Drie soorten verhuur
Wat aan de kust "langdurige verhuur" heet, zijn juridisch drie verschillende vormen:
- Verhuur als woning. De huurder woont er permanent. Minimaal vijf jaar, of zeven als de verhuurder een vennootschap is.
- Verhuur voor ander gebruik dan wonen. Tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld voor werk, studie of de winter, terwijl de huurder elders zijn woonadres heeft. De afgesproken duur geldt, zonder verplichte verlenging.
- Toeristische verhuur. Korte verblijven via toeristische kanalen, onder de Andalusische toerismeregels. Zie de toeristische licentie.
Niet de titel van het contract beslist, maar het werkelijke gebruik. Een "seizoenscontract" met een gezin dat de kinderen in de buurt op school inschrijft, is juridisch een woninghuur met vijf jaar looptijd. Kiest u voor tijdelijke verhuur, vermeld dan de werkelijke reden in het contract.
Vijf jaar gebonden
Spreekt u een kortere duur af dan vijf jaar, dan wordt het contract jaarlijks verplicht verlengd tot die vijf jaar zijn bereikt. Die verplichting is eenzijdig:
- U kunt de huurder na het eerste jaar niet laten vertrekken; hij kan na zes maanden opzeggen met dertig dagen opzegtermijn.
- Na vijf jaar volgt, als niemand opzegt, een stilzwijgende verlenging van maximaal drie jaar.
- Wilt u niet verlengen, dan zegt u vier maanden van tevoren op; de huurder twee maanden.
Er is één uitweg: u kunt de woning eerder terugnemen voor uzelf, een familielid in de eerste graad of uw echtgenoot na echtscheiding. Dat moet uitdrukkelijk in het contract staan, het eerste jaar moet voorbij zijn en u moet twee maanden van tevoren opzeggen. Een huurverhoging is bovendien alleen mogelijk als die schriftelijk is afgesproken.
Borg en aanvullende zekerheden
De wettelijke borg bedraagt één maandhuur. Daarnaast mag u aanvullende zekerheid vragen, zoals een extra depot of bankgarantie, tot maximaal twee maandhuren bij contracten tot vijf jaar. Bij een huur van € 1.100 is het maximum dus € 3.300 in totaal; zes maanden vooruitbetaling vragen is niet toegestaan. Of de borg bij de Andalusische overheid moet worden gedeponeerd, hangt af van de datum van het contract, omdat de regionale regels recent zijn gewijzigd. Laat dit door uw advocaat nagaan.
De kosten van beheer en het opstellen van het contract zijn volgens de huurwet voor rekening van de verhuurder.
Belasting voor niet-ingezetenen
Woont u niet in Spanje, dan betaalt u over huurinkomsten de Spaanse belasting voor niet-ingezetenen, aangegeven via Modelo 210. Stand 2026:
- Inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein betalen 19% over de netto-opbrengst. Aftrekbaar zijn onder meer IBI (onroerendezaakbelasting), VvE-bijdrage, verzekering, hypotheekrente, reparaties, beheerkosten en een afschrijving van 3% per jaar op de bouwwaarde.
- Wie buiten de EER woont, betaalt 24% over de bruto-huur, zonder aftrek.
- De bekende vermindering van 50% tot 60% op huurinkomsten geldt voor Spaanse ingezetenen, niet voor niet-ingezetenen.
Laat uw situatie beoordelen door een onafhankelijke fiscalist.
Rekenvoorbeeld: twee slaapkamers in Fuengirola
Een appartement van 68 m² in Fuengirola met lopende hypotheek wordt verhuurd voor € 1.150 per maand. De bouwwaarde volgens het kadaster is € 84.000. De bedragen zijn indicatief.
| Eigenaar uit de EU | Eigenaar buiten de EER | |
|---|---|---|
| Bruto-huur per jaar | € 13.800 | € 13.800 |
| IBI, VvE, verzekering, rente, reparaties, beheer | − € 5.400 | − € 5.400 |
| Afschrijving (alleen fiscaal) | € 2.520 | niet aftrekbaar |
| Belastbaar bedrag | € 5.880 | € 13.800 |
| Belasting (19% of 24%) | € 1.117 | € 3.312 |
| Overblijvend na lasten en belasting | € 7.283 | € 5.088 |
Ter vergelijking: in hetzelfde voorbeeld levert vakantieverhuur bruto circa € 19.500 op, maar vóór belasting circa € 5.950, tegenover € 9.000 bij langdurige verhuur. Vakantieverhuur vraagt bovendien 120 tot 200 uur per jaar, tegenover 10 tot 15. Het beeld kan omslaan bij woningen in eerste lijn in Marbella of Estepona, bij eigen beheer, of als u binnen twee à drie jaar wilt verkopen: een zittende huurder verkleint de groep kopers. Zie vakantieverhuur of langdurige verhuur en property management.
CostaVista begeleidt u, samen met onze lokale partners, bij de keuze tussen verhuurvormen, het inschatten van een realistische huur en de afspraken in het contract. Neem contact met ons op om uw woning of uw aankoopplannen te bespreken.
Algemene informatie, stand oktober 2026. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies; laat u voor uw eigen situatie adviseren door een onafhankelijke specialist.