Vier diensten onder één naam
Property management is in Spanje geen beschermd beroep. Er is geen titel, geen verplichte registratie en geen vast tarief. De naam zegt dus weinig; het contract zegt alles. In de praktijk zijn er vier modellen, met sterk uiteenlopende taken.
| Model | Wie betaalt | Indicatief tarief (stand 2026) | Wat het wel omvat | Wat het niet omvat |
|---|---|---|---|---|
| Sleutelbeheer | Eigenaar | € 60–150 per maand of € 25–50 per bezoek | Sleutels, vakmensen binnenlaten, controlebezoeken | Huurders, huurinning, boekingen |
| Langdurige verhuur | Eigenaar | 5%–10% van de huur plus btw (vaak 8%), plus een halve tot hele maandhuur bij een nieuwe huurder | Screening, contract, huurinning, storingen | Uw aangifte, het risico van wanbetaling |
| Vakantieverhuur | Eigenaar | 18%–30% van de omzet plus btw (meestal 20%–25%), plus de commissie van het verhuurkanaal | Advertenties, prijzen, gastcontact, schoonmaak, onderhoud | Uw licentie en uw belastingen |
| VvE-beheer | De VvE | € 8–20 per woning per maand | Begroting, vergaderingen, gemeenschappelijke delen | Niets binnen uw appartement |
Bij vakantieverhuur is één vraag doorslaggevend: wordt het percentage berekend over wat de gast betaalt, of over wat binnenkomt na de commissie van het kanaal? Laat dat met een rekenvoorbeeld in het contract vastleggen. Bij langdurige verhuur komen de beheer- en contractkosten volgens de Spaanse huurwet (LAU) voor rekening van de verhuurder. Een aanbod waarbij "de huurder betaalt" is dus niet houdbaar.
De beheerder is niet de VvE-beheerder
De administrador de fincas wordt door de vereniging van eigenaars benoemd en betaald. Hij beheert het gebouw, niet uw woning, en heeft tegenover u geen verplichtingen. Uw eigen beheerder heeft op zijn beurt geen stem in de vergadering, tenzij u hem per vergadering een schriftelijke volmacht geeft. Veel beheerders bieden dat aan voor circa € 50–120.
Dat is relevant: sinds april 2025 kan een VvE vakantieverhuur beperken of verbieden met een meerderheid van drie vijfde van de eigenaars en van de aandelen. Zo'n besluit valt in een vergadering waar u zelf meestal niet bij bent.
Wat altijd bij u blijft
- Belastingaangifte. Als niet-ingezetene geeft u huurinkomsten aan via het Spaanse aangifteformulier Modelo 210. Stand 2026 is het tarief 19% voor inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein, met aftrek van kosten; voor alle anderen 24% over de bruto-inkomsten, zonder aftrek. Een beheerder kan de aangifte via een gemachtigde adviseur laten verzorgen, maar blijft die uit, dan spreekt de fiscus u aan.
- Toeristische registratie. In Andalusië staat de registratie op naam van degene die de woning exploiteert: u of de beheerder. Staat zij op naam van de beheerder, dan vertrekt het nummer met hem. Houd de registratie bij voorkeur op eigen naam. Sinds 1 juli 2025 is bovendien een landelijk registratienummer nodig om te mogen adverteren.
- Verzekering. U bent verzekeringnemer. Een standaard woonverzekering dekt vakantieverhuur niet altijd.
- Wanbetaling. Tenzij u een huurgarantie heeft afgesproken, is een huurachterstand uw risico.
Een fiscaal vertegenwoordiger is voor inwoners van de EU en de EER in de regel niet verplicht. Laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke fiscalist.
Waar u op let in het contract
- De berekeningsbasis van de commissie, met rekenvoorbeeld.
- Alleenrecht op verhuur is redelijk, maar niet voor boekingen die u zelf aanbrengt. Leg vier tot zes weken eigen gebruik vast.
- Een looptijd van twaalf maanden met een opzegtermijn van 30–60 dagen. Wees terughoudend bij 24–36 maanden en 90 dagen of meer.
- Een bedrag tot waar de beheerder zelf reparaties mag laten uitvoeren, doorgaans € 200–400, en openheid over eventuele opslag.
- Een aparte rekening voor borgsommen en vooruitbetaalde boekingen, en een maandelijkse afrekening per boeking.
- Bij beëindiging: bevestigde boekingen gaan over naar u en de beheerder rekent alleen commissie over verblijven die al hebben plaatsgevonden.
Rekenvoorbeeld: één appartement, twee vormen van beheer
Een appartement van 78 m² met twee slaapkamers in Fuengirola, gekocht voor € 286.000. De eigenaar woont in een EU-land en mag dus kosten en afschrijving aftrekken. De cijfers zijn indicatief.
- Bruto-omzet: € 15.600 bij langdurige verhuur, € 26.700 bij vakantieverhuur.
- Commissie verhuurkanaal: geen, tegenover € 4.005.
- Beheer inclusief btw: € 1.510, tegenover € 5.492.
- Netto na belasting: € 10.447, tegenover € 10.100, en € 8.900 na een reservering voor vervanging van de inventaris.
- Indicatief nettorendement: 3,7%, tegenover 3,1%.
Vakantieverhuur levert hier 71% meer omzet op, maar netto ongeveer hetzelfde, terwijl er ook circa € 12.000 aan inrichting nodig is. Eén maand leegstand bij langdurige verhuur trekt beide varianten vrijwel gelijk. Voor langdurige verhuur loont een beheerder van rond 8% meestal; bij vakantieverhuur neemt een beheerder van 20%–25% een groot deel van de extra opbrengst. Meer achtergrond vindt u in vakantieverhuur of langdurige verhuur, de toeristische licentie en langdurig verhuren.
CostaVista begeleidt u bij de keuze voor een verhuurvorm en bij het beoordelen van een beheervoorstel, samen met onze lokale partners. Zo weet u vooraf wat een beheerder doet, wat het kost en wat bij u blijft. Neem contact met ons op om uw situatie te bespreken.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.