Cuánto cuesta una reforma
Un piso de 50 m² no cuesta la mitad de reformar que uno de 100 m²: cocina y baños tienen un tamaño parecido y absorben entre el 40 y el 55 por ciento del presupuesto en un piso pequeño. Según estimaciones de nuestros socios locales, en 2026 se aplican estos rangos orientativos, con el 10 por ciento de IVA incluido:
| Tipo de obra | Alcance | Precio orientativo por m² | Duración |
|---|---|---|---|
| Lavado de cara | Pintura, suelos, sanitarios, iluminación, puertas | 250–450 euros | 2–4 semanas |
| Reforma media | Lo anterior más cocina, un baño e instalación eléctrica nueva | 700–1.000 euros | 6–10 semanas |
| Reforma integral | Todas las instalaciones, alicatados, dos baños, cocina, carpintería interior, climatización | 1.000–1.300 euros | 10–16 semanas |
| Integral de gama alta | Lo anterior con materiales superiores y carpintería a medida | 1.400–2.200 euros | 16–24 semanas |
El tipo reducido del 10 por ciento de IVA se aplica, por regla general, a la renovación de viviendas con más de dos años de antigüedad, siempre que los materiales aportados por el contratista no superen el 40 por ciento de la base imponible. Pida que el presupuesto separe mano de obra y materiales.
En la costa los precios suelen superar entre un 15 y un 25 por ciento la media española, por la demanda extranjera, el ambiente salino y la logística de las urbanizaciones. La climatización por conductos añade entre 4.000 y 9.000 euros. Respetar la ubicación de cocina y baño puede ahorrar entre 6.000 y 12.000 euros.
Licencias: declaración responsable o licencia de obra mayor
Con la ley andaluza de ordenación del territorio LISTA, la mayoría de las reformas interiores se tramitan mediante declaración responsable. Usted presenta la documentación, abona la tasa y puede empezar ese mismo día; el ayuntamiento comprueba después. Entran aquí suelos, alicatados, cocina y baño en su ubicación actual, instalaciones, tabiquería no portante y ventanas que no alteren la fachada. La tasa y el ICIO suelen sumar entre el 0,5 y el 4 por ciento del presupuesto declarado.
Hace falta licencia de obra mayor, con proyecto de arquitecto, en cuanto se interviene en la estructura, se modifica la fachada (también al cerrar una terraza), se amplía el volumen, se cambia el uso, se construye una piscina o se actúa en un casco histórico protegido. El proyecto cuesta de forma orientativa entre el 4 y el 8 por ciento del presupuesto. Los plazos varían mucho: en torno a 3 a 5 meses en Fuengirola y Torremolinos y de 6 a 12 meses en Marbella. Una declaración responsable para una obra que exige licencia no le protege: el ayuntamiento puede paralizarla. Ante la duda, urbanismo responde por escrito sin coste.
Qué se puede hacer en una comunidad de propietarios
Dentro de su vivienda decide usted; sobre los elementos comunes decide la junta. Puede renovar tabiques, suelos e instalaciones hasta el punto de conexión. Cambiar el color o el modelo de las ventanas requiere acuerdo, porque la fachada es común. Cerrar una terraza rara vez es posible: exige un acuerdo de la junta, a menudo por unanimidad, y licencia de obra mayor. Pida los estatutos antes de comprar; muchas urbanizaciones regulan con detalle toldos, barandillas y ventanas.
Qué obras se recuperan
Tres intervenciones son las que con más frecuencia se recuperan al vender:
- Abrir la cocina al salón (orientativamente 9.000–20.000 euros). Antes, un aparejador (unos 200–400 euros) debe confirmar que el tabique no es portante.
- Un baño principal completamente renovado (orientativamente 5.000–11.000 euros), con plato de ducha enrasado en lugar de bañera.
- Carpintería con rotura de puente térmico y vidrio bajo emisivo (orientativamente 5.000–12.000 euros). Cerca del mar conviene un lacado apto para ambiente marino.
También pesan aquí la climatización por conductos y una terraza aprovechable. Se recuperan poco la domótica compleja, los acabados muy personales y una reforma que supere el nivel de precios del barrio. Una reforma integral suele recuperar entre el 70 y el 100 por ciento de su coste al vender.
En un ejemplo de nuestros socios, un piso de 56 m² en Fuengirola de 255.000 euros requiere unos 74.500 euros de reforma. Comprar a precio de mercado, reformar y revender arroja pérdidas, porque los gastos de compra y venta suman del 15 al 19 por ciento. Para uso propio o alquiler de larga temporada sí puede compensar.
Guarde todas las facturas
Las mejoras que amplían la vivienda, aumentan su habitabilidad o alargan su vida útil se suman al valor de adquisición al vender y reducen la ganancia sujeta a impuesto. La mera conservación no cuenta. Se necesita una factura completa con el IVA desglosado, a nombre del propietario y pagada por transferencia. Consulte también la ganancia patrimonial de no residentes y déjese asesorar por un asesor fiscal independiente.
Cómo organizarlo
- Lleve a un contratista a la segunda visita, antes de firmar las arras (el contrato de señal).
- Pida tres presupuestos desglosados por capítulos.
- No adelante más del 30 al 40 por ciento; el resto, según avance la obra.
- Algunas entidades financian compra y reforma en una sola hipoteca si el proyecto se presenta con la solicitud. Vea financiación.
Cómo le acompaña CostaVista
CostaVista le ayuda a incluir la reforma en su decisión de compra, a revisar a tiempo los estatutos de la comunidad y a contar con los profesionales adecuados. Consulte nuestra oferta o póngase en contacto con nosotros.
Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.