Drei Arten der Vermietung
Was an der Küste „Langzeitvermietung“ heißt, sind rechtlich drei verschiedene Formen:
- Vermietung als Wohnung. Der Mieter wohnt dort dauerhaft. Mindestens fünf Jahre, sieben, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist.
- Vermietung zu anderen als Wohnzwecken. Befristete Vermietung, etwa für Arbeit, Studium oder den Winter, während der Mieter anderswo seinen Wohnsitz hat. Es gilt die vereinbarte Dauer, ohne Pflicht zur Verlängerung.
- Touristische Vermietung. Kurze Aufenthalte über touristische Kanäle, nach den andalusischen Tourismusregeln. Siehe die touristische Lizenz.
Entscheidend ist nicht die Überschrift des Vertrags, sondern die tatsächliche Nutzung. Ein „Saisonvertrag“ mit einer Familie, die ihre Kinder an einer Schule vor Ort anmeldet, ist rechtlich ein Wohnraummietvertrag mit fünf Jahren Laufzeit. Wählen Sie die befristete Vermietung, nennen Sie den tatsächlichen Grund im Vertrag.
Fünf Jahre gebunden
Vereinbaren Sie eine kürzere Laufzeit als fünf Jahre, verlängert sich der Vertrag kraft Gesetzes jährlich, bis fünf Jahre erreicht sind. Diese Bindung ist einseitig:
- Sie können den Mieter nach dem ersten Jahr nicht zum Auszug bewegen; er kann nach sechs Monaten mit dreißig Tagen Frist kündigen.
- Nach fünf Jahren folgt, wenn niemand kündigt, eine stillschweigende Verlängerung um bis zu drei Jahre.
- Wollen Sie nicht verlängern, kündigen Sie vier Monate im Voraus; der Mieter zwei Monate.
Es gibt einen Ausweg: Sie können die Wohnung früher für sich, einen Verwandten ersten Grades oder Ihren Ehepartner nach einer Scheidung zurückfordern. Das muss ausdrücklich im Vertrag stehen, das erste Jahr muss vorbei sein, und Sie müssen zwei Monate vorher kündigen. Eine Mieterhöhung ist zudem nur möglich, wenn sie schriftlich vereinbart wurde.
Kaution und zusätzliche Sicherheiten
Die gesetzliche Kaution beträgt eine Monatsmiete. Zusätzlich dürfen Sie weitere Sicherheiten verlangen, etwa ein Zusatzdepot oder eine Bankbürgschaft, bei Verträgen bis fünf Jahre jedoch höchstens zwei Monatsmieten. Bei einer Miete von 1.100 € liegt das Maximum also bei insgesamt 3.300 €; sechs Monate Vorauszahlung sind unzulässig. Ob die Kaution bei der andalusischen Verwaltung hinterlegt werden muss, hängt vom Datum des Vertrags ab, da sich die regionalen Regeln kürzlich geändert haben. Lassen Sie das von Ihrem Anwalt prüfen.
Die Kosten der Verwaltung und der Vertragserstellung trägt nach dem Mietgesetz der Vermieter.
Steuern für Nichtresidenten
Wohnen Sie nicht in Spanien, unterliegen Mieteinnahmen der spanischen Einkommensteuer für Nichtresidenten, erklärt mit dem Modelo 210. Stand 2026:
- Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins zahlen 19 % auf den Nettoertrag. Abziehbar sind unter anderem IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftskosten, Versicherung, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Verwaltungskosten und eine Abschreibung von 3 % jährlich auf den Gebäudewert.
- Wer außerhalb des EWR wohnt, zahlt 24 % auf die Bruttomiete, ohne Abzüge.
- Die bekannte Ermäßigung von 50 bis 60 % auf Mieteinnahmen gilt für in Spanien Steuerpflichtige, nicht für Nichtresidenten.
Lassen Sie Ihre Situation von einem unabhängigen Steuerberater prüfen.
Rechenbeispiel: zwei Schlafzimmer in Fuengirola
Eine Wohnung mit 68 m² in Fuengirola mit laufender Hypothek wird für 1.150 € im Monat vermietet. Der Gebäudewert laut Kataster beträgt 84.000 €. Die Beträge sind Richtwerte.
| Eigentümer mit Wohnsitz in der EU | Eigentümer außerhalb des EWR | |
|---|---|---|
| Bruttomiete pro Jahr | 13.800 € | 13.800 € |
| IBI, Gemeinschaft, Versicherung, Zinsen, Reparaturen, Verwaltung | −5.400 € | −5.400 € |
| Abschreibung (nur steuerlich) | 2.520 € | nicht abziehbar |
| Steuerpflichtiger Betrag | 5.880 € | 13.800 € |
| Steuer (19 % bzw. 24 %) | 1.117 € | 3.312 € |
| Verbleibend nach Kosten und Steuern | 7.283 € | 5.088 € |
Zum Vergleich: Im selben Beispiel bringt die Ferienvermietung brutto rund 19.500 €, vor Steuern aber nur rund 5.950 €, gegenüber 9.000 € bei der Langzeitvermietung. Die Ferienvermietung erfordert zudem 120 bis 200 Stunden im Jahr, gegenüber 10 bis 15. Das Bild kann sich bei Wohnungen in erster Strandlinie in Marbella oder Estepona umkehren, bei Eigenverwaltung oder wenn Sie innerhalb von zwei bis drei Jahren verkaufen möchten: Ein vorhandener Mieter verkleinert den Käuferkreis. Siehe Ferien- oder Langzeitvermietung und Hausverwaltung.
CostaVista begleitet Sie gemeinsam mit unseren lokalen Partnern bei der Wahl der Vermietungsform, der Einschätzung einer realistischen Miete und der Vertragsgestaltung. Nehmen Sie Kontakt auf, um Ihre Immobilie oder Ihre Kaufpläne zu besprechen.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.