Drei Vermietungsformen, nicht zwei
Bevor Sie rechnen, lohnt ein Blick auf die rechtliche Einordnung. Sie entscheidet darüber, welche Lizenz Sie brauchen, wie Sie besteuert werden und wie stark der Mieter geschützt ist.
- Langzeitvermietung als Hauptwohnsitz fällt unter das spanische Mietgesetz (LAU). Der Vertrag läuft jährlich und verlängert sich bis zu fünf Jahre, bei einer juristischen Person als Vermieter bis zu sieben Jahre. Eine touristische Lizenz ist nicht erforderlich.
- Saisonvermietung (alquiler de temporada) ist eine Vermietung zu einem anderen Zweck als dem dauerhaften Wohnen, für ein bis elf Monate und ohne Verlängerungspflicht. Eine touristische Lizenz ist nicht nötig, solange die Wohnung nicht als Ferienunterkunft angeboten wird. Diese Form passt zu Überwinterern aus Nordeuropa, Beschäftigten im Homeoffice und befristet Entsandten. Der Vertrag muss den vorübergehenden Zweck allerdings nachvollziehbar begründen.
- Touristische Vermietung erfordert die Eintragung im andalusischen Tourismusregister (Registro de Turismo de Andalucía). Die dabei vergebene VFT-Nummer (vivienda con fines turísticos) muss in jeder Anzeige sichtbar sein.
Rechenbeispiel: Wohnung für 250.000 Euro in Fuengirola
Das Modell unserer lokalen Partner geht von einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Fuengirola aus, weniger als 500 Meter vom Strand. Mit rund 13 Prozent Kaufnebenkosten beträgt die Gesamtinvestition 282.500 Euro, ohne Hypothek. Bei Langzeitvermietung liegt die Miete bei 1.200 Euro im Monat; bei Ferienvermietung wird eine Auslastung von 62 Prozent (226 Nächte) zu durchschnittlich 110 Euro pro Nacht angesetzt. Alle Renditen beziehen sich auf die Gesamtinvestition und sind Richtwerte.
| Posten | Langzeitvermietung | Ferienvermietung |
|---|---|---|
| Bruttomieteinnahmen pro Jahr | 14.400 Euro | 24.900 Euro |
| Bruttorendite | 5,1 % | 8,8 % |
| Betriebskosten | 3.870 Euro | 11.980 Euro |
| Netto vor Steuern | 10.530 Euro (3,7 %) | 12.920 Euro (4,6 %) |
| Nach Steuern, Nichtresident aus der EU/dem EWR | 3,0 % | 3,7 % |
| Nach Steuern, Nichtresident außerhalb der EU | 2,50 % | 2,46 % |
| Nach Steuern, in Spanien steuerlich ansässig | 3,17 % | 3,20 % |
Bei der Ferienvermietung fließt fast die Hälfte der Einnahmen in Kosten, bei der Langzeitvermietung gut ein Viertel. Der Unterschied liegt vor allem in der Verwaltung (rund 20 gegenüber 5 Prozent), in Strom, Wasser und Internet, Reinigung und Wäsche, dem Ersatz von Inventar und den Verwaltungspflichten.
Ihr steuerlicher Wohnsitz gibt den Ausschlag
Nicht Ihre Staatsangehörigkeit, sondern Ihr steuerlicher Wohnsitz bestimmt, wie Sie in Spanien besteuert werden (Stand 2026).
- Wohnen Sie in einem anderen EU- oder EWR-Staat, zahlen Sie als Nichtresident 19 Prozent Einkommensteuer (IRNR) auf das Nettoergebnis und dürfen Kosten abziehen. Im Modell liegt die Ferienvermietung dann um etwa 0,7 Prozentpunkte vorn.
- Wohnen Sie außerhalb der EU, etwa im Vereinigten Königreich oder in der Schweiz, zahlen Sie 24 Prozent auf die Bruttomiete, ohne Kostenabzug. Das trifft die kostenintensive Ferienvermietung hart; die Langzeitvermietung schneidet dann knapp besser ab.
- Sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, gilt ein progressiver Tarif mit einer Minderung von 50 Prozent auf die Nettomiete bei Vermietung als Hauptwohnsitz. Im Modell, bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent, liegen beide Formen dann nahezu gleichauf.
Nichtresidenten müssen zudem für Leerstandszeiten ein pauschales Einkommen über das Modelo 210 erklären, berechnet mit 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts. Das Modell ist eine Veranschaulichung, keine Prognose. Lassen Sie Ihre eigene Situation von einem unabhängigen Steuerberater berechnen.
Die Regeln 2026
- Zustimmung der Comunidad. Seit dem 3. April 2025 ist für eine neue touristische Eintragung die schriftliche Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer im Gebäude erforderlich. In vielen Anlagen wird sie nicht erteilt. Lassen Sie sich vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümergemeinschaft vorlegen.
- Kommunale Beschränkungen. Gemeinden dürfen die Zahl der Ferienwohnungen je Zone oder Zeitraum begrenzen, und mehrere andalusische Gemeinden tun dies bereits.
- Registrierung. Maßgeblich ist die VFT-Nummer aus dem andalusischen Register. Der landesweite Registrierungsrahmen war 2026 rechtlich in Bewegung; lassen Sie den aktuellen Stand prüfen.
- Langzeitvermietung. Andalusien hat keine angespannten Wohnungsmärkte ausgewiesen, sodass Sie die Anfangsmiete eines neuen Vertrags frei festlegen können. Die jährliche Anpassung laufender Verträge ist allerdings landesweit begrenzt.
Mehr zur Lizenz lesen Sie unter die touristische Lizenz, zur Alternative unter Langzeitvermietung.
Welche Form passt zu Ihnen?
- Nichtresident aus der EU mit professioneller Verwaltung: Die Ferienvermietung nutzt den niedrigen Satz auf das Nettoergebnis am besten.
- Eigentümer außerhalb der EU: Langzeit- oder Saisonvermietung.
- Eigennutzung einige Wochen im Jahr: Saison- oder Ferienvermietung.
- Gebäude ohne Zustimmung der Comunidad: Nur Langzeit- oder Saisonvermietung ist möglich.
- Planbarkeit und wenig Aufwand: Langzeitvermietung.
Die Ferienvermietung trägt ein gebündeltes Regulierungsrisiko und hängt stark von der Qualität der Verwaltung ab; siehe Property Management. Die Langzeitvermietung birgt das Risiko von Mietausfällen und bindet die Immobilie bis zu fünf Jahre.
Wie CostaVista Sie begleitet
CostaVista hilft Ihnen, vor dem Kauf zu klären, welche Vermietungsform für eine Immobilie rechtlich möglich ist, und stellt mit unseren lokalen Partnern realistische Einnahmen und Kosten zusammen. Sehen Sie sich unser Angebot an oder nehmen Sie Kontakt mit uns auf.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.