Tres formas de alquilar
Lo que en la costa se llama «larga temporada» abarca tres figuras jurídicas distintas:
- Arrendamiento de vivienda. El inquilino vive allí de forma permanente. Mínimo cinco años, o siete si el arrendador es una sociedad.
- Arrendamiento para uso distinto de vivienda. Alquiler de temporada, por ejemplo por trabajo, estudios o el invierno, mientras el inquilino tiene su domicilio en otro lugar. Rige la duración pactada, sin prórroga obligatoria.
- Vivienda de uso turístico. Estancias cortas comercializadas por canales turísticos, bajo la normativa turística andaluza. Vea la licencia turística.
No decide el título del contrato, sino el uso real. Un contrato «de temporada» con una familia que matricula a sus hijos en el colegio del barrio es, legalmente, un arrendamiento de vivienda de cinco años. Si opta por el alquiler de temporada, haga constar en el contrato la causa real.
Cinco años de compromiso
Si pacta una duración inferior a cinco años, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzarlos. La obligación es asimétrica:
- Usted no puede pedir al inquilino que se vaya al terminar el primer año; él puede desistir pasados seis meses con treinta días de preaviso.
- Cumplidos los cinco años, si nadie avisa, entra una prórroga tácita de hasta tres años más.
- Si no quiere renovar, debe preavisar con cuatro meses; el inquilino, con dos.
Hay una salida: puede recuperar la vivienda antes para usted, un familiar en primer grado o su cónyuge tras un divorcio. Debe constar expresamente en el contrato, tiene que haber transcurrido el primer año y hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Además, la renta solo puede actualizarse si se ha pactado por escrito.
Fianza y garantías adicionales
La fianza legal es de una mensualidad. Puede pedir además garantías adicionales, como un depósito o un aval bancario, con un máximo de dos mensualidades en contratos de hasta cinco años. Con una renta de 1.100 €, el tope conjunto es de 3.300 €; pedir seis meses por adelantado no está permitido. Si la fianza debe depositarse ante la administración andaluza depende de la fecha del contrato, porque la normativa autonómica ha cambiado recientemente. Pida a su abogado que lo compruebe.
Según la LAU, los gastos de gestión y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador.
Impuestos para no residentes
Si no reside en España, las rentas del alquiler tributan por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y se declaran en el Modelo 210. Según la normativa vigente en 2026:
- Los residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein tributan al 19% sobre el rendimiento neto. Son deducibles, entre otros, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la comunidad, el seguro, los intereses de la hipoteca, las reparaciones, la gestión y una amortización del 3% anual sobre el valor de la construcción.
- Quien reside fuera del EEE tributa al 24% sobre la renta bruta, sin deducciones.
- La conocida reducción del 50% al 60% sobre los rendimientos del alquiler es para residentes fiscales en España, no para no residentes.
Consulte su caso con un asesor fiscal independiente.
Ejemplo: un dos dormitorios en Fuengirola
Un piso de 68 m² en Fuengirola, con hipoteca en curso, se alquila por 1.150 € al mes. El valor catastral de la construcción es de 84.000 €. Los importes son orientativos.
| Propietario residente en la UE | Propietario residente fuera del EEE | |
|---|---|---|
| Renta bruta anual | 13.800 € | 13.800 € |
| IBI, comunidad, seguro, intereses, reparaciones, gestión | −5.400 € | −5.400 € |
| Amortización (solo fiscal) | 2.520 € | no deducible |
| Base imponible | 5.880 € | 13.800 € |
| Cuota (19% o 24%) | 1.117 € | 3.312 € |
| Disponible tras gastos e impuestos | 7.283 € | 5.088 € |
A modo de comparación: en el mismo ejemplo, el alquiler turístico ingresa unos 19.500 € brutos, pero antes de impuestos deja unos 5.950 €, frente a 9.000 € en larga temporada. Además exige entre 120 y 200 horas al año, frente a 10 o 15. La situación puede invertirse en primera línea de Marbella o Estepona, con gestión propia o si piensa vender en dos o tres años: un inquilino con contrato en vigor reduce el número de compradores. Vea alquiler vacacional o de larga temporada y property management.
CostaVista le acompaña, junto con nuestros socios locales, en la elección de la modalidad de alquiler, la estimación de una renta realista y la preparación del contrato. Contacte con nosotros para comentar su vivienda o sus planes de compra.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.