Cuatro modelos bajo una misma etiqueta
En España el property management no es una profesión regulada: no hay título, registro obligatorio ni baremo. El contrato es lo que cuenta. En la práctica conviven cuatro modelos.
| Modelo | Quién paga | Horquilla orientativa (2026) | Qué incluye | Qué no incluye |
|---|---|---|---|---|
| Conserjería o custodia de llaves | Propietario | 60–150 € al mes, o 25–50 € por visita | Llaves, apertura a operarios, visitas de control | Inquilinos, cobro de rentas, reservas |
| Larga temporada | Propietario | 5%–10% de la renta más IVA (a menudo el 8%), más media o una mensualidad por buscar inquilino | Selección, contrato, cobro, incidencias | Su declaración, el riesgo de impago |
| Alquiler turístico | Propietario | 18%–30% de los ingresos más IVA (normalmente 20%–25%), más la comisión del canal | Anuncios, precios, atención al huésped, limpieza, mantenimiento | Su licencia y sus impuestos |
| Administración de fincas | La comunidad | 8–20 € por vivienda y mes | Presupuesto, juntas, elementos comunes | Nada del interior de su vivienda |
En el alquiler turístico hay una pregunta que decide el coste real: ¿el porcentaje se calcula sobre lo que paga el huésped o sobre lo que llega tras la comisión del canal? Pida que conste en el contrato con un ejemplo numérico. En larga temporada, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) atribuye al arrendador los gastos de gestión y de formalización del contrato, de modo que una oferta en la que «paga el inquilino» no se sostiene.
Gestor y administrador de fincas: dos papeles distintos
El administrador de fincas lo nombra y lo paga la comunidad de propietarios. Gestiona el edificio, no su vivienda, y no tiene obligaciones con usted. Su gestor, a su vez, no tiene voto en la junta salvo que usted le otorgue una delegación escrita para cada convocatoria. Suele costar unos 50–120 €.
Es relevante: desde abril de 2025 una comunidad puede limitar o prohibir el alquiler turístico con el voto de tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas. Esa decisión se toma en una junta a la que usted, por lo general, no asiste.
Lo que siempre le corresponde a usted
- Declaración de impuestos. Como no residente declara las rentas del alquiler en el Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Según la normativa vigente en 2026, el tipo es del 19% para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, con deducción de gastos, y del 24% sobre el ingreso bruto para el resto, sin deducciones. El gestor puede encargar la declaración a un asesor apoderado, pero si no se presenta, Hacienda se dirige a usted.
- Inscripción turística. En Andalucía la inscripción figura a nombre de quien explota la vivienda: usted o el gestor. Si está a nombre del gestor, el número se va con él. Conviene mantenerla a su nombre. Desde el 1 de julio de 2025 hace falta, además, un número de registro estatal para poder anunciarse.
- Seguro. El tomador es usted. Una póliza de hogar estándar no siempre cubre el alquiler turístico.
- Impago. Salvo que haya pactado una renta garantizada, el impago es un riesgo suyo.
Para los residentes en la UE y el EEE, en general no es obligatorio nombrar representante fiscal. Consulte su caso con un asesor fiscal independiente.
Qué revisar en el contrato
- La base de cálculo de la comisión, con un ejemplo numérico.
- La comercialización en solitario es razonable, pero no para las reservas que usted aporte. Reserve entre cuatro y seis semanas de uso propio.
- Una duración de doce meses con un preaviso de 30–60 días. Prudencia ante permanencias de 24–36 meses y preavisos de 90 días o más.
- Un importe hasta el que el gestor puede encargar reparaciones sin consultarle, habitualmente 200–400 €, y transparencia sobre posibles márgenes.
- Una cuenta separada para fianzas y anticipos de reservas, y una liquidación mensual desglosada por reserva.
- Al terminar el contrato: las reservas confirmadas pasan a usted y el gestor solo cobra comisión por estancias ya prestadas.
Ejemplo: un mismo piso, dos formas de gestión
Un piso de 78 m² y dos dormitorios en Fuengirola, comprado por 286.000 €. El propietario reside en un país de la UE y puede deducir gastos y amortización. Las cifras son orientativas.
- Ingresos brutos: 15.600 € en larga temporada y 26.700 € en turístico.
- Comisión del canal: ninguna, frente a 4.005 €.
- Gestión con IVA: 1.510 €, frente a 5.492 €.
- Neto después de impuestos: 10.447 €, frente a 10.100 €, y 8.900 € tras una provisión para reponer el mobiliario.
- Rentabilidad neta orientativa: 3,7%, frente a 3,1%.
El alquiler turístico ingresa aquí un 71% más, pero deja prácticamente el mismo neto y exige además unos 12.000 € de equipamiento. Basta un mes sin inquilino en larga temporada para que ambos escenarios queden casi igualados. En larga temporada, un gestor en torno al 8% suele compensar; en turístico, un gestor al 20%–25% se queda con buena parte del ingreso adicional. Más contexto en alquiler vacacional o de larga temporada, la licencia turística y alquilar de larga temporada.
CostaVista le acompaña, junto con nuestros socios locales, en la elección de la modalidad de alquiler y en la revisión de una propuesta de gestión. Así sabrá de antemano qué hace un gestor, cuánto cuesta y qué sigue siendo responsabilidad suya. Contacte con nosotros para comentar su caso.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.