Was kostet eine Renovierung?
Renovierungskosten lassen sich nicht einfach pro Quadratmeter hochrechnen. Eine Wohnung mit 50 m² kostet nicht die Hälfte einer Wohnung mit 100 m², denn Küche und Bäder sind nahezu gleich groß und verschlingen den größten Teil des Budgets: in kleineren Wohnungen zusammen 40 bis 55 Prozent. Nach Schätzungen unserer lokalen Partner gelten 2026 folgende Richtwerte einschließlich 10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA):
| Art der Maßnahme | Umfang | Richtpreis pro m² | Dauer |
|---|---|---|---|
| Auffrischung | Anstrich, Böden, Sanitär, Beleuchtung, Türen | 250–450 Euro | 2–4 Wochen |
| Mittlere Renovierung | Wie oben plus Küche, ein Bad und neue Elektrik | 700–1.000 Euro | 6–10 Wochen |
| Komplettsanierung | Alle Leitungen, Fliesen, zwei Bäder, Küche, Innentüren, Klimaanlage | 1.000–1.300 Euro | 10–16 Wochen |
| Komplettsanierung, gehobene Ausstattung | Wie oben mit hochwertigen Materialien und Maßanfertigungen | 1.400–2.200 Euro | 16–24 Wochen |
Der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 10 Prozent gilt in der Regel für Renovierungen von Wohnungen, die älter als zwei Jahre sind, sofern das vom Handwerker gelieferte Material höchstens 40 Prozent der Bemessungsgrundlage ausmacht. Lassen Sie Arbeit und Material daher getrennt ausweisen.
An der Küste liegen die Preise meist 15 bis 25 Prozent über dem spanischen Durchschnitt. Gründe sind die anhaltende Nachfrage aus dem Ausland, das salzhaltige Klima mit teureren Materialien, enge Zufahrten und eingeschränkte Arbeitszeiten in Wohnanlagen sowie eine Kanalklimaanlage, die 4.000 bis 9.000 Euro zusätzlich kostet. Küche oder Bad zu verlegen ist die teuerste Entscheidung: Wer den bestehenden Grundriss beibehält, spart leicht 6.000 bis 12.000 Euro.
Genehmigungen: Anzeige oder Baugenehmigung
Nach dem andalusischen Raumordnungsgesetz LISTA genügt für die meisten Renovierungen im Inneren eine Declaración responsable, eine Erklärung in eigener Verantwortung. Sie reichen die Unterlagen ein, zahlen die Gebühr und dürfen noch am selben Tag beginnen; die Gemeinde prüft nachträglich. Darunter fallen neue Böden und Fliesen, Küche und Bad am selben Platz, erneuerte Leitungen, nicht tragende Wände und neue Fenster, solange sich das Erscheinungsbild der Fassade nicht ändert. Gebühr und Bausteuer (ICIO) betragen zusammen meist 0,5 bis 4 Prozent der angegebenen Bausumme.
Eine Baugenehmigung mit Architektenprojekt ist erforderlich, sobald Sie in die Statik eingreifen, die Fassade verändern (auch das Schließen einer Terrasse), das Volumen vergrößern, die Nutzung ändern, einen Pool bauen oder in einem geschützten Altstadtbereich arbeiten. Das Projekt kostet als Richtwert 4 bis 8 Prozent der Bausumme. Die Bearbeitungszeiten schwanken stark: in Fuengirola und Torremolinos etwa 3 bis 5 Monate, in Marbella 6 bis 12 Monate. Eine Anzeige für genehmigungspflichtige Arbeiten schützt Sie nicht; die Gemeinde kann die Baustelle stilllegen. Im Zweifel erteilt das Bauamt kostenlos eine schriftliche Auskunft.
Was ist in einer Eigentümergemeinschaft erlaubt?
