Tres modalidades, no dos
Antes de hacer números conviene conocer la clasificación jurídica, porque determina la licencia necesaria, la tributación y la protección del inquilino.
- El alquiler de larga temporada como vivienda habitual se rige por la LAU. El contrato es anual y se prorroga hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. No requiere licencia turística.
- El alquiler de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de uno a once meses y sin prórroga obligatoria. No necesita licencia turística siempre que no se comercialice como alojamiento turístico. Encaja con invernantes del norte de Europa, teletrabajadores y profesionales desplazados. El contrato debe justificar con claridad su carácter temporal.
- El alquiler turístico exige la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. El código VFT (vivienda con fines turísticos) que se asigna debe figurar en todos los anuncios.
Ejemplo: un apartamento de 250.000 euros en Fuengirola
El modelo de nuestros socios locales parte de un apartamento de dos dormitorios en Fuengirola, a menos de 500 metros de la playa. Con unos gastos de compra del 13 por ciento, la inversión total asciende a 282.500 euros, sin hipoteca. En larga temporada la renta es de 1.200 euros al mes; en turístico se supone una ocupación del 62 por ciento (226 noches) a una tarifa media de 110 euros por noche. Todas las rentabilidades se calculan sobre la inversión total y son orientativas.
| Concepto | Larga temporada | Turístico |
|---|---|---|
| Ingresos brutos anuales | 14.400 euros | 24.900 euros |
| Rentabilidad bruta | 5,1% | 8,8% |
| Gastos operativos | 3.870 euros | 11.980 euros |
| Neto antes de impuestos | 10.530 euros (3,7%) | 12.920 euros (4,6%) |
| Tras impuestos, no residente de la UE/EEE | 3,0% | 3,7% |
| Tras impuestos, no residente fuera de la UE | 2,50% | 2,46% |
| Tras impuestos, residente fiscal en España | 3,17% | 3,20% |
En el turístico, casi la mitad de los ingresos se destina a gastos, frente a algo más de una cuarta parte en larga temporada. La diferencia procede sobre todo de la gestión (en torno al 20 por ciento frente al 5), los suministros, la limpieza y la lencería, la reposición de mobiliario y las obligaciones administrativas.
Su residencia fiscal es lo decisivo
No es la nacionalidad, sino la residencia fiscal, lo que determina cómo tributa en España (situación a 2026).
- Si reside en otro país de la UE o del EEE, paga como no residente un 19 por ciento de IRNR sobre el rendimiento neto y puede deducir gastos. En el modelo, el turístico gana entonces por unos 0,7 puntos.
- Si reside fuera de la UE, por ejemplo en el Reino Unido o Suiza, paga un 24 por ciento sobre los ingresos íntegros, sin deducir gastos. Eso penaliza mucho al modelo turístico, con sus gastos elevados; la larga temporada gana entonces por muy poco.
- Si es residente fiscal en España, se aplica la escala progresiva del IRPF, con una reducción del 50 por ciento del rendimiento neto en el alquiler de vivienda habitual. En el modelo, con un tipo marginal del 30 por ciento, ambos modelos quedan prácticamente igualados.
Los no residentes deben declarar además una renta imputada por los periodos en que la vivienda está vacía, mediante el Modelo 210, calculada sobre el 1,1 o el 2 por ciento del valor catastral. El modelo es ilustrativo, no una previsión. Pida a un asesor fiscal independiente que calcule su caso concreto.
Las reglas en 2026
- Acuerdo de la comunidad. Desde el 3 de abril de 2025, una nueva inscripción turística requiere la aprobación por escrito de tres quintos de los propietarios del edificio. En muchas urbanizaciones no se obtiene. Pida las actas de la comunidad antes de comprar.
- Límites municipales. Los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas turísticas por zonas o periodos, y varios municipios andaluces ya lo hacen.
- Registro. El identificador que debe mostrar es el código VFT del registro andaluz. El marco de registro estatal ha estado en revisión judicial durante 2026; compruebe la situación vigente.
- Larga temporada. Andalucía no ha declarado zonas de mercado residencial tensionado, de modo que la renta inicial de un contrato nuevo se fija libremente. La actualización anual de los contratos en vigor sí está limitada a nivel estatal.
Encontrará más información sobre la licencia en la licencia turística y sobre la alternativa en el alquiler de larga temporada.
Qué modalidad le conviene
- No residente de la UE con gestión profesional: el turístico aprovecha mejor el tipo bajo sobre el rendimiento neto.
- Propietario de fuera de la UE: larga temporada o temporada.
- Uso propio de algunas semanas al año: temporada o turístico.
- Edificio sin acuerdo de la comunidad: solo son posibles la larga temporada o la temporada.
- Previsibilidad y poca dedicación: larga temporada.
El alquiler turístico concentra el riesgo regulatorio y depende mucho de la calidad del gestor; consulte property management. La larga temporada conlleva el riesgo de impago y puede inmovilizar la vivienda hasta cinco años.
Cómo le acompaña CostaVista
Antes de la compra, CostaVista le ayuda a determinar qué modalidad de alquiler es jurídicamente posible en cada vivienda y, con nuestros socios locales, a estimar ingresos y gastos realistas. Consulte nuestra oferta o póngase en contacto con nosotros.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.