuer (IBI) und Müllgebühr, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Instandhaltung, Leerstand, Verwaltung und eine Rücklage für Sonderumlagen. Bei der Ferienvermietung steigt der Anteil auf 60 bis 70 %. Als Faustregel gilt: Bruttorendite mal 0,6 ergibt eine erste Schätzung vor Steuern.
Die Steuer hängt von Ihrem steuerlichen Wohnsitz ab, nicht von der Immobilie. Stand 2026 zahlt ein Nichtresident mit Wohnsitz in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein 19 % auf den Nettoertrag, nach Abzug der Kosten und einer Abschreibung von 3 % jährlich auf den Gebäudewert. Wer außerhalb des EWR wohnt, zahlt 24 % auf die Bruttomiete, ohne jeden Abzug. Lassen Sie Ihre Situation von einem unabhängigen Steuerberater prüfen.
Rechenbeispiel: zwei Schlafzimmer in Fuengirola
Eine Wohnung mit 78 m², gekauft für 286.000 € ohne Finanzierung. Mit Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Anwalt und Einrichtung beträgt das eingesetzte Kapital 316.780 €. Die Marktmiete bei Langzeitvermietung liegt bei etwa 1.250 € im Monat, also 15.000 € im Jahr. Nach 6.220 € Kosten bleiben 8.780 € vor Steuern.
- Veröffentlichte Bruttorendite des Gebiets: 6,5 %
- Brutto auf den Kaufpreis: 5,2 %
- Brutto auf das eingesetzte Kapital: 4,7 %
- Netto vor Steuern: 2,8 %
- Netto nach Steuern, Eigentümer mit Wohnsitz in der EU: 2,6 %
- Netto nach Steuern, Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb des EWR: 1,6 %
Die Ferienvermietung bringt im selben Beispiel brutto 24.900 €, vor Steuern aber nur 8.149 €, etwas weniger als die Langzeitvermietung. Siehe auch Ferien- oder Langzeitvermietung und Hausverwaltung. Alle Zahlen sind Richtwerte und keine Prognose.
CostaVista begleitet Sie bei der Berechnung einer konkreten Immobilie, ausgehend von den tatsächlichen Kosten des Gebäudes und Ihrem eigenen steuerlichen Wohnsitz. So vergleichen Sie Gebiete anhand der Rendite, die Sie wirklich erhalten. Nehmen Sie Kontakt auf oder sehen Sie sich unser Angebot an.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.