In Ihrer eigenen Wohnung entscheiden Sie selbst; über Gemeinschaftseigentum entscheidet die Versammlung der Comunidad. Wände, Böden und Leitungen bis zum Anschlusspunkt dürfen Sie erneuern. Fenster in anderer Farbe oder Ausführung erfordern eine Zustimmung, weil die Fassade gemeinschaftlich ist. Eine Terrasse zu schließen ist selten möglich: Dafür braucht es einen oft einstimmigen Beschluss und eine Baugenehmigung. Lassen Sie sich Satzung und Hausordnung vor dem Kauf vorlegen; viele Anlagen regeln Markisen, Geländer und Fenster im Detail.
Welche Maßnahmen zahlen sich aus?
Drei Eingriffe werden beim Verkauf am häufigsten wieder hereingeholt:
- Die Küche zum Wohnzimmer öffnen (Richtwert 9.000–20.000 Euro). Lassen Sie vorher von einem Bautechniker (aparejador, etwa 200–400 Euro) prüfen, dass die Wand nicht tragend ist.
- Ein komplett erneuertes Hauptbad (Richtwert 5.000–11.000 Euro), mit bodengleicher Dusche statt Badewanne.
- Thermisch getrennte Fensterrahmen mit Wärmeschutzglas (Richtwert 5.000–12.000 Euro). In Meeresnähe empfiehlt sich eine salzwasserbeständige Beschichtung.
Auch eine Kanalklimaanlage und eine nutzbare Terrasse wiegen hier schwer. Kaum zurück kommen aufwendige Haustechnik, sehr persönliche Ausstattungen und eine Sanierung über dem Preisniveau des Viertels. Eine Komplettsanierung bringt beim Verkauf üblicherweise 70 bis 100 Prozent ihrer Kosten zurück.
Ein Rechenbeispiel unserer Partner: Eine Wohnung mit 56 m² in Fuengirola, gekauft für 255.000 Euro, erfordert rund 74.500 Euro Renovierung. Kaufen, sanieren und sofort wieder verkaufen führt bei einem marktüblichen Kaufpreis zu einem Verlust, weil Kauf- und Verkaufskosten zusammen 15 bis 19 Prozent betragen. Für die Eigennutzung oder die Langzeitvermietung kann es dennoch sinnvoll sein.
Bewahren Sie jede Rechnung auf
Verbesserungen, die die Immobilie vergrößern, bewohnbarer machen oder ihre Lebensdauer verlängern, werden beim Verkauf dem Kaufpreis zugerechnet und mindern so den steuerpflichtigen Gewinn. Gewöhnliche Instandhaltung zählt nicht. Voraussetzung ist eine vollständige Rechnung mit ausgewiesener Mehrwertsteuer, auf den Namen des Eigentümers und per Überweisung bezahlt. Siehe auch Veräußerungsgewinnsteuer für Nichtresidenten und lassen Sie sich von einem unabhängigen Steuerberater beraten.
Praktisches Vorgehen
- Nehmen Sie vor Unterzeichnung der Arras (des Vorvertrags) einen Handwerksbetrieb zur zweiten Besichtigung mit.
- Holen Sie drei nach Gewerken aufgeschlüsselte Angebote ein.
- Zahlen Sie höchstens 30 bis 40 Prozent im Voraus, den Rest nach Baufortschritt.
- Prüfen Sie, ob der Betrieb registriert und versichert ist.
- Manche Banken finanzieren Kauf und Renovierung in einer Hypothek, wenn das Vorhaben mit dem Antrag eingereicht wird. Siehe Finanzierung.
Wie CostaVista Sie begleitet
CostaVista hilft Ihnen, ein Renovierungsbudget in Ihre Kaufentscheidung einzubeziehen, die Satzung der Comunidad rechtzeitig zu prüfen und die richtigen Fachleute zum richtigen Zeitpunkt einzubinden. Sehen Sie sich unser Angebot an oder nehmen Sie Kontakt mit uns auf.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.