Vier Leistungen unter einem Namen
Property Management ist in Spanien kein geschützter Beruf. Es gibt keinen Titel, kein Pflichtregister und keine Gebührenordnung. Der Name sagt also wenig, der Vertrag alles. In der Praxis lassen sich vier Modelle unterscheiden.
| Modell | Wer zahlt | Richtwert (Stand 2026) | Was enthalten ist | Was nicht enthalten ist |
|---|---|---|---|---|
| Schlüsselservice | Eigentümer | 60–150 € pro Monat oder 25–50 € pro Einsatz | Schlüssel, Handwerker einlassen, Kontrollbesuche | Mieter, Mietinkasso, Buchungen |
| Langzeitvermietung | Eigentümer | 5–10 % der Miete zzgl. MwSt. (oft 8 %), dazu eine halbe bis ganze Monatsmiete für die Mietersuche | Bonitätsprüfung, Vertrag, Inkasso, Reparaturen | Ihre Steuererklärung, das Mietausfallrisiko |
| Ferienvermietung | Eigentümer | 18–30 % des Umsatzes zzgl. MwSt. (meist 20–25 %), dazu die Provision des Buchungskanals | Inserate, Preise, Gästekontakt, Reinigung, Wartung | Ihre Lizenz und Ihre Steuern |
| Gemeinschaftsverwaltung | Eigentümergemeinschaft | 8–20 € pro Wohnung und Monat | Haushalt, Versammlungen, Gemeinschaftsflächen | Nichts innerhalb Ihrer Wohnung |
Bei der Ferienvermietung entscheidet eine Frage über die tatsächlichen Kosten: Wird der Prozentsatz auf den Betrag berechnet, den der Gast zahlt, oder auf das, was nach Abzug der Kanalprovision ankommt? Lassen Sie das mit einem Rechenbeispiel im Vertrag festhalten. Bei der Langzeitvermietung trägt nach dem spanischen Mietgesetz (LAU) der Vermieter die Verwaltungs- und Vertragskosten. Ein Angebot nach dem Motto „der Mieter zahlt“ ist daher nicht haltbar.
Ihr Verwalter ist nicht der Gemeinschaftsverwalter
Der administrador de fincas wird von der Eigentümergemeinschaft bestellt und bezahlt. Er verwaltet das Gebäude, nicht Ihre Wohnung, und hat Ihnen gegenüber keine Pflichten. Ihr eigener Verwalter wiederum hat in der Versammlung kein Stimmrecht, sofern Sie ihm nicht für jede Versammlung eine schriftliche Vollmacht erteilen. Viele Verwalter bieten das für etwa 50–120 € an.
Das ist wichtig: Seit April 2025 kann eine Gemeinschaft die Ferienvermietung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile beschränken oder untersagen. Ein solcher Beschluss fällt in einer Versammlung, an der Sie meist nicht teilnehmen.
Was immer bei Ihnen bleibt
- Steuererklärung. Als Nichtresident erklären Sie Mieteinnahmen mit dem spanischen Formular Modelo 210. Stand 2026 beträgt der Satz 19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins, mit Abzug von Kosten; für alle anderen 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzüge. Ein Verwalter kann die Erklärung über einen bevollmächtigten Berater erstellen lassen. Bleibt sie aus, wendet sich das Finanzamt jedoch an Sie.
- Touristische Registrierung. In Andalusien läuft die Registrierung auf den Namen dessen, der die Wohnung betreibt: Sie oder der Verwalter. Steht sie auf den Verwalter, geht die Nummer mit ihm. Halten Sie die Registrierung möglichst auf Ihren Namen. Seit dem 1. Juli 2025 ist zudem eine landesweite Registriernummer nötig, um inserieren zu dürfen.
- Versicherung. Versicherungsnehmer sind Sie. Eine übliche Wohngebäude- und Hausratpolice deckt die Ferienvermietung nicht immer ab.
- Mietausfall. Sofern Sie keine Mietgarantie vereinbart haben, tragen Sie das Risiko.
Ein steuerlicher Vertreter ist für Einwohner der EU und des EWR in der Regel nicht vorgeschrieben. Lassen Sie sich zu Ihrer Situation von einem unabhängigen Steuerberater beraten.
Worauf Sie im Vertrag achten sollten
- Die Berechnungsgrundlage der Provision, mit Rechenbeispiel.
- Ein Alleinvermarktungsrecht ist vertretbar, aber nicht für Buchungen, die Sie selbst mitbringen. Sichern Sie sich vier bis sechs Wochen Eigennutzung.
- Eine Laufzeit von zwölf Monaten mit 30–60 Tagen Kündigungsfrist. Vorsicht bei 24–36 Monaten und 90 Tagen oder mehr.
- Ein Betrag, bis zu dem der Verwalter ohne Rücksprache Reparaturen beauftragen darf, üblich sind 200–400 €, sowie Offenheit über etwaige Aufschläge.
- Ein separates Konto für Kautionen und Vorauszahlungen sowie eine monatliche Abrechnung je Buchung.
- Bei Vertragsende: Bestätigte Buchungen gehen auf Sie über, und der Verwalter erhält nur Provision für bereits erfolgte Aufenthalte.
Rechenbeispiel: eine Wohnung, zwei Verwaltungsmodelle
Eine Wohnung mit 78 m² und zwei Schlafzimmern in Fuengirola, gekauft für 286.000 €. Der Eigentümer lebt in einem EU-Land und darf daher Kosten und Abschreibung abziehen. Die Zahlen sind Richtwerte.
- Bruttoumsatz: 15.600 € bei Langzeitvermietung, 26.700 € bei Ferienvermietung.
- Provision des Buchungskanals: keine, gegenüber 4.005 €.
- Verwaltung inklusive MwSt.: 1.510 €, gegenüber 5.492 €.
- Netto nach Steuern: 10.447 €, gegenüber 10.100 €, nach einer Rücklage für den Ersatz der Möblierung 8.900 €.
- Nettorendite (Richtwert): 3,7 %, gegenüber 3,1 %.
Die Ferienvermietung erzielt hier 71 % mehr Umsatz, netto aber etwa dasselbe, und erfordert zusätzlich rund 12.000 € für die Einrichtung. Schon ein Monat Leerstand bei der Langzeitvermietung bringt beide Varianten nahezu auf gleiche Höhe. Bei der Langzeitvermietung lohnt sich ein Verwalter mit rund 8 % meistens; bei der Ferienvermietung nimmt ein Verwalter mit 20–25 % einen großen Teil des Mehrertrags. Mehr dazu in Ferien- oder Langzeitvermietung, die touristische Lizenz und langfristig vermieten.
CostaVista begleitet Sie gemeinsam mit unseren lokalen Partnern bei der Wahl der Vermietungsform und bei der Prüfung eines Verwaltungsangebots. So wissen Sie vorab, was ein Verwalter leistet, was er kostet und was bei Ihnen bleibt. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, um Ihre Situation zu besprechen.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.