Zwölf Lagen mit demselben Maßstab
Die folgenden Zahlen sind Richtwerte nach Schätzungen unserer lokalen Partner auf Basis von Angebotspreisen und beobachteten Abschlüssen bis Mitte 2026. Es sind keine amtlich registrierten Verkaufsdaten, und sie sagen nichts über ein einzelnes Objekt. Die Renditen sind brutto und mischen verschiedene Vermietungsformen.
| Lage | Preis pro m² | Durchschnittswohnung | Bruttorendite | Preis 12 Monate | Monate Angebot |
|---|---|---|---|---|---|
| Manilva | 3.000 € | 254.000 € | 7,5 % | +9,6 % | 15,2 |
| Torremolinos | 3.620 € | 284.000 € | 7,2 % | +9,4 % | 11,5 |
| Benalmádena | 3.535 € | 294.000 € | 6,8 % | +9,0 % | 12,4 |
| Fuengirola | 3.565 € | 286.000 € | 6,5 % | +8,8 % | 12,6 |
| Málaga-Stadt | 3.790 € | 336.000 € | 6,5 % | +10,1 % | 16,2 |
| Nerja | 3.915 € | 345.000 € | 6,2 % | +9,3 % | 13,0 |
| Mijas Costa | 3.370 € | 331.000 € | 6,0 % | +9,5 % | 13,4 |
| Mijas | 3.190 € | 286.000 € | 5,9 % | +9,2 % | 14,4 |
| Rincón de la Victoria | 3.455 € | 320.000 € | 5,8 % | +10,8 % | 12,4 |
| Estepona | 3.510 € | 352.000 € | 5,8 % | +11,6 % | 14,7 |
| Marbella | 5.720 € | 496.000 € | 5,5 % | +10,4 % | 15,0 |
| Nueva Andalucía | 6.160 € | 616.000 € | 4,5 % | +10,8 % | 13,8 |
„Monate Angebot" zeigt, wie lange der aktuelle Bestand beim aktuellen Verkaufstempo reichen würde. Auffällig: Die Preisentwicklung unterscheidet sich zwischen den Lagen um weniger als drei Prozentpunkte, die Rendite um drei Punkte, das Verkaufstempo aber um fast fünf Monate. Was die Lagen wirklich trennt, ist, wie leicht Sie später wieder aussteigen.
Wahl nach Ziel
- Mietrendite: Manilva, Torremolinos und Benalmádena. Manilva hat die höchste Bruttorendite und die günstigste Durchschnittswohnung, ist mit 15,2 Monaten Angebot aber ein langsamer Markt; eine hohe Rendite in einem langsamen Markt ist oft der Ausgleich für geringere Liquidität. Torremolinos und Benalmádena verbinden hohe Rendite mit schnellem Verkauf.
- Preisentwicklung: Estepona (+11,6 Prozent), gefolgt von Rincón de la Victoria und Nueva Andalucía (+10,8) sowie Marbella (+10,4). Das ist ein Rückblick, keine Prognose. In Estepona besteht 29 Prozent des Angebots aus Neubau; siehe Neubau vom Plan.
- Ausstiegsmöglichkeit: Torremolinos, Benalmádena, Rincón de la Victoria und Fuengirola verkaufen am schnellsten; Marbella, Manilva und Málaga-Stadt am langsamsten. Mehr unter Verkaufstempo nach Gebiet.
- Geringes Einstiegskapital: Die Durchschnittswohnung kostet nirgends weniger als 254.000 €. Rechnen Sie bei Bestandsimmobilien 9 bis 12 Prozent Nebenkosten auf den Preis, bei Neubau 12 bis 14 Prozent. Mit 300.000 € Gesamtkapital passt nur die Durchschnittswohnung in Manilva; siehe Was man für 300.000 € bekommt.
- Vermögen statt laufender Ertrag: Marbella und Nueva Andalucía. Niedrige Renditen, viel gebundenes Kapital, aber ein Markt internationaler Käufer, die nicht von spanischen Krediten abhängen.
Málaga-Stadt: viel genannt, langsam verkauft
Die Stadt bietet eine ordentliche Bruttorendite (6,5 Prozent) und kräftige Preissteigerung (+10,1 Prozent), aber auch das größte Angebot: rund 2.900 Wohnungen zum Verkauf gegenüber etwa 2.150 Verkäufen im Jahr. Wer zur Langzeitvermietung kauft und hält, stört sich daran nicht. Wer damit rechnet, in zwei bis drei Jahren verkaufen zu müssen, steht hier in der längsten Schlange. Zudem gilt in der Stadt ein Stopp für neue touristische Registrierungen; siehe Touristenlizenz.
Von brutto zu netto: ein Rechenbeispiel
Ein konstruiertes Beispiel, keine reale Transaktion: eine Wohnung in Fuengirola mit zwei Schlafzimmern und 78 m², für 286.000 € ohne Hypothek gekauft und langfristig für 1.250 € im Monat vermietet.
- Durchschnitt der Lage: 6,5 Prozent brutto.
- Tatsächliche Miete dieser Wohnung auf den Kaufpreis: 5,2 Prozent.
- Auf das tatsächlich eingesetzte Kapital inklusive Nebenkosten (ca. 316.780 €): 4,7 Prozent.
- Nach IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Instandhaltung, Leerstand und Verwaltung: 2,8 Prozent vor Steuern.
- Nach spanischer Einkommensteuer für Nichtresidenten bei Wohnsitz in der EU/im EWR (19 Prozent auf den Saldo nach Kosten): 2,6 Prozent.
- Bei Wohnsitz außerhalb des EWR, etwa im Vereinigten Königreich (24 Prozent auf die Bruttomiete, ohne Kostenabzug): 1,6 Prozent.
Faustregel: Multiplizieren Sie eine Bruttorendite mit etwa 0,6, um das Netto vor Steuern zu schätzen; siehe Rendite nach Gebiet. Beim Verkauf zahlen Nichtresidenten, Stand 2026, 19 Prozent auf den Gewinn; siehe Veräußerungsgewinnsteuer. Für Ihre eigene Situation lassen Sie sich von einem unabhängigen Steuerberater beraten.
Häufige Fehler
- Nach Bruttorendite sortieren und das Verkaufstempo übersehen.
- Eine Toplage in einer Gemeinde mit dem Durchschnitt einer anderen vergleichen.
- Vergangene Preissteigerungen als Erwartung behandeln.
- Mietrendite und Wertzuwachs zu einer „Rendite" addieren: Die erste fließt monatlich, der zweite erst beim Verkauf.
- Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft nicht anfordern, in denen beschlossene Sonderumlagen stehen.
CostaVista begleitet Sie dabei, Ziel, Kapital und steuerlichen Wohnsitz in eine passende Wahl von Lage und Objekt zu übersetzen, und entlastet Sie anschließend beim Kauf, gemeinsam mit unseren lokalen Partnern. Nehmen Sie Kontakt für ein erstes Gespräch auf.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.