Los límites de la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre el precio de compra. Un piso de 300.000 € alquilado por 1.250 € al mes renta un 5% bruto. Es una cifra útil para comparar zonas, pero no indica lo que usted va a cobrar. Engaña por dos lados.
- El numerador es demasiado alto. Todavía hay que descontar impuestos locales, gastos corrientes, periodos vacíos, gestión y mantenimiento.
- El denominador es demasiado bajo. Usted no invierte solo el precio, sino también los gastos de compra. En Andalucía la vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 7%, según la normativa vigente en 2026. Con notaría, registro, abogado y puesta a punto, el capital invertido suele superar el precio entre un 9% y un 12%. Vea también nuestra página de costes.
Por eso tienen sentido tres cifras: la rentabilidad bruta sobre el precio (solo para comparar), la neta antes de impuestos sobre el capital total invertido y la neta después de impuestos. La revalorización no entra en ninguna; solo se materializa al vender.
Rentabilidad bruta y velocidad de venta por zona (orientativo)
Las cifras siguientes son estimaciones de nuestros socios locales a partir de precios de oferta, con datos hasta junio de 2026. La absorción es el número de ventas anuales dividido entre la oferta: por encima del 100% el stock disminuye; por debajo del 80%, se acumula.
| Zona | €/m² (orientativo) | Rentabilidad bruta | Absorción | Meses de stock |
|---|---|---|---|---|
| Manilva | 3.000 | 7,5% | 79% | 15,2 |
| Torremolinos | 3.620 | 7,2% | 104% | 11,5 |
| Benalmádena | 3.535 | 6,8% | 97% | 12,4 |
| Málaga capital | 3.790 | 6,5% | 74% | 16,2 |
| Fuengirola | 3.565 | 6,5% | 95% | 12,6 |
| Nerja | 3.915 | 6,2% | 92% | 13,0 |
| Mijas Costa | 3.370 | 6,0% | 89% | 13,4 |
| Mijas | 3.190 | 5,9% | 83% | 14,4 |
| Estepona | 3.510 | 5,8% | 82% | 14,7 |
| Rincón de la Victoria | 3.455 | 5,8% | 97% | 12,4 |
| Marbella | 5.720 | 5,5% | 80% | 15,0 |
| Nueva Andalucía | 6.160 | 4,5% | 87% | 13,8 |
Caro no significa rentable
Las zonas más caras son las que menos rentan. Los alquileres siguen a los salarios locales y a la demanda de vivienda; los precios de compra siguen además al capital internacional y a las expectativas de revalorización. En Marbella se compra sobre todo profundidad de mercado y un comprador internacional, no renta corriente.
Tampoco van siempre juntas la rentabilidad alta y la venta rápida. Manilva tiene la rentabilidad estimada más alta, pero un mercado lento. Málaga también vende con relativa lentitud, porque la oferta ha crecido más deprisa que las operaciones. Torremolinos reúne ambas cosas: un 7,2% y la absorción más alta, por encima del 100%. Benalmádena y Fuengirola le siguen de cerca. Una rentabilidad mayor en un mercado lento suele ser una compensación por menor liquidez, y un descuento del 5% al vender puede anular varios años de renta adicional. Vea también velocidad de venta por zona.
Los gastos que separan bruto y neto
En el alquiler de larga temporada de un piso en comunidad, estas partidas suelen llevarse en conjunto entre el 35% y el 45% de la renta: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de basura, la comunidad, el seguro, el mantenimiento, los periodos vacíos, la gestión y una provisión para derramas. En alquiler turístico la proporción sube al 60%–70%. Una regla práctica: multiplique el bruto por 0,6 para una primera estimación antes de impuestos.
El impuesto depende de dónde tenga usted su residencia fiscal, no del inmueble. Según la normativa de 2026, un no residente que vive en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein tributa al 19% sobre el rendimiento neto, tras deducir gastos y una amortización del 3% anual sobre el valor de la construcción. Quien reside fuera del EEE tributa al 24% sobre la renta bruta, sin deducción alguna. Consulte su caso con un asesor fiscal independiente.
Ejemplo: un dos dormitorios en Fuengirola
Un piso de 78 m² comprado por 286.000 € al contado. Con ITP, notaría, registro, abogado y mobiliario, el capital invertido asciende a 316.780 €. La renta de mercado en larga temporada ronda los 1.250 € al mes, es decir, 15.000 € al año. Tras 6.220 € de gastos quedan 8.780 € antes de impuestos.
- Rentabilidad bruta publicada para la zona: 6,5%
- Bruta sobre el precio: 5,2%
- Bruta sobre el capital invertido: 4,7%
- Neta antes de impuestos: 2,8%
- Neta después de impuestos, propietario residente en la UE: 2,6%
- Neta después de impuestos, propietario residente fuera del EEE: 1,6%
En el mismo ejemplo, el alquiler turístico ingresa 24.900 € brutos, pero antes de impuestos deja solo 8.149 €, algo menos que la larga temporada. Vea también alquiler vacacional o de larga temporada y property management. Todas las cifras son orientativas y no constituyen una previsión.
CostaVista le acompaña en el cálculo de un inmueble concreto, partiendo de los gastos reales del edificio y de su propia residencia fiscal. Así podrá comparar zonas por la rentabilidad que de verdad percibiría. Contacte con nosotros o consulte nuestra oferta.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